潘石屹：“未来京沪投资比例1：1”

2010-09-02 05:24:58

来源: 时代在线网

本报记者姜燕实习生许静怡发自上海

2007年初，在上海长宁虹桥拓展区地块招标争夺中，潘石屹落败于澳门赌王何鸿燊，便愤愤撂下狠话：“三年内不进上海”。

三年期一过，潘石屹迫不及待开始在上海“找地”。短短一年时间，三个干净利落的落子，让潘石屹在上海打了个漂亮的翻身仗。

8月29日，在接受时代周报记者采访时，潘石屹表示，未来在上海拿地，交通枢纽仍是第一位的，SOHO中国更倾向于独立拿地，而不是与其他开发商组成联合体。但潘石屹希望与更多的开发商合力，一起打造大虹桥商务中心。

落子三棋闯上海

8月13日，潘石屹在微博上发布喜讯，以15.6亿元的价格摘得上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”，折合楼板价7250元/平方米。至此，潘石屹完成了扎根上海的首轮布局，南京西路、外滩中心、虹桥交通枢纽这三大重点区域的重点项目，让潘石屹在上海投入了约60多个亿，占SOHO中国总投资份额的1/4。

“临空15号地块”位于上海虹桥临空经济园区，是长三角“半小时经济圈”的核心区域。这正是潘石屹看好这一区域的重要原因。潘石屹表示，“中国的经济和财富主要集中在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域。而长三角比另两个区域更有活力，经济更繁荣。”

潘石屹对底价拿地的解释是，“我们跟踪这个地块已经跟踪了一年多，很多开发商热衷于住宅用地，对于这种商办用地并不关注。”

今年6月，潘石屹以总代价约22.5亿元人民币，收购国鼎90%股权，并间接持有项目公司61.506%的股权。该项目的核心资产，即上海外滩204地块。204地块是外滩核心地段最后一块可供商业开发的土地。

潘石屹告诉时代周报记者，“外滩是上海人气特别旺、人流特别密集的地方，做商业物业潜力非常大。” 他透露，目前外滩204地块项目已经请了鸟巢的设计师，方案已经出来，但暂时不能对外公开，要拿去政府审批。

而且，其去年8月收购的烂尾项目东海广场，以21.79亿元销售额获得今年1月-7月上海房地产市场的销售冠军，写字楼出租全部完成。潘石屹将售后返租的SOHO模式带进了上海。

“我们发现了北京CBD”

对于为何要从北京转战上海，潘石屹向时代周报记者表示，上海政策比以前更灵活，北京却比以前严格一些。

此前，有分析师曾向时代周报表示，潘石屹南下的一个重要原因是北京核心地块竞争日趋激烈，拿地困难，为了保证足够的土储，SOHO中国必须“出走”。

“从东海广场的租金来看，基本都要7-8元/平方米，半年就租出去了。但是北京CBD只有4-5元/平方米。从租金和速度来看，上海的回报率要高些。”潘石屹告诉记者。

“是我们发现了北京CBD。当时还不叫北京CBD，我们就圈了地，很多人说这个地方很偏，又没有住宅，又没有办公楼，全是工厂区，可是我们在十多年前就发现，这是一处重要的交通枢纽，地上地下四通八达，所以CBD建成以后，我们销售量超过了45%，地价涨了十几倍。”潘石屹说。

潘石屹透露，当年SOHO中国向有关部门表示，北京需要一个CBD，“我们把新加坡的CBD规划师请过来，又拿了新加坡CBD建成前后的照片送给北京原规划院院长柯焕章，说北京20年之后会跟新加坡的一样。他拿着我们提供的资料，给北京市政府写报告，后来把北京市土地规划修改，经国务院批准了，就有了今天北京的CBD。”

“现在，全中国还有没有一个像十年前北京CBD的地方？我们在上海发现了，就是虹桥交通枢纽，这个地方无论是飞机、地铁、火车都是全世界最先进的。” 潘石屹信心十足。

“赚钱的项目全要”

SOHO中国中期业绩显示，上半年营业额(扣除营业税后)上涨119倍至86.6亿元，已超过去年全年营业额水平；净利润17.2亿元，同比增加136倍，也超过了去年全年净利润水平。今年1-7月的合同销售金额达135.7亿元，完成了全年销售目标的75%。

潘石屹称，未来上海、北京的投资将达到1:1的比例，持有物业比例会逐步增加。据悉，外滩项目持有比例可能在50%左右，临空15号地块项目的自持比例在20%左右。

“我们SOHO刚到上海来，原则上是要跟所有的人合作，光靠我们自己是一事无成的。可前提是，合作伙伴一定要互补的，否则就没有合作的基础了。” 潘石屹告诉时代周报记者，“不管什么模式，只要让我们能够赚到钱，这样的项目我们全要。”

自从拿下东海广场后，潘石屹频频亮相上海，与上海有关区政府密切接触，潘石屹希望把北京CBD的经验复制到大虹桥开发中。“过去的一年，我们和上海市政府交流得非常好。我们也提出了一些规划性的想法，上海市的领导看完后还是非常兴奋的，他们觉得应该按照这个方向发展。”

目前，由原金地上海总经理赵汉忠、复星集团董事长郭广昌和易居中国董事局主席周忻发起的星浩基金，首站运作也选在了上海虹桥临空经济园区，首期募资已到位资金30亿。而一些港资开发商也对这个区域觊觎已久。

潘石屹说，“就我自己做，这里永远繁华不起来，各种各样的企业能进来，对大虹桥的发展是有好处的，就是不要进来一批炒地的，进来之后又不干事，就把这块地害了。”