潜龙在渊 外资集结抄底楼市

本报记者 肖素吟 发自广州

调控之下，外资可谓长袖善舞，借助各种渠道进入中国内地房地产市场。近日，全球知名私募基金美国黑石集团（简称黑石）联姻香港鹰君集团（简称鹰君）共同开发大连综合发展项目，这是调控以来又一家外资吹响进军内地房地产市场的号角。

据不完全统计，摩根士丹利、高盛、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资均以不同形式进入内地房地产市场。潜行的资本之龙正在抬头。

看好内地楼市

黑石大中华区主席梁锦松的一番言论足以佐证外资押注内地房地产市场的信心。

“我对中国房地产是看好的，未来20年房地产的价格还会增长，但是有波动；只要是选好地点，有资金支撑，没有太多的负债，我觉得长远来讲还是很好的机会。”梁锦松接受采访时表示，“我们也相信，中国往后20年会发展得更好，在此背景下，黑石把重点放到中国是很自然的。”

日前，黑石与鹰君已达成协议，黑石将为鹰君提供资金共同开发大连综合发展项目。

事实上，鹰君早已练兵内地市场，内地已然是其酒店项目的中心区域，目前14个在建项目中8个就分布于内地的中心城市。

不过，鹰君对于房地产市场同样觊觎已久。鹰君投资关系部Carmen Tang对时代周报记者介绍道，“ 随着大连项目的启动，我们将开始进军内地房地产开发。只要收支平衡和负债合理，我们将继续投资满足我们回报的项目。”

根据鹰君的中期业绩报告，该项目于2009年10月15日斥资7.34亿港币购入，可建楼面面积为28.6万平方米，将分两阶段发展成1200个高级住宅单位及1栋350间客房的国际级豪华酒店。其中，鹰君持有50%的权益，同时担任项目经理，而余下的50%权益则由一独立第三者持有。

不过，黑石播种内地房地产市场则可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥资11亿元收购卓越金融持有的上海长寿商业广场，时隔两月又砸下逾45亿元收购上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大连综合发展项目。与之前不同的是，黑石不再买面包，而是买面粉。

“外资投资目前主要是非住宅部分，而住宅部分不会买现货，而是参与到住宅项目的开发过程中来，在面粉变成面包之前，通过各种途径参与项目。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文接受时代周报采访时表示，因为条件苛刻，外资一般只是参与个别住宅项目，里面可能都是高端住宅，一定程度上能够拉动房价。

据业内人士透露，外资持有商业物业的回报率一般要求在10%，而参股则将其内部收益率提高到25%-30%。

招商证券投资银行董事总经理温天纳则认为，从风险角度来看，目前创投和私募基金开始进入项目，代表着外资认为中国房地产市场有非常广阔的利润空间。

实际上，黑石和鹰君并非孤军奋战。调控之下，国内信贷收紧。在内资几近偃旗息鼓之际，外资苗头乍现，其中最先潜行于资本市场。

根据深交所公布的数据，在调控以来市场相继抛售地产股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞银和高盛等外资大举增持地产股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。

又根据国家商务部数据，截至7月31日，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248.22亿元，同比上涨10%，其中，截至6月30日则为203.92亿元，同比上涨4%。

温天纳告诉时代周报记者，外资投资内地房地产市场肯定是呈一个上升的趋势，是在为资金寻找出路。

多渠道进入

黎庆文向时代周报记者介绍，外资进入中国市场，第一种是债券投资，这在平常市场是做不动的，但是现在国内进行调控，外资就可以趁机贷款给国内开发商。第二种是纯粹投资房地产市场，即股权投资，一般是希望三四年之后套现。前者是信贷紧张下进入国内市场，后者是无论房市情况都会进行投资。

新政以来，开发商海外筹资动作频繁，让人眼花缭乱。“在国内信贷收紧的情况下，外资对于开发商来说就是多了一个路子。”中银国际副总裁白韧对时代周报记者表示。温天纳补充道，从国际环境来讲，现在钱到处都是，还是处于一种非常疯狂或者宽松的融资环境，而外资正在寻找一个出路。

根据国家统计局《全国房地产市场运行情况》报告，1-7月，房地产开发企业利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比增长10.6%。其中4、5、6月份，当月利用外资的资金额分别为38亿元、32亿元、81亿元，继而证实6月份利用外资的加速，这亦是自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资同比增幅首次转负为正，并呈现迅速增长之势。而成立基金和参与股权则成为外商绕过管制、曲线投资内地市场的渠道。

目前看来，外资与开发商联手成立基金公司占市场主流。首创集团、金地集团、复地集团、中海地产和华润置地早已身先士卒在境外成立中外合资公司，融资额高达数亿美元，投资旗下项目。

4月份，瑞银环球资产管理集团与金地合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月22日，中国海外子公司中国海外兴业将旗下西安项目30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给HarmonyChina基金公司；8月，新加坡淡马锡集团全资控股子公司新加坡丰树集团宣布将启动一个规模为5亿-10亿美元的以中国为重点的地产基金。

“无论是高潮还是低潮，外资都有专项资金投资远东市场，如果外资认为目前中国内地市场有利于谈判，有利于获得低廉价格项目的话，就会将采购团队倾斜于中国市场。就我们所接触的基金公司来看，外资投资物业的力度比以前要强，尤其是在中央出重拳之后。”黎庆文对时代周报记者表示。

除了建立基金，股权投资亦是外资的重头戏。白韧告诉时代周报记者，如果管制放松，外资肯定偏向中国，但是现在限制过多，大举进军恐怕没那么容易，只能是找一个合营伙伴进行参股，因为这样一般比较宽松。尽管是蚂蚁搬家式投资，不过不难看出，股权投资比以往更受青睐。

外资投资内地房地产市场渐成趋势，但是不可否认的是，在调控之下，外资进出仍处于尴尬境地。

“我估计今年晚些时候，部分外资还是计划进来，可能到第三四季度整个形势会明朗化，但是现在感觉许多事情没有做完，政策风险还在。大家对这个市场还是看不透，还是无法确定目前是到达底部还是短期的状态，都处于一个观望期，还没有一个共识。”白韧如是说。

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