中粮备战期 宁高宁谋划大地产
“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即实现整体上市。”中粮置业投资有限公司总经理韩石此前接受采访时如此表示。
本报记者 肖素吟 发自深圳
调控之下，央企地产大军浩荡拿地。其中，中粮集团旗下中粮地产的高端项目与中粮置业的商业地产齐头并进，其势如双雄。
“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即实现整体上市。”中粮置业投资有限公司总经理韩石此前接受采访时如此表示。一时间，中粮地产与中粮置业重组的传闻甚嚣尘上。或许，资本高手宁高宁将再次颠覆地产版图。
增强土储能力
8月3日，中粮地产斥资9.78亿元将杭州31号地块纳入囊中；此前的4月30日，中粮地产斥资6.28亿元竞得杭州闻堰镇一地块，三个月就在杭州市场斥资近16.06亿元。
新一轮地产调控下，“国字号”地产军团不减攻城略地之势。其中身披“黄马褂”的中粮地产更是蓄势待发。2010年至今，中粮地产四度竞得四宗土地，包括1月8日取得成都市武侯区一地块，以及5月18日联合北京万科取得北京市房山区长阳镇起步区3号地，土地成交总价24.3亿元。
事实上，在去年硝烟弥漫的圈地运动中，中粮地产反而倍显低调，全年仅新增成都和南京两宗地块，占地面积13.19万平方米。
“我们在杭州拿地有必然也有偶然。所谓必然，就是各地城市公司都会长期跟踪土地，对可能出让的地块进行长达几个月甚至一年的跟踪。”中粮地产高层人士8月9日接受时代周报采访时表示，中粮地产在每一个城市根据区域特性进行重点关注，因为中粮正在闻堰开发湘湖人家项目，所以再在闻堰掷金买地。
与此前的北京、上海、深圳和成都重大战略布局四大核心城市一说不同，其实中粮地产早已围绕长三角、环渤海、珠三角等区域布局全国。
“现在已经没有四大核心城市之分，而是十个城市公司，其他二级城市的小项目同样放到十个城市公司中去，要在当地做深、做透、做实。”中粮地产高层人士对时代周报记者表示，“与单项目公司不同，城市公司的定位是全价值链公司，就是说城市公司将整个价值量从头做到尾，在土地获取、客户定位、规划设计、采购、后期营销运营各个环节都做下来。”
然而，巧妇难为无米之炊。没有土地，一切不过徒劳。
中粮地产高层人士坦言，“今年重点增强土地储备能力，因为目前土地储备与我们的目标还有差距，原则上不少于3年、不超过4年战略目标的要求。基本上，我们拿地按照战略走，但是目前为止还没有超过三年的土地储备要求。”
数据显示，目前中粮地产储备权益土地213.35万平方米，规划总建筑面积为165.41万平方米。
子凭母贵
根据中粮地产2009年年报，2010 年公司计划新开工项目有8 个，新开工面积65.35 万平方米，较上年增加。又据第一季度报告，中粮地产新开工面积同比增加269%。加之频繁拿地，资金压力可想而知。然而子凭母贵，大股东中粮集团无疑是中粮地产的强大后盾。
事实上，中粮集团旗下的地产业务此前一直是由在港上市的鹏利国际集团经营，后私有化退市。直到2004年国资委确定地产业务为中粮集团三大主营业务之一后，接任中粮集团董事长的宁高宁誓言将地产业务做大做强。2005年11月，中粮集团以8亿元购得深宝恒59.63%股权，之后承诺逐步将优质的房地产业务注入上市公司。
2007 年8 月，中粮地产通过配股方式募集到13 亿元资金，其中2.85 亿元用于收购母公司旗下的厦门鹏源房地产开发有限公司的100% 股权，以及成都天泉置业有限责任公司51% 的股权，一举将厦门鹭江海景项目、成都天泉·聚龙国际生态园项目、深圳市海滨广场三期项目、深圳市中粮·澜山项目纳入囊中。
根据中粮地产2009年年报，仅厦门鹭江海景项目和中粮·澜山项目2009年签约面积83547平方米，占全年销售项目的35.19%，签约金额为11.86亿元，占全年销售项目的31.51%。
此外，中粮集团于2008年8月给予中粮地产20.67亿元的1年期委托贷款，又于12月10日向中粮地产旗下公司增资7.8亿元。
“大股东的支持对中粮地产来说肯定是优势之一。实际上，中粮地产还是处于一个快速成长期，大股东对中粮地产各个方面都大力支持。我们从去年底开始在做配股融资，还没有做完，也是大股东在注资，35亿融资一部分用于收购，一部分投入现有项目。”中粮地产高层人士告诉时代周报记者。
2009年11月20日，中粮地产通过配股融资议案，拟通过配股融资，收购中粮集团旗下的5家住宅开发房地产公司股权，即上海加来房地产开发有限公司51%股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%股权、苏州苏源房地产开发有限公司90%股权、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司50%股权和万科中粮（苏州）置业有限公司49%股权。目前，该融资方案正待有关部门批准。
据时代周报记者统计，上述五项房地产资产合计总占地面积183.22 万平方米，总建筑面积153.54万平方米，可销售面积113.29万平方米。“我们希望通过此次几十亿的融资，把中粮集团旗下的住宅业务资产初步整合完毕。”中粮地产高层人士补充道。
对于债权融资、自有资金和股权融资以及混合融资，中粮地产可谓轻车熟路。
7月23日，中粮地产公告，公司于2008 年8 月向中粮集团有限公司申请了20.67 亿元人民币的委托贷款，继2009 年续借15.75 亿元到期后，董事会因后沙峪项目持续开发的需要同意续贷。
“这是国企的固有特点和优势。因为毕竟它的资产包很大，相对来说资金比较宽裕，而且相互拆借也比一般公司要容易。不可否认，作为一个大型的国有企业的话，国家对它们资金方面的支持不是一般民企能达到的。”协成机构副总裁张国栋向时代周报记者表示。
伺机套现金融资产
值得注意的是，中粮地产的热点概念还在于其持有较多的金融资产。根据2009年年报，中粮地产持有招商证券1.1175亿股，以8月10日收盘价21.42元计算，总价值近23.94亿元，其初始投资成本为1.8亿元；又持招商银行800万股，以8月10日收盘价13.86元计算，总价值近1.11亿元，其初始成本仅为654万元。
中粮地产高层对此表示，所有金融类持股都是历史上形成的。从中粮地产专业化运营角度来说，中粮地产原则上不会再进行金融类投资，在适当时机将套现手中的金融资产，而获得资金都会投入房地产。如此看来，可供出售金融资产对于满足未来项目的资金需求诚然是如虎添翼。
然而，不可否认的是，中粮地产的业务发展一直比较缓慢。
中粮地产高层人士对此表示，中粮地产2005年11月才刚刚起步，公司的资产规模很小，当时总资产17亿元，净资产10亿元，到现在总资产140亿元，净资产60亿元，“就自身来说，发展速度还可以”。
“但是横向来看，这几年房地产发展太快，如果想进前十名俱乐部，没有200亿，这个门槛是进不去的。”这位人士并不讳言，“如果说过去是春秋时代，群雄并起，那么现在就是逐步走向战国时代，出现马太效应，集中度越来越高。我们希望能够成为战国时代的领先者，成为综合性的专业地产开发商。”
重组势在必行
“就差异化而言，首先是商业模式，我们不会单纯地走住宅开发的路子，我们想达到开发业态和投资业态相对均衡的状态，这也符合中粮地产的优势和现状。”中粮地产高层人士坦言。
这位人士向时代周报记者表示，房地产企业都在找两种业态的平衡点或者黄金分割点，中粮地产当然不例外，“我们认为开发型物业和投资型物业综合性比较好的产品就是城市综合体，这是中粮地产未来的发展方向”。
值得注意的是，“全服务链城市综合体”战略亦是中粮集团商业地产旗舰中粮置业未来的发展形态。中粮置业于2007年在集团原物业投资部基础上发展起来，自2008年北京西单大悦城一役成名后，“大悦城”复制遍地开花，几近问鼎商业地产。
6月23日，中粮置业宣布“中粮集团计划未来5-10年在全国拓展20个大型商业地产项目,总资产达到700亿元规模，占中粮集团总资产的30%。”对比中粮地产8月10日收盘时139.84亿元的市值，其磅礴之势不可小觑。
“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即实现整体上市。”中粮置业投资有限公司总经理韩石此前接受采访时如此表示。一时间，中粮地产与中粮置业整体重组的传闻甚嚣尘上。
“中粮置业上市是早晚的事。值得注意的是，万达经营多年，资产优良，但利润率并不高，至今还没有上市。这说明持有资产容易，但要交出一份很好的财务报表就比较难。未来的趋势就是将整个地产资产整合到同一个平台上。最重要的是，中粮集团不断将优良资产包放到地产唯一平台下面，运营会相对容易。”张国栋向时代周报记者分析道。
渤海证券分析师王智勇则对时代周报记者表示，“商业地产和住宅地产的整体整合是必然的。从中粮集团角度考虑，资产整合有非常好的盈利空间时，才会去做。如果综合资产的未来盈利能力越强，确定性越高的话，资产溢价率就越高，会降低重组成本。这需要盈利周期跟市场周期基本上整合在一起。但目前时机不成熟，短期内不会进行重组。”
宁高宁3月9日接受媒体采访时表示，“中粮地产在中粮内部占总资产的25%。现在百分之六七十资产还在中粮地产外面，包括商业型物业、酒店。”他希望能够在今年完成部分地产项目的整合。
除了中粮集团旗下的资产，作为国资委“钦点”的地产主业央企旗下的上市公司，中粮地产对于78家非地产主业央企的地产资产同样表现出浓厚的兴趣。中粮地产高层人士向时代周报记者表示，这是获得央企优良资产的机会。
调控之下，或许就是“黄马褂”们整军待发的前夜。
本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com
