沪莘庄地块出让疑云

2010-09-02 05:49:38

来源: 时代在线网

不再“价高者得”的“莘庄模式”无果而终

上海市年初想通过对莘庄镇222号（莘庄地铁上盖）地块出让的“综合评标”，改变为“价高者得”，一度被视为上海土地招拍挂制度改革的重要信号，使上海在土地招拍挂制度革新方面走在了全国前列。但由于种种原因被寄厚望的“莘庄模式”无果而终。

本报记者姜燕发自上海

一度被视为上海土地招拍挂制度改革的重要信号，以招标形式出让的莘庄镇222号（莘庄地铁上盖）地块，在一场神秘的招标评标过后始终没有定案。71天过后，上海规土局网站上发布的一则公告又蹊跷地中止了该地块的转让。日前，该地块的出让方式被改为“挂牌”后，二度推出。同时，原本已经很高的出让门槛变得更为苛刻，对于最终的中标者，出让方似乎早已心有所属。

神秘招标无结果

出让文件显示，莘庄地铁上盖地块坐落于（横跨）地铁1号线莘庄站的南、北广场，为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地；出让面积11.78万平方米，地上建筑面积高达40.5万平方米，地下建筑面积不小于10万平方米，这样的建筑规模在上海并不多见。

在闵行区人民政府网站上，莘庄地铁上盖地块被重点提及，该地块将为闵行区打造“上海中心城外西南部最重要的交通枢纽地位”树立形象。

今年4月29日，莘庄地铁上盖地块首次出让，不设现场竞价环节，仅通过投标方案来确定结果的招标方式让外界尤为关注。

文件显示，莘庄地铁上盖地块招标的商务标和技术标总分为100分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。这意味着，价格因素仅占30%，不再是能否竞得该地块的决定性因素，而建设规划方案等成为更重要的因素。

上海土地交易中心工作人员表示，评标专家从市局的专家库中抽选，身份对竞标者和外界是完全保密的。评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。

这一度被外界认为，延续了6年多的“价高者得”的土地拍卖规律将被打破，上海正在图谋适度增加招标形式出让土地，来代替拍卖方式。　　但4月29日的投标当日，所有环节均不对媒体开放，截至当晚，也没有任何消息发布。此次招标，呼声最高的是香港新鸿基集团、上海城开及闵行区政府名下两家公司闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司组成的联合体。

时代周报记者调查发现，闵行区规划局曾于两年前就邀请了对上盖开发有丰富经验的新鸿基，进行过该地块的概念性方案设计。

但第二天（4月30日），绿地集团成为半路杀出的“黑马”，沪上有媒体报道称绿地集团以34亿元成功竞得该地块，但这一消息并未得到绿地集团官方确认。蹊跷的是，上海土地交易市场始终没有公布莘庄地铁上盖地块的交易结果，在上海规土局网站上，公告号为201001801的公告上，该地块的“当前业务环节”一直显示为“开标／定标会”。

绿地“被退地”？

直到7月9日，上海规土局官方网站上挂出的一则公告称，“经出让人与投标人协商”，现终止地块公告号为201001801的莘庄镇222号地块的土地招标活动。至此，该地块的第一次出让以失败告终。绿地集团也被推上了“被退地”的风口浪尖。

整个地块的招投标过程始终诡异，事件的几个核心方也一直处于缄默状态，这让外界揣测，其中必然有更多的隐情。

坊间流传了诸多版本。其一，绿地竞拍价34亿元，而新鸿基联合体则以底价竞拍，绿地在打分上占优，但由于缺乏地铁上盖开发经验，被闵行区政府协商后，要求退地。

其二，上海城开作为上实控股的公司和徐汇区国资委共同出资的企业，具有一定的话语权，一个志在必得的项目不翼而飞，上实控股副行政总裁、上海城开集团总裁倪建达向有关部门表达了“不满”，因此，相关部门一直拖着，不跟绿地签合同。

绿地集团的一位负责人向时代周报记者承认，该集团综合评标分数较高，但“一直没有定标，合同也没签”。至于为何分数高而未拿到地，该负责人意味深长地说，“这个要去问闵行区了。”

闵行区规土局相关人士始终以“正在开会”为由，没有回复时代周报记者的采访。倪建达则向时代周报记者表示，“上次投标情况，由于是政府部门在做，我无法发表意见。”

中国指数研究院数据研究中心副总监陈延彬认为：“从商业角度说，绿地想拿下这块地，且有开发能力。但绿地长期持有物业等经验欠缺，闵行区政府想找到更有经验的开发商来做，而且这还涉及到区政府的利益联合体。但这块地信息一直不透明，真正的原因也很难被外界知道。”

台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民透露：“本来有一家有相当多地铁上盖开发经验的台湾开发商想进入，但由于价格高，最终放弃。这种项目政府主导的因素肯定很大，怎么规划、怎么引导人流、做什么样的产业，如果完全没有这方面经验，失败的几率比较高。目前国内企业基本没有这类项目开发的经验。”

新出让条件更严苛

8月17日，上海规土局网站挂出今年第58号土地出让公告，莘庄地铁上盖地块赫然在列，重新被推向市场，而此次出让方式已由先前的“招标”改为价高者得的“挂牌”。截至目前，已有17家单位领取了该地块的竞买申请书。

为此，8月27日，闵行区规土局在上海土地交易市场安排了一场推介会。时代周报记者在现场发现，该地块仍吸引了不少开发商前来，其中不乏九龙仓、长江实业、龙湖地产等企业，而新鸿基也有人员到场。一位在场的开发商形象地比喻为“重新考试”。

此次出让文件中对于地块规划也作出了更明确的要求：莘庄地铁上盖地块住宅建筑面积不超过9万平方米，公寓式办公建筑不超过8.5万平方米，商务办公、酒店、商业等建筑面积不超过20.33万平方米，其中商务办公、酒店与商业应由开发单位自行持有，且十年内不销售。

时代周报发现，该地块此次出让门槛比上一次更为严苛。比如，本次挂牌起始价为27亿元，竞买保证金为5.4亿元，而先前招标的起始价格略低于26亿元，投标保证金则为5.5亿元。此前出让文件要求在签订合同10日内缴付地款50%，剩余三个月内付清，此次则要求在签订合同5个工作日内付清地款20%，剩余出让地款30日内一次性付清。竞得方在交付土地半年内必须开工。

因为轨道交通的原因，莘庄地铁广场其实是被“一切二”的，而上盖工程中的一个最重要规划就是建立一个大平台。所谓的“大平台”，其实就是大型的空中走廊，原先无法相互通行的南北广场可以借由这个平台实现连接。

闵行区建交委重大工程推进科科长王明强表示：“这个项目区政府花了两年时间研究，主要在研究大平台的可行性和复杂性。这类项目在国内是首例，特别是在运行铁路上方空间进行大规模市政设施建设，国内没有过。因此，作为出让人，希望要有上盖建设经验、技术能力、综合协调能力的单位来参与这个项目的建设。”

蔡为民认为，该项目成本会超出正常项目的4-5成。但从起拍楼板价6000多元/平方米看，仍有比较大溢价空间，理论上楼板价可以达到1万-1.3万/平方米。“只有利润多寡的问题，不存在风险的问题。”

新鸿基联合体或最终受益

由于种种条件限制，把很多开发商排除在外，仅是持有物业10年这一条，就会阻止不少资金面不是很宽裕的企业，而各家连续公布的上半年年报显示，很多企业现金流为负。

同时，诸多开发商认为，地价已经不再是这个项目的拿地关键。“这本身是个好项目，但出让条件蛮苛刻，对一般开发商承受不了，开发实力不仅是资金实力了，而是要有技术实力和施工能力等。大多的开发商也就是过来看看。”龙湖地产的一位投资总监向时代周报记者表示。

时代周报发现，推介会结束后，九龙仓的人士仍在不停向闵行区规土局的人士询问细节。但九龙仓业务发展经理翟凯杰称：“我们只是听听而已，这个项目很难操作，目前仍在考虑当中，还没有什么方向。”

新鸿基方面则谨慎表示：“目前只是参加了推介会，现在离报名截止日期还有时间，我们还在考虑，没有最终决定参加竞标。”

但倪建达的一番话则透露了玄机。“我们还会以联合体的方式去竞拍。城开和新鸿基各占35%，闵行城投占20%，莘庄镇投资公司占10%。现在还有一些不可预计的因素，跟铁路、地铁方面还没有协调下来。但无论最后是谁中标，闵行区政府都会帮助协调轨交、铁路部门的沟通。我们还要看地价是多少，现在很难预估整个项目的投资规模。”

“这是一个技术上非常复杂的项目，也是一个非常重要的项目，我们合作几方都有这方面经验和协调能力，我们希望通过这个组合，达到一个理想的状态。我们对这个项目了解比较久，愿意做这样的尝试。”对于如果中标，能否按期开工，倪建达称，“我们作为本土政府背景公司，相信在协调方面有我们的优势。”

此前，新鸿基旗下位于香港新界沙田的新城市广场，被视为整个香港新界地区的商业地标，是一个非常成功的地铁上盖项目，已成为东铁（港铁）沿线最大的购物中心。

陈延彬认为，绿地退出后，新鸿基联合体拿地的可能性更大。新鸿基前期参与过设计，在商业地产方面的开发经验在业内有目共睹，城开又具有关系协调能力，再加之闵行区政府的两个投资公司，胜算的几率较高，也符合闵行区政府的设想。