绿城，“代工”地产商

2010-09-30 05:56:39

来源: 时代在线网

本报记者姜燕

16年，44个城市，完成项目超过150个，交工面积970万平方米，在建代建面积3645万平方米，累计销售超过1400亿元……

2009年，实现销售额217亿元的绿城，稳居全国房地产行业第二名。

虽然激进拿地，居高不下的负债率一直让外界心存疑虑，但绿城董事长宋卫平却一直不以为然。早在2010年初，宋卫平就提出，绿城的愿景是成为“中国最具完整价值的房地产企业”，并将绿城定义为“一家以商业模式运营的社会公益企业”。

纵观当前房地产行业格局，房企纷纷探索新的发展方向，调整策略和经营模式，主动应对政策变化，化解风险，更加专注于市场的细分，并以房地产开发为核心，业务逐步向房地产产业价值链相关行业延伸。

今年下半年以来，随着调控力度加大，绿城也加快了转型的步伐，开始探索如何处理好激进与稳定永续发展的平衡，从精品物业营造者向房地产投资商、运营商和服务商转型。

代建业务三年销售目标1000亿

9月26日，绿城在上海的豪宅项目绿城玫瑰园，获得有世界奢侈品奥斯卡之称—罗博报告“Best of the Best极品之选”的最高奖项。在很多购房者心目中，绿城一直走的是中高端路线。

但事实上，绿城早在2005年10月，就曾介入过“城中村”安置房代建项目。至今，绿城在全国承接的安置房代建项目总规模超过250万平方米，其中已开工建设的超过90万平方米。

“我们非常愿意去做那些不赚钱的房子，希望有一天，绿城能成为全国最大的安置房建设公司，让更多的人住上高品质的房子。”宋卫平说。

正是这种探索，让绿城的代建房运营管理模式初现雏形。2009年，绿城进一步将这一模式提上议程，并提出逐步推行以品牌和管理输出为重要特征的商业代建模式。

9月25日，绿城在杭州宣布成立绿城房产建设管理有限公司，独立运作代建项目，注册资本2亿元，其中，绿城集团持股37%，宋卫平持股36%，其他管理团队人员持股27%。

据绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，目前代建模式有三种：第一，是项目代建，即甲方取得土地，或者甲方有很强的资金实力，一起拿地，在拿地之前跟绿城有效对接，从工程前期到整个营造、销售，包括到最后的售后和物管，整个开发过程由绿城来代建。第二，是资本代建，即通过资金形式，通过基金与绿城房产建设直接进行合作关系，这是绿城建设发展的重点方向。第三，是政府代建，包括安置房建设、经济适用房建设。

绿城总裁、常务副董事长寿柏年向时代周报表示，“所有制造业都是品质和品牌的竞争，可口可乐是一个品牌，一把火把工厂全部烧了以后，还能继续生存。NIKE也是品牌管理，房地产行业发展到最后也会进入这个阶段。人家给钱，我们替资本打工。钱够用的时候我们自己盖房子，钱不够用的时候，我们也可以帮助别人盖房子，既可以建立投资收益、运营收益、服务收益并重的业务增值体系，也可以解决资金瓶颈，降低负债率，未来我们拿地会相对少一些，负债率会更趋合理。”

寿柏年表示，代建并不会影响绿城自身投资业务的开发，自身投资业务仍会有合理的增长，而新业务能够提升绿城专业管理能力，会进一步提高绿城在市场的占有率和影响力。“利润率在7%-12%，比绿城自建业务的利润率低，但不用我们出钱。”

对于风险问题，寿柏年并不讳言，“风险肯定是有的，如果我们做得好，绿城会增加它的价值、增加它的市场占有率，但是反过来如果做得不好的话，哪怕是100个项目中只有一两个项目不好，也会让人对绿城产品服务质量产生怀疑，这也是我们碰到的最大的困惑。这给我们带来的挑战，包括品质的约束和服务的约束。第二个风险就是它没有钱了，因为我们不承担资金方面的投入，这个我们会在合作考察过程中非常小心，但是这个风险始终会有。”

因此，绿城对于合作方的选择提出了三个条件：第一，对方采取项目代建的话，土地权属证明必须是取得的；第二，对方对产品的开发理念或者是产品的定位基本吻合绿城的产品定位；第三，必须具备一定的好的资金质量。

“从我们的愿望来说，绿城代建的产品质量一定是一模一样的，而且希望比我们自己的更好一点，但是投资人不是我们，开发商不是我们，就像买一个包产地是哪里，一定要跟消费者讲清楚，但是品质是一样的。”寿柏年说。

宋卫平对代建业务创造新的盈利点寄予了厚望，要求在三年内项目超过100个，销售额突破1000亿元。对于代建业务在集团业务中的比例，寿柏年表示，当然是能发展多大就发展多大。曹舟南向时代周报透露，绿城代建与自建比例未来会达到1:1。据悉，接下来将会有十几个项目进入操作阶段。

寿柏年告诉时代周报记者，绿城建设的发展，要看今后实际操作，如果有机会，希望可以上市。

今年要卖500亿

9月9日，绿城集团发布的8月份销售数据显示，绿城8月合同销售金额约为34亿元，2010年前8个月累计实现销售金额约281亿元。与7月相比，绿城的新推货量增加了近1.5倍，达20万平方米。

绿城杭州西溪诚园明礼苑持续热销。该项目8月16日又推出236套幢公寓，开盘当月售出198套，去化率为84%。而该项目7月份推出416套幢公寓的时候，开盘当月售出356套，去化率86%。

寿柏年曾在8月下旬的绿城中期业绩发布会上表示，“七月份，西溪诚园的定价是29000元；开第二期定价是32000元；又隔了一个月，8月定价是33000元。所以我们得出的结论是，不能笼统地讲市场上房价是涨还是跌，真正好的产品在市场上还是稀缺的，还是会得到追捧。”

近日，由中国房地产TOP10研究组发布的2010年中国房地产品牌价值研究成果显示，绿城以80.08亿元的品牌价值位居第二，品牌复合增长率42.61%，绿城品牌溢价范围是每平方米2500元到4000元。

寿柏年认为，正是绿城的品牌溢价，使得绿城在同一地段高出其他在售楼盘价格10%也是有的，而且很多消费者也认可。对于未来几个月绿城产品的价格定位，寿柏年向时代周报表示，不会降价，仍坚持“合理定价”。

一方面加大推货量，另一方面，绿城也借力易居加速消化库存。日前，易居中国对外宣布，与绿城建立长期战略合作伙伴关系。根据战略合作协议，易居和绿城将合资成立一家销售公司，双方各投资50%，新公司将销售代理绿城的房地产项目。

寿柏年向时代周报透露，到今年底，“绿城完成500亿没有问题”。

对于宏观调控带来的影响，寿柏年认为，政策是没有办法抵御的，“宏观调控无非是两个，一个是调控你的资金，一个是调控你的市场，调控你的市场最终也是调控你的资金，如果你的资金能够撑得牢，这样总可以持续，房地产总体趋势是向上的。”因此，不要猜一年一调控还是一年两调控，只要把产品和服务做好，就会受到市场的欢迎。