万科：不断寻找超越者

2010-09-30 05:25:22

来源: 时代在线网

本报记者张睿

9月20日世行年会上，万科捧回由著名财经杂志《Euromoney》颁发的全球“最佳住宅开发商”。继2009年后第二次获得此奖的万科，对于类似的荣誉，或许已经举重若轻。

持续突破的销售业绩、继续领先的市场占有率、灵活应变的经营策略、均衡的地域布局，还有远远走在行业乃至中国所有企业前端的现代管理体制……这一切，如同企业战略研究专家姜汝祥的一句评价：“万科具备了成为百年老店的一些基因。”

这正是强者万科的梦想：“我们希望能够成为基业常青的百年老店，我们也希望，若干年后，我们也能成为新一代追梦者的标杆。”万科高层反复叙述的愿景，正在督促着这家企业，在从优秀到伟大的路上疾走。

持续领跑

在今年寒意逼人的市场中，万科或许是笑得最灿烂的一支队伍。

作为国内房地产行业的领先企业，即便是在市场调整的周期当中，仍然收放自如。万科近年来业绩不断突破，2007年，万科成为国内首家全年累计销售金额突破500亿元的房地产企业。2009年，万科在国内住宅行业中首次突破年销售额600亿大关。

今年上半年以来，随着多项调控政策推出，房地产市场迅速进入冰封阶段，一些主要城市的成交量同比大幅下滑。在这样的市场环境中，万科凭借“不囤地、不捂盘、不拿地王”的经营策略再度创出销售新高。今年前八个月，万科已累计实现销售面积487.5万平方米，销售金额572.1亿元，同比增长40.6%，并在8月份以119.9亿元创下中国房地产企业的单月销售纪录。

上半年，万科在八个城市获得市场占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一，而在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市则是继续保持市场占有率第一的位置。

成为房地产行业的持续领跑者，是万科一直的愿景。但它显然并不满足于在规模第一的位置上独孤求败。在2004年制定“万科中长期发展规划”时，就已经提出“有质量的增长”；到了2009年，万科又将自己放回到原点，重新拉开“质量效益绝对是压过规模速度”的全新时代。

2010年的市场剧变中，万科这艘大船及时调头，以“对策”应对“政策”，成为宏观调控中的“受益者”—不仅“随行就市”地促进销售业绩，又以资金优势在土地市场上进取“抄底”，即便股权融资计划因为监管收紧而被迫中止，万科到中期手中仍然持有191.1亿元的现金流和刚刚囤积起来的“粮草”。

在房地产企业的长跑比赛中，截至目前，万科依旧是领跑者。

管理先锋

作为在房地产界浸淫二十年的专家，广州智略房地产咨询有限公司董事总经理何世红对时代周报记者表示，未来强者的第一要义，必须是现代企业制度管理下的企业。

对于此，万科早已是中国企业中的先锋。

1984年5月，以广东省外经贸委派出人员的身份、在深圳特区发展公司倒卖了一年玉米饲料的王石，用300万元的第一桶金，筹建了深圳现代科教仪器展销中心，即万科的前身。与同时期的许多深圳企业一样，深圳现代科仪中心最初以贸易来实现原始积累。但成立两年，便“主动卷入”国营企业股份化的浪潮。

1986年10月15日，深圳市政府颁布了《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定，鼓励深圳大型国营企业进行股份制改造。在政府下属的几家大型企业没有一家响应的时刻，深圳现代科仪中心在改名深圳现代企业有限公司后，开始全力以赴进行股份化筹备的推进。1988年12月28日，万科股票公开发行，跻身最早的一批国内上市公司。走向公众的万科，开始了“透明”之旅。

“目前国内的房地产企业，总体来讲，不管大、小，内部管理上都呈现粗放的状态，科学性、规范性比较差。这些企业在这十多年迅速发展，是仰赖了整个外部经济环境和房地产行业的发展。而且发展的过程中，非市场的因素起了很重要的作用。”何世红表示，“但市场是朝着规范的方向去走的，一旦企业不能符合市场的游戏规则，必将要被淘汰。”

王石显然很早就看到了这一点。在最初股份化过程中，公司的管理层对于遵循“规范、透明、守法”的原则是动真格的还是做做样子，仍然没有形成统一。王石已经坚持“中国要进入市场经济，规范是必不可少的前提。我们力图按照国际上通行的管理来做。从谋求股份制改造开始，我们就需要把规范化放在核心的地位。要做中国最规范的企业。”

此后的二十多年，风云变幻，万科却难能可贵地恪守住了自己的价值标准和职业底线：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。用万科人自己的话来说，“不行贿”和“阳光照亮的体制”，成为房地产的启蒙时代，万科最值得骄傲的事情。

万科在现代企业制度的追求过程中积累下许多历史经验：它经历了从业务多元化到业务专业化这最关键一步战略调整；培养了一大批这个行业的职业经理人，创始人王石自己也很早就完成转化为职业经理人的定位。这让万科在管理上能够集中精力，做细做透，才成就了跨地区管理的高效体系，而王石也才能成为或许是爬山时间最多的企业创始人。

未来竞争力—住宅产业化

低碳经济浪潮袭来后，似乎一夜之间，万科所做的住宅产业化一事，突然从小众变成大众话题。

2009年11月26日，中国政府首次公布了节能减排的低碳目标：到2020年，在2005年基准上单位GDP碳排放降低40%-45%。兴奋的王石在接受媒体采访时称“在我的生命中，11月26日是一个非常重要的日子”。

自1999年12月万科集团建筑研究中心成立之后，万科住宅产业化的研究和实践就没有中断过。在这条道路上孤独前行了十年之久的万科，机会来了，而且，它已经做好准备。

按照王石公布的计划，万科接下来分三步走：精装修、住宅产业化、绿色建筑，最终实现绿色建筑产业化。

具体而言，2010年，万科将全面退出毛坯房市场，实现住宅精装修化，而根据万科高层此前透露的数据，2010年，万科计划实现180万平方米的工业化建筑规模；2014年万科完全实现住宅产业化，用王石的话来说：“就是到2015年的时候万科不会再用传统的施工方法，预计那时候一年的开工量万科将在1300万平米到1500万平米。”

在推进住宅产业化方面，王石的意志非常坚定，“没有政府补贴我们也要做”。而今，全国范围内推进低碳经济的呼声，似乎都在为万科保驾护航。万科住宅产业化的房屋，已经成为北京等城市住宅产业化的示范工程。

王石算的那笔账是，等到住宅产业化成为主流的那天，万科又已经走在了前面。

学习与自省

万科总是很聪明地站在巨人的肩膀上，这是万科的又一个“可怕之处”。

在早期的业务往来中，万科学习日本索尼，培养了自己的营销能力；受到索尼售后服务的启发，从物业管理入手建立自己的品牌；在发展地产业务的过程中，万科学习香港新鸿基地产，提高了产品品质，加深了对客户关系的理解。

任何一个熟悉万科的人，都会因为它而了解到美国四大房地产开发企业之一的帕尔迪（Pulte Homes）—为何它专注于住宅业务，又何以能持续50多年保持赢利？在业务横跨美国27个州、44个市场的情况下，如何实施它的跨区域经营？为什么在美国那样一个成熟的市场，它的净资产回报率能达到18%，从上世纪90年代中到本世纪初的近十年，增长率达到行业的两倍？

万科的视线，盯在世界级优秀企业的标杆上。尽管在2009年，万科已经超越了帕尔迪，成为全球销售冠军。

万科仍然在不断地寻找老师。2009-2010年的市场忧患下，万科正在抓紧产业化转型，而王石为万科在技术研发和产业转型方面找的老师是华为；而对商业模式的探讨，又使汇丰银行成为万科学习的目标之一。