• 抄底者中铁地产:每天7300万元买地

    地产 > | Time Weekly - 2010-07-07 21:24:31
  • 6月29日,中铁地产以近13亿元拿下广州芳村两幅江景地块。 / 本报记者 邝阳升 摄

    调控当前,央企中国铁道建筑总公司旗下的中铁地产,正在扮演一个强硬的抄底者—从今年1月7日至6月30日,半年间6次出手,在国内竞得10宗土地,总成交价132亿元,平均每天买地花费高达7300万元。

    629以近13亿元拿下广州芳村高尔夫球场的两幅江景地块后,630又投下40亿元一举包揽天津土地拍卖市场上的三幅地块—背靠中国铁道建筑总公司的大树,今年以来四处略地的中铁房地产集团有限公司(以下简称“中铁地产”),无疑是当下土地市场上最为活跃的分子之一。

    根据中铁地产相关部门的统计,2010年以来,中铁地产半年内6次竞得10宗土地,新增土地储备223万平方米(建筑面积),土地成交总价132亿元。

    一边是新政后不少开发商的“按兵不动”,一边是中铁地产等央企巨子在各地土地市场上的频频现身。今年上半年,保利地产新增的土地储备达到400多万平方米,半年内掷下210亿元,项目遍布北京、上海、广州、天津、成都等核心区域;而中国建筑今年新购置土地储备290万平方米,5月末土地储备达4830万平方米;6月底华侨城在天津一口气拍得14幅地块,总价达到36.56亿元;而同属16家主业为房地产的央企中国五矿集团公司,也在进行地产资源整合,挺进房地产领域……后调控时代,手握重金的地产“国家队”势如猛虎。

    地产调控正在加速行业“大洗牌”,对于2007年才成立的中铁地产而言,“逆市抄底”是壮大自己的最好时机。

    中铁凶猛

    629,房地产新政后广州首场住宅用地拍卖会,中铁地产顺利完成在当地的“处女秀”。 

    当天拍卖的标的是荔湾芳村龙溪高尔夫球场AB两幅住宅用地,占地面积分别为2.8万平方米3.

    7万平方米。竞争者中,不乏常常露脸的“地产大佬”:除保利、广州城建、广州粤沛地产等本地开发商,还有佳兆业、招商地产、深业南方、辉宏投资以及南京朗诗集团。

    与其他开发商的克制相比,中铁地产显得热情高涨。两幅地块的争夺最后均成为中铁地产与深业南方的拉锯战,中铁地产最终分别以6.25亿元和6.7亿元揽下两幅地块,楼面地价7408/平方米和7296/平方米,溢价率123%134%

    第二天下午,天津市河北区金钟河大街3幅地块以底价40.323亿元成交,总建筑面积86.78万平方米,折合楼面地价4646/平方米,竞得人同为中铁地产天津公司。

    实际上,中铁地产在土地市场上奋力一搏的气象,从年初就开始显现。

    17,北京市2010年的首场土地拍卖会上,经过130轮的激烈竞买,中铁地产以19.85亿元拿下包括6万平方米公租房和限价房的丰台区黄土岗居住用地。

    其后的211,中铁地产又将杭州新年首推的两宗住宅地块拿下,共斥资28.6亿元。

    此后的520521,中铁地产又先后成为北京和成都新政后首场土地拍卖会的座上宾。以14.6亿元将北京房山区长阳镇起步区6号地揽入囊中后,又以16.7亿元拿下成都两幅优质地皮。

    “目前房地产企业的发展处于去杠杆化或是去库存化阶段。前者是指资金多、项目少、可建项目土地不多,包括万科、保利和中铁地产在内的企业,都处于这个阶段。”广州房地产专家吴定金对时代周报记者分析,“而中铁的情况更为不同。由于他在房地产板块起步较晚,目前也确立了要在建筑的核心传统业务之外,增加该板块为重要利润来源,因此更有发展冲动。此前中铁进入的地区都不是核心地区,今年以来则主攻中心城市,估计他们觉得此轮市场调整会给他们带来机会。”

    中铁地产也不讳言其对于土地的渴求。“土地是房地产开发企业最基本的生产资料,如企业不能提前储备一定量的土地资源,企业就不能持续、稳健经营,而土地不同于其他生产资料,不能从市场随时购得。因此,完全停止购地行为,对企业而言,是难以作出的决策。” 中铁地产发展部部长楼英瑞接受时代周报记者采访时坦言。

    “虽然如此,我们一直遵循宁可错过、不可拿错、开发成本不高于土地周边现状房价的风险控制原则,2009年,我们放弃了很多机会;而2010年短时间内竞得上述数量土地,其实正是我们在土地市场趋于理性的情况下把握住市场机会。”楼英瑞介绍,中铁地产拿地有一套严格的决策机制,拿下一块地有很多环节。当地项目公司进行前期调研后,上报到集团的市场发展部,进行审核评估;然后是经理层召开专门的项目评估会议进行审核,通过后提交集团董事会审议,再报请股份公司批准。

    据统计,今年上半年中铁地产购买土地成交总价132亿元。“但实际上,到目前为止,我们实际动用的资金只有近73亿元,因为包括杭州和成都等地块的价款都是分期支付的,到明年才会到期,所以总体的资金占用并没有外界认为的那么大。”中铁地产相关负责人称。

    时代周报记者从中铁地产了解到,中铁地产在房地产投资的资金来源包括三个主要方面:一是销售回款,2009年至20106月底,中铁地产累计合同签约金额约80亿元;二是集团公司自有资金;三是股份公司(中国铁建)以自有资金提供的借款。

    后起追兵

    2010年的疾进之前,是2009年的颗粒无收。

    2009年,中铁地产也参加了国内很多地块的招拍挂,但是一块地都没有拿到。”楼英瑞告诉时代周报记者。

    而更早之前,一直以工程承包为核心业务的中国铁建,也并没有在前几年房地产的“大行情”中大展拳脚。

    按照中国铁建股份有限公司的招股说明书,中国铁建在上世纪90年代就开始从事房地产开发业务。

    2005921,国资委颁布《关于公布中央企业主业(第三批)的通知》,表示“中央建筑施工企业经营房地产业具有一定的比较优势,将房地产列为建筑施工企业主业,有利于建筑施工企业做强做大,有利于促进我国房地产业的健康发展。”并于其时根据建筑施工企业房地产经营业绩,选择房地产业主要经营指标处于中上水平的企业,将房地产列为主业。中国铁道建筑总公司名列其中。

    尽管握有国资委的“尚方宝剑”,但数据显示,2004年、2005年、2006年和20071-11月,地产业务还仅占该公司收入的很小比例—房地产业务加上资本运营和物流等其他业务板块,收入分别占比当期公司收入总额的2.51%2.53%2.26%3.07%

    其实,中国铁建一直没有一个二级企业作为专门的房地产业务平台。直到2007年,中国铁建才对原先分散在各子公司的房地产业务进行了再整合,组建了“中铁房地产集团有限公司”,决定充分利用集团资金优势与内部资源,做大做强房地产主业。

    成立伊始,中铁地产的股东构成为:中国铁建有限公司40%,而中国铁建的三个全资子公司中铁建设集团有限公司、中铁十二局集团有限公司和中铁第四勘查设计院集团有限公司各持20%

    20086月,中国铁建出资受让上述三个全资子公司所持中铁地产共计60%的股权。

    股权收购完成后,中国铁建以自有资金向中铁房地产公司增资,将其注册资本由5亿元增加至20亿元,随后,中铁房地产公司变为公司全资子公司。

    “中铁地产成立后,中国铁建的地产业务分成了两个板块,其中,中铁地产是中国铁建房地产业务板块的龙头企业;同时,集团也鼓励自己有资金(即不用贷款的)、土地、资源和开发能力的工程企业,参与房地产业务的投资开发,但是审批流程上会更加严格。”楼英瑞介绍。

    抄底好时机

    按照中国铁建在招股说明书中提出的目标,中铁地产要“由区域性房地产开发商发展成为全国一流的房地产开发商”。因此,起步较晚的中铁地产,近几年在“做大做强房地产主业”方针下,向这个总体目标急速进军。

    截至20071231,中国铁建处于不同开发阶段的房地产项目还仅有21个,土地总面积228万平方米,规划建筑面积合计540万平方米,待销售面积491万平方米。

    “而截至今年一季度,已经有39个房地产开发项目,现有土地储备8122万平方米,可售面积1390万平方米。”中国铁建董事长李国瑞在4月的业绩大会上透露,“2009年房地产业务已经占中国铁建集团整体盈利的3%。”中国铁建2009年年报显示,当年已经实现销售收入26.113亿元,较2008年同期(10.83亿元)增长141.11%。未扣除分部间交易之前,房地产业务的毛利率为32.43%

    加之近期获得的土地,目前中国铁建已经进驻的城市包括北京、广州、杭州、成都、长沙、贵阳、南宁、长春等地。已开发的项目包括北京西派国际公寓,长沙、贵阳和南宁的山语城系列等。

    在业界眼中,背靠中国铁建股份有限公司这棵大树,资金和资源优势自然不在话下。

    作为国务院国资委管理的国有特大型建筑企业集团,中国铁建A股于2008310在沪市上市,H股于2008313在香港上市, 多次入选世界500强企业,自2004年起工程承包业务收入连续三年位居全国首位,是中国最大的工程承包商。2009年全年实现营业收入3555.21亿元,同比增长57.21%

    而今年3月份,国资委重新圈定16家主业为房地产的央企,中国铁道建筑总公司依旧榜上有名。

    而史上最严厉的房地产宏观调控启动后,大多数开发商步入观望期,按兵不动。手握重金的中国铁建机会来了。

    “从目前的市场形势来看,机会的确比较好。所以,从2010年年初开始到现在,我们也拿了不少地块。”楼英瑞表示,“在战略布局上,基本还是选择经济发达的城市。已有项目的城市我们会持续关注,新兴的城市,有市场机会的我们也会进入。广州作为珠三角经济圈的核心区域,我们一直都想进。天津作为环渤海的重点城市,也是四个直辖市中我们唯一没有进入的城市,所以一直都在寻找机会。”

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