• “上地系”重组:中华企业或成大赢家

    地产 > | Time Weekly - 2010-07-29 01:57:06
  • 上海港国际客运中心是中华企业重要项目之一。

    盘根错节的人事关系理顺后,就代表其资产重组步入新的阶段,”中国指数研究院分析师陈延彬对时代周报记者说,“对于国资企业来说,即便是资产划拨,也面临着高层利益上的重重难题。要想资产重组顺利进行,首先要在人事关系上理顺。”

    本报记者 刘柚柚 发自上海

    上海地产集团重组事宜,疑云重重。

    很早之前,有关上海地产集团整体上市或欲整合旗下中华企业、金丰投资等资源的传闻就一直在坊间流传。

    直到今年5月17日,重组之事才稍有眉目。中华企业、金丰投资双双发布公告,称两家公司接到大股东上海地产集团的通知,正在研究涉及这两家公司的重大事项。

    除了每周发布常规停牌公告外,在接下来的两个多月的时间里,两家公司始终没有公布复牌时间和相关重组方案。

    直至最近,中华企业一则宣布人事变动的公告,才让重组事态有了进一步进展。

    “中华企业将定位于开发平台,集中上海地产集团的地产资产,尽可能做大做强,其规模不会输给上海最大的非上市国资房企绿地集团或最大的民营房企大华集团。”上海地产集团一位不愿意透露姓名的高管对时代周报记者说。不过对资产重组方案的细节,他却称保密,不能透露。

    人事调动酝酿开端

    7月19日晚,中华企业打破停牌两个多月来的沉寂,公布了几则人事变动。

    上海地产(集团)公司原党委书记、董事长陈力将走马上任中华企业第六届董事会董事;而第六届董事会原董事张景载因工作调动,不再担任董事职务。同时,李敏不再担任中华企业副总经理职务。

    其中所透露的,无疑是为即将到来的大规模资产整合做人事上的提前调动,也势必会加强母公司在中华企业的话语权。

    “陈力的上任至关重要,他将直接掌控整合后的新中华企业。”易居中国研究总监薛建雄对时代周报记者介绍。

    然而一切并非如表面上风平浪静。山雨欲来风满楼,几大企业间的人事调动早已进行得如火如荼。

    “张景载和李敏将赴金丰投资担任重要职位,而中星集团原党委某高层将调至中华企业党委工作,上海地产集团原资产部某经理将调至金丰投资,”中华企业一位不愿透露姓名的负责人对时代周报记者说,“中华企业和金丰投资的二、三级部门的领导层早已开始调动。”

    “盘根错节的人事关系理顺后,就代表其资产重组步入新的阶段,”中国指数研究院分析师陈延彬对时代周报记者说,“对于国资企业来说,即便是资产划拨,也面临着高层利益上的重重难题。要想资产重组顺利进行,首先要在人事关系上理顺。而此番人事变动,可被看作是消除上海地产集团重组障碍的第一步。”

    内部关系复杂

    “上地系”不仅内部关系盘根错节,同业竞争情况也非常严重。

    “上海地产集团(上地)除归国资委主管外,其实还牵涉到另一个部门—上海市房地资源局(房地局),”陈延彬对时代周报记者介绍,“其实,目前上海地产集团大部分的地产都来源于房地局。”

    1996年,房地局成立,在原上海市国资办、原房地局的授权下,统一经营其管辖范围内的国有房地产资产。

    2002年,在上海市政府的批准下,上海市建委牵头组建了上地,并由当时的建委副主任出任上地董事长。随后几年中,上地先后获得了房地局的大部分资产,包括中华企业、金丰投资、中星等,其主营任务也定位为盘活国有存量资产,增强政府的土地储备能力。

    上地高管介绍称,按照集团最早的安排,中华企业从事房地产开发业务,而金丰投资则专注于房地产代理和二手房业务。

    不过近年来,金丰投资不仅在新房代理方面受到排挤,也失去了在二手中介方面的市场份额。为了满足股东对上市公司的利润要求,金丰投资开始介入到房地产开发领域,越做越大。

    金丰投资的多份季度报告显示,房地产开发业务已占据了公司主营收入的七成以上。该公司原本倚重的一手代理和二手中介业务实现的收入和房地产委托管理的收入仅分别约占总营收的10%。

    此外,上地旗下的中星集团,也同样以房地产开发经营为主业,已先后开发了中星海上名邸、华亭新苑、清水·依瓦诺小镇、中星恬园·新城居礼、海上硕和城等知名楼盘。

    由此,中华企业与金丰投资等兄弟公司不可避免地陷进了同业竞争的怪圈。为了突围,上海地产集团欲整合旗下子公司地产资源的消息流传开来。

    上地集团有承诺

    中华企业,创建于1954年,是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。新中国成立初期,公司曾承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。随后,该公司在沪率先建造和出售了首批侨汇住宅。

    改革开放后的几十年里,公司营建的各地各类商品房已达百万余平方米,在上海品牌项目代表就有中华企业大厦、淮海中华大厦、玉兰花园、房地大厦等。

    最关键的一点,2000年后,中华企业完成了对上海房产经营集团和上海古北集团的并购,三家国家一级资质的大型房地产企业实现了强强合作。

    作为上海老字号国企的中华企业,不断得到母公司上海地产集团的“输血”。2000年以前,中华企业曾依托母公司获得了崇明岛及原南汇约5655亩的土地储备,其中原南汇的土地成本仅约5万元/亩,在2009年大浦东概念的影响下,这些地块每亩的价格甚至接近百万元。

    或是为了维护中华企业最初雷打不动的“旗舰”地位,2007年,上海地产集团郑重承诺:凡中华企业参与竞标的出让土地,上海地产集团其他控股子公司均不参与竞标,上海地产集团不再新设与中华企业业务相同的公司。

    在未来2-3年内,上海地产集团将采用分步走的办法,对下属房地产开发企业进行梳理,并在条件成熟时,对下属从事房地产开发业务的公司采取改制、业务重组、资产转让等措施落实避免同业竞争承诺。

    而在眼下重组关头,诸多业内人士均分析称,上海地产集团也希望将旗下房地产优质资产注入中华企业,特别是在上海国资房地产企业大整合的背景下,更希望依托一个平台把地产业务做大做强,避免被吞并。

    “中华企业将定位于开发平台,集中上海地产集团的地产资产,尽可能做大,其规模不会输给上海最大的非上市国资房企绿地集团或最大的民营房企大华集团。”上海地产集团一位不愿意透露姓名的高管对时代周报记者说。

    中华企业获利多多

    目前来看,发展规模和中华企业相当的中星集团,最有可能被全部注入到中华企业,业界普遍抱着这样的观点。

    数据显示,截至2009年12月31日,中星集团总资产为157亿元,净资产为62亿元,营业收入为42.7亿元,净利润为7.33亿元。

    而根据中华企业的2009年年报,中华企业的总资产大约为137.8亿元,净资产为41.9亿元,营业收入为41.23亿元,归属于母公司所有的净利润为5.87亿元。

    “无论是在总资产、净资产、营业收入以及净利润方面,中星集团与中华企业均不相伯仲。若将中星集团的资产注入中华企业,那么中华企业的规模无疑将‘扩大’一倍。”国泰君安证券分析师张志对时代周报记者说。

    “如果能与中星合并,得到这部分的资产注入,中华企业目前面临的资金困难状况也会得以缓解。”张志称。

    2009年以来,中华企业通过招拍挂的方式获得超过60万平方米的土地储备,共计土地出让款超过81亿元。过度的扩张,让中华企业的资金需求猛增。第一季度末,中华企业的净负债率已达到108%,较去年末的78.1%有了进一步上升,资产负债率为73%。

    今年5月份,中华企业先后融资3.5亿元、10亿元,两笔融资期限均为两年。

    7月19日,中华企业又宣布获取了4.2亿元信托融资,加权综合成本为每年9%。同时将其持有的控股子公司上海古北(集团)有限公司47.5%股权做质押担保。

    进入到2010年,中华企业并没有放弃扩张的计划,根据其2010年股东大会披露的信息,今年股东大会授权管理层新增项目投资的权限还将达到100亿元人民币左右,预计中华企业将会进一步增加项目储备。

    “不过,考虑到大股东资产注入的潜在利好,受益于世博和崇明岛开发,给予10 年20 倍PE,对应目标17元,增持。” 国泰君安房地产研究员孙建平认为。

    金丰易居将卖壳,并将其整体资产全数注入到中华企业,这是坊间最早流传着的一种重组版本。

    不过对此,两家公司当时均表示控股股东没有卖壳和注资的行动,预计在未来数个月内不会发生涉及两公司的股权转让、资产重组等重大事项。

    此外,上海地产集团对金丰投资同样“关怀”的态度,也迅速瓦解了卖壳的传闻。上海地产集团还和金丰投资合作开发了徐汇区华泾地块和安徽马鞍山东方明珠世纪花园项目。即便在去年发行6亿元公司债时,上海地产集团还提供了融资担保。

    “目前来看,资产重组后,最大的一种可能就是,金丰投资将把房地产流通服务和委托管理业务作为公司未来主营业务。”海通证券一位房地产分析师对时代周报记者说。

    “上地的如意算盘是,中华企业造房,金丰投资卖房,这样的话既形成了一个所谓的产业链,又避免了同业竞争,同时也保住了金丰,因为上市公司退市着实难看。”该分析师如此认为。

    目前来看,除了对中华企业的承诺将要到期以外,上海地产集团重组的期限也在临近。按照《上海市“十一五”国有资产调整和发展专项规划》,到2010年末,上海国资至少将有30%以上的经营性资产集中到上市公司。

    根据上述政策,上海地产集团及旗下中华企业、金丰投资或很快将揭开资产整合的面纱。 

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