浙江国都：海口投资或超凤凰岛

2010-08-12 04:39:49

来源: 时代在线网

“我们的策略就是占据海南南北的两个制高点。事实上，国际旅游岛是以三亚和海口这两个城市为中心。与三亚凤凰岛一样，海口地王同样将被打造为海口的一个制高点。这个方案刚谈下来，具体的规划还未确定，但规划思路上，三亚有凤凰岛，海口有海甸岛，因此海甸岛今后的定位也是比较高端的。”

本报记者肖素吟发自广州

北纬18°，年平均气温25℃，海南岛尽享得天独厚的资源，尤其是今年1月“国际旅游岛”获批后，楼市盛况空前。然而，在史上最强的宏观调控下，海南是否能独善其身？在房地产调控之“冷”与国际旅游岛之“热”的双重冲击下，海南无疑是一个独特的房地产样本，其中“东方迪拜”三亚凤凰岛的开发商浙江国都更是大肆扩军。

7月28日，浙江国都再战海南，将海口地王纳入囊中，计划打造第二个凤凰岛甚至超越凤凰岛。一南一北，浙江国都抢占制高点的意图不言而喻。

明战海口地王

如果说楼市调控是一个冷水澡，那么温度降下来或许还会再发烧，病态依旧。不过，对于独享“国际旅游岛”之名的海南而言，这未必是一场高烧。

2006年的某一天，浙江国都控股有限公司董事长柴慧京第一次踏上三亚湾的人工岛，不禁想起自己此前的迪拜之行，于是打造东方迪拜的想法油然而生。可是，三亚众城国际客运旅业有限公司早已捷足先登，不过，柴慧京同样志在必得。同年10月，国都控股以迅雷不及掩耳之势暗降三亚凤凰岛，收购众城国际，将后者注册资本增至5亿元，跃居第一大股东，将凤凰岛纳入囊中。随后，柴慧京重新论证设计凤凰岛项目整体规划，将投资金额从20亿元增加到100亿元。直至今年1月11日，凤凰岛一期开盘，700套房子均价6.5万元／平方米，一日售罄，名噪一时。

7月28日，浙江国都再战海南，斥资17.3亿元拍得海口海甸二东路南侧海甸溪北岸地块，该地块面积11.96万平方米，楼面地价达14440元／平方米，堪称海口地王。

“从资金投入方面来讲，我们在打造高端项目上是不惜血本的。”三亚凤凰岛发展有限公司总经理陈璐对时代周报记者表示，此前选择参股入局主要考虑到浙江国都在进军海南之前主攻杭州，知名度不高，但是通过凤凰岛一炮打响之后，浙江国都将直接公开拿地。

“除了三亚和海口外，浙江国都在海南的其他布局和土地储备大致上已谈得差不多了，”陈璐介绍道，“有些已经和政府签订了一级开发协议，主要是沿着东线，或在两大中心城市的周边再谈判一些项目。”

不过，在当前的形势下，海口的地王价确实令人咋舌。房地产专家崔元星向时代周报记者介绍，作为同类的地块，美丽沙位于海口海甸岛西北部，曾于2005年11月出让土地面积220.49万平方米，土地出让金为18.08亿元，综合计算，楼面地价仅为819.99元／平方米，对比海口地王，4年间楼面地价涨近18倍。

“目前的这个价位远远超出市场价，开发商玩这个风险，主要是瞄准未来的增值空间，”国务院特殊津贴专家、海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授8月2日接受时代周报记者采访时表示，“我的判断是，未来五到八年海甸岛的房价应该超过2万元/平方米。在海南房地产发展越来越好的情况下，海南与国内一线城市的房价差距不会太大。”

海南楼市步伐放缓

不过，在日趋严厉的宏观调控和国际旅游岛概念一冷一热的双重夹击下，海南算是一个独特的样本。

事实上，凤凰岛至二期已不复当日盛况。继凤凰岛一期5号楼一日售罄后，凤凰岛于2月11日再推4号楼。陈璐对时代周报记者表示，由于购房者在前期认购时过于踊跃，一栋公寓不够卖，不得不加推一栋。随后，凤凰岛于3月份再推3号楼。然而，与三亚凤凰岛置业顾问邵梅于2月7日对时代周报记者表示的“3号楼正在内部认购，所剩单位不多了”的说法不同，邵梅8月1日表示，现在各种户型齐全，均价9万元/平方米，从7万元/平方米起价到13万元/平方米。不过从3月份开始就是淡季了，因此楼盘仅作展示。

无独有偶，海南房地产投资增幅和成交量均大幅回落，6月商品房销售面积环比下降20.6%，比1月份下降67.7%。

不过，陈璐却表示对此并不担心。他表示，国际旅游岛的“热”与宏观调控的“冷”对市场的冲击是必然的，但从某种意义上来讲，只是对投机商的影响比较大。整体而言，海南的房地产步伐可能会受到宏观调控的影响而有所放缓，但是整体的房价走势还是稳中有升。

“房价上涨是由供需矛盾引起的。海南的客户群80%甚至90%以上是外地客户，来自全国甚至全球，需求量非常大。海南全年建成的几百万平方米，与全球的需求量相比，供应量非常小的。我们所面对的市场非常巨大，所以未来房价看涨，是一个大趋势。”这或许也是浙江国都掷重金囊括海口地王的筹码。

曹锡仁教授对此表示认同，“两个暂停”之后，海南市场趋于稳定，房价没有上升，观望情绪严重，成交量萎缩，因为开发商认为海南房地产目前的调整不是真实的，所以不急于加快步伐，而购房者认为全国房地产开始降的时候海南也会再降，因此市场出现观望，实际上就是买卖双方的博弈，但是“这僵持不了多久，估计年底和春节之后海南的房地产发展仍然会出现一种稳步上涨的趋势”。

“继三个‘五年计划’以来，中心城市的房价呈几何倍数增长，但是从1993年到2009年，将近15年的时间，海南的房地产价格曾低至冰点，然后逐渐回升，至今还没有达到历史的最高点。海南的房价只是在2010年年初国际旅游岛政策出台后的一个月内飙升，但是较之全国一线城市，海南房地产的性价比还很高。这个空间用十年八年的时间消化，还是一年来消化，这是个问题。”他继续补充，“在这样的背景下，宏观调控对海南房地产市场来说是具有正面意义的，提醒海南房地产市场应保持有序、持续、健康的发展势头。”

或超凤凰岛

自国际旅游岛今年1月获批以来，百企陈兵，海南早已成为兵家必争之地。其中，浙江国都早已布阵抢占南北制高点。

“拿到这个项目后，我们的初步定位就是打造第二个凤凰岛甚至超越凤凰岛，不光是房价概念，而是从打造力度、投入资金和打造高端的决心上来讲，”陈璐对时代周报记者表示，“我们的策略就是占据海南南北的两个制高点。事实上，国际旅游岛是以三亚和海口这两个城市为中心。与三亚凤凰岛一样，海口地王同样将被打造为海口的一个制高点。这个方案刚谈下来，具体的规划还未确定，但在规划思路上，三亚有凤凰岛，海口有海甸岛，因此海甸岛今后的定位也是比较高端的。”

他表示，浙江国都在海口的投资肯定会超过在凤凰岛所作出的投资，后者为100亿元。其中，投资海口地王的部分资金正是来自于凤凰岛项目。

“在整个布局上，我们先抢滩三亚，从旅游价值观上来讲以三亚为主，但是从商业价值和国际旅游岛发展上来看，将来发展商务则会围绕着省会城市海口。所以我们是抓住海南的两个中心城市作为起点。南区就以三亚为中心，带动周边辐射，包括乐东、万宁等；北区就以海口为中心，然后带动琼海、屯昌和州，以及东部地区。”

不难看出，浙江国都对此野心勃勃。“之所以高价拿地是为表达浙江国都的决心，我们不光是做一个凤凰岛，我们还要做更多更高端的项目，加大在海南的投资。我们对国际旅游岛抱有很大的期望，因此浙江国都至少把海南作为长期投资的战略来考虑。尽管从土地储备量和开发量来看，海南两个项目在量上不算最大，但就价值讲是最大的，其中打造高端项目对本身的品牌、形象是关键的。因此，从长远角度来讲，整个国际旅游岛作为一个国家战略，对于浙江国都来说，将是一个起点和平台。”陈璐如是说。

不过，崔元星对此却表示不认同。他表示，从区域上来看，将海口地王打造成比三亚凤凰岛更高端的项目是不可能的。如果从打造海口的地标来讲，海口真正的中心，要么是省政府所在的大英机场旧址，目前由海航开发；要么是市政府所在地海口西海岸，目前是由北京首创等多家房企进行一级开发。海甸溪北岸是海口内江朝南的江岸，定位为商业文化中心，但这个地区的区中位置是美丽沙。“按照海南市政府与海南省的规划，未来往海口西海岸走，将海口未来的西海岸作为政治中心，是为了把澄迈县连起来，往西边走则是为了将来海南往西部走的策略。”

“另一方面，在旧城改造中，主要针对的是当地居民，但是按照浙江国都14440元／平方米的楼面地价，房价将近18000元／平方米才能够实现盈利空间，这显然不是当地居民能够消费得起的，”崔元星表示，“对于普通城市来讲，这个地块开发成都市综合体是有价值的，但放在海南，尤其是海口，这个定位只能是个噱头。我觉得从本质上来讲是个错误的延伸。高端定位必须是从地块价值出发。”