• 楼市谜题:调控向何方 房价降不降

    地产 > | Time Weekly - 2010-08-26 03:25:55
  • 中国楼市走到了一个十字路口。

    本报记者 谭骥 实习生 王滋 谢碧媛 发自广州

    中国楼市在经历了半年多的调控后,再度走到了一个敏感的十字路口。

    近期,国家统计局对70个大中城市的调查数据显示,房价并没有止住上涨的势头。上半年调控政策有没有达到预期效果?下半年是否会有更严苛的调控政策出台?“史上最严厉”楼市调控(新“国十条”)发布四个多月后,不论是房地产开发商,还是购房者都在问相同的问题。

    8月13日和21日,国务院副总理李克强九天之内两提继续落实楼市调控,坚决抑制投机炒作行为,警惕反弹。8月23日,《人民日报》发表文章称:楼市调控政策预期效果还远未达到。

    “现在离国家‘国十条’的要求还有距离,下半年各地要深入贯彻‘国十条’精神。” 住建部政策研究中心副主任王珏林向时代周报记者表示,调控政策才刚刚开始。

    房价在博弈中上涨

    国家统计局近日发布的数据显示,7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%,涨幅比6月份缩小1.1个百分点;环比与上月持平。而4月份房价则环比上涨0.4%,5月环比上涨0.2%,6月环比下降0.1%。

    不过,在国家发改委8月16日发布的数据中可以发现,36个大中城市7月新建商品房集中成交价为8680元/平方米,环比上涨1.61%。

    上半年房屋均价的上涨已成事实,调控政策的重压并没有让房价上升趋势止步,调控究竟有没有达到预期?

    “新十条出台后,交易量出现了大幅萎缩,但是价格还是上涨。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉时代周报记者。在此前时代周报记者采访富力、保利、碧桂园、雅居乐等大型开发商时,对于调整项目价格均非常谨慎,普遍表示需要政策进一步明朗。

    国家发改委投资研究所研究员张汉亚告诉时代周报记者,目前的态势就是,想买房的有降价预期,所以不买,而开发商也能顶得住,所以不会降。“政策本身就是防止部分城市房价上涨过快,而这个政策目标已经达到。”

    “开发商不拿地,不做新项目,就会对地方政府造成压力。” 张汉亚表示,现在局面就是地方政府与中央政府之间的博弈,而开发商和买房者相对来讲就是看热闹,楼市调控带来的就是房地产开发量减少,各种税费相应减少,地方政府资金来源会大幅度减少,GDP等也会受到影响。

    然而,并非是所有专家都持悲观态度,“调控才4个月,还处于一个起步阶段。”王珏林认为,土地肃整、规范市场都是贯彻国十条,政策正在落实之中,楼市调控刚取得了初步成效,他希望大家对调控政策有信心。

    下半年楼市如何走?

    “你们认为下半年楼市会怎样?”近日,国内某大型央企地产开发商高层在与媒体沟通时,向媒体提出这样的问题。事实上,很多开发商与购房者一样,同样在观望着政府的下一步政策走向。

    但是,近期银行信贷的收紧,使得开发商已经开始感觉到了寒意。中国房地产研究会副会长顾云昌告诉时代周报记者,银行的信贷有了明显的收紧,不过,由于上半年有几个月地产开发商销售很好,所以尽管有些紧张,但还没到艰难的程度,“这也就是房价并没有像人们想象的那样下降的原因。”

    而且,银行信贷并非是开发商唯一的融资渠道,开发商还可以通过资本市场增发以及发债来获得资金。由于国内开发商在中国资本市场再融资计划需要通过国土部的审批,因此,选择海外发债与贷款成为上半年开发商获取资金的主要途径之一。

    新“国十条”对第二套、第三套房贷加大了限制力度,之后银监会默认对京、沪、杭、深这些房价上涨过快的地区停发第三套房贷。同时,银监会收紧房企融资渠道,不少房企老板大喊资金链紧张。

    王珏林向时代周报记者表示,二套房、三套房的严控效果比较好,整个房价平稳了,资金、消费、供应,三大措施,哪一项都很重要,但对于现在市场过热的情况,调整消费的措施更直接更有力。

    北京今典集团董事长张宝全认为,金融的调控对房企的资金必然会有所影响,会使投资与消费两头收紧,而政策需要有适当的弹性,减少硬性的甚至断裂性的影响,他相信在宏观调控的影响下,房企获取资金的压力非常大。

    张宝全向时代周报记者表示,当前的涨价更多的是一种表象,目前的房地产市场是虚假的卖方市场,地价的上涨与通货膨胀等因素造成了一种表象上的涨价,他举例,房价每年增长7%到10%实际上等于没有涨价。

    他认为,从目前的数据上来看,不管是平均指数还是物价指数,相对较正常,而当前顺应市场可能是一种最好的方法,主要的手段还是调整供应和需求的关系,行政则是一种辅助的手段。

    不过,尽管数据显示,上半年国内房价仍然上涨,但却出现了一些比较新的情况,8月16日,国家发改委发布数据称,从7月份的房价变化看,一线城市房地产市场量跌价滞,房价走势趋稳,对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落,但近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨,并称多数城市平稳,部分城市涨幅较大,应继续做好稳定房价工作。

    而且近期,国务院副总理李克强在9天里面强调“继续贯彻落实国务院关于房地产调控的政策措施”,显示了政府对未来调控的决心。

    尹中立认为,政府调控的力度在加大。但是不利于调控的因素也出现了,即宏观经济指标在向下走,所以政策走向现在面临着尴尬的局面。“主要看第三季度,如果三季度经济下滑太厉害,可能政策会出现松动,如果经济发展还是比较平稳,政策可能不变。”他说。

    房产税不能解决所有问题

    国土资源部19日召开新闻发布会公布,截至5月底,全国范围内闲置土地2815宗,闲置土地面积近17万亩。近日,一批闲置土地的曝光,再次将土地的问题推到了风口浪尖,外界质疑大量的闲置土地在一定程度上推高了房价。

    尹中立认为,已经公布的数据占今年计划出让土地的大约1/10,土地闲置问题十分严重,实际上真实闲置土地的面积远远大于公布的数据。

    张宝全则表示,市场从成熟到不成熟的过程中,一定会遇到像闲置土地这样的类似问题,实际上它反映了我们在市场化竞争过程中方方面面各种各样的关系、矛盾的一种积累,“闲置土地既有制度上的原因,也有政府、企业的原因。”

     “大量的土地闲置,既有投资需求过旺的原因,也有供给不足的原因,这两个原因一起造成了土地价格以及房价的过快上涨。” 顾云昌表示,“不开发并不是因为开发商没有钢铁水泥,也不是没有劳动力,而是土地供应不足,容积率亦不够高。”他建议,在接下来的调控当中,最重要的是增加土地有效供应。

    目前新增土地已经大幅度增加,国土资源部公布2010年住房用地计划拟供应量为18万公顷,与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比有大幅度增加。

    同时,近几个月来,关于中国空置房有6540万套空置房的传言持续发酵,网友晒出黑灯照片作为佐证。对此,专家普遍认为传言不实。

    顾云昌提出,如果传言属实的话,相当于近20年来盖的房子都空着,这是不可能的。王珏林也认为这个数据缺乏科学依据,“国家电网已经否认了,有关部门都没有做这项工作,这个数据是怎么来的?”

    “北京一些老居民,买了新房,老房还没退,这算不算空置?”张汉亚则认为,空置房的概念根本就不明确。

    事实上,关于空置房的另外一个话题就是,有学者认为空置房的存在是因为没征收房产税的原因。

    顾云昌认为房产税在开征环节,难度较大。第一是法律问题,在征收房产税的同时必须考虑调整其他税收,还要牵扯到方方面面的利益。第二是技术数据、人才的问题。

    “我希望能尽快开征,抓紧立法,这对遏制投机买房是很有好处的。更重要的是,2003年中央提出征收物业税,是想让地方有一个合理的稳定的征税渠道,而不是像现在这样靠卖地来维持地方财政收入的相当部分。为了这个目的也一定要开征物业税。” 顾云昌说道。

    王珏林认为,房产税是用法制的办法管理市场,有市场,就应当有配套的法制管理办法。他表示,税收有法律作用,威慑力比政策要大,但是解决目前房地产市场的各种问题,不能仅仅依赖一个税种。

    “普通租赁房太少,过去光搞经济适用房,把钱都花在上面,这是一个非常大的错误。”张汉亚则指出,中国房地产的问题并不是征收房产税能解决的,关键是过去政府没有考虑到公租房的问题,现在国家提出让各地搞公租房是非常正确的,三五年内,公租房达到一定数量以后,房地产问题自然就会解决,那么房价疯涨就会得到遏制。

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