• 千亿土地增值税大追缴

    时事 > | Time Weekly - 2010-06-05 00:50:46 来源:
  • 楼市面前,所有人都是这场调控博弈的参与者。

    编者按:地产调控,已然进入了僵持阶段。随着土地增值税的清算、国土资源部对违规用地严查力度的加强,土地、建设、信贷等部门相继接过地产调控的接力棒,将这场与开发商的战斗进行到底。相信不久,开发商就该转入战略防御了,但如果地方政府土地财政的症结得不到解决,他们的战略反攻,也不过是早晚的事。

    526,房地产话题再次被推上了舆论之巅。

    当日,国家税务总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》”)。《通知》要求各地加强土地增值税的清算工作,针对土地增值税清算环节的各种情况,在技术上予以明确。

    这次《通知》在其抬头上,就注有“清算”二字。

    这已注定,这是一场躲不开的清算,或许真的是应验了江湖那句话,“出来混,总是要还的”。

    土地增值税异形

    2007年,徐云龙所在的房地产开发企业(国有大型企业的附属企业,目前仍未主辅分离)就收到了关于征缴土地增值税的通知。

    据徐云龙回忆,当时缴纳的土地增值税只是预计销售额的1%-2%,徐云龙补充了一点:“这一税种是在200721有了一个新的征收条文,但在2008年年末,全球性的金融危机就出现了,可能这个原因也导致了土地增值税没有按照既定的目标征收下去。”

    或因为此,地产业界普遍认为,曾经的土地增值税征收工作因为经济危机的原因从此搁浅了。

    但全国政协委员,知名的房地产经济专家郭松海对这个原因并不认同,他向时代周报表示“当年国税总局就土地增值税征收政策的问题还和我讨论过,我就感觉当时这个政策出台得太仓促了。这个税种是1994年开征的,它的概念是,对开发商兴建一块地产的收益减去所有的建设以及土地购买等的成本,对其净收益征税。”可问题在于,在常规的地产开发方面,投资成本本身难以考证,其收益更加难以清算,而另外一个征收之困是,大多的地产开发周期都是跨年度的,因此在成本的核算上,并不容易。

    在郭松海看来,土地增值税的清算工作复杂无序,并且迟迟未能操刀。

    清算金额逾千亿

    业界普遍认为,相比2006年的土地增值税清算通知,此次《通知》在可执行性上大大提高。

    早年的“通知”中未提及或未明确的土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用、质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除等七方面问题,本次通知中都作了更为详细的规定。

    这意味着,5月末出台的通知并不是一个新的税种,也不是业界广泛认为的从严 “清算”。只是一次“廓清”。

    “由于当时对那些费用的计算难以落实,就导致了当年难以对地产开发商进行增值税的收缴,只能象征性地收取定额税率,通常是预征1%-5%,这意味着在这一两年里,我国的财政税收有了超过千亿的损失。”郭松海强调, “虽然我没有具体统计过,但是至少是过千亿的税收流失。”郭松海重复了一次。

    但财政部科研所副所长刘尚希不认为这是追缴损失。他向时代周报称,“现在的对土地增值税的清算和征收其实和2008年出台的政策是一回事,大家都误解了,以为是当年遇到了金融危机,放宽了政策。”

    “一个地产项目,不可能在房子一盖好的时候就对它征增值税,所以在两年前,我们是统一按照预征的方式进行收缴,现在那些房子该卖的都卖得差不多了,所以现在才对其进行清缴,只有这个时候,他们的成本和收益才一目了然。”刘尚希说。

    这就意味着,两年前对土地增值税进行预征,仅仅是土地增值税征收过程中的第一步,随着地产单位销售超过85%,财政部门才开始对地产开发企业进行完整的土地增值税征收。

    但在全国范围内,这一征收预计收入究竟有多少,刘尚希表示难以预计,但他也没有否认郭松海所说的过千亿。

    据《土地增值税暂行条例》显示,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30-60%的四级超率累进税率进行征收,方式为预征和清算相结合。这意味着对于地产开发企业来说,这将会是一笔不小的支出。

    调控再加码

    对于地产界来说,61很不快乐。

    广州富力地产61公布了一组数据—5月份其销售额环比下降49%,有分析师预计,大多数开发商今年七八月或将下调销售目标。

    他们大多数把这一现象的出现归因于最近连续出台的房产税改革政策,而其中土地增值税的清算在其中起了重要作用。

    而在广州,地产开发商普遍都把今年的销售目标较2009年上调三成左右,但由于宏观经济的不确定性,加上一系列调控措施,导致不少分析师预计大多数开发商今年7月或8月可能下调销售目标。

    对于《通知》所要求的对土地增值税进行清算的具体征收方案,徐云龙目前还没有看到。“据我所知,企业的高层也没有收到这方面的通知。”

    这样的做法导致业内不少分析师认为征税工作的拖延,将导致地产企业有时间对收益情况进行暗箱调整,以躲避高额的征税。

    北京一位地产经纪公司的总经理,最近曾对地产企业为躲避土地增值税的做法进行了披露,其一是虚假增加建筑的成本,比如实际施工的价格为1500/平方米,但发票的建筑金额却是2200/平方米,同理也可以用在其他的材料方面,另外,给客户一定折扣,开具低额的销售发票和财务转账,也都是地产企业避税的手段。

    因此,本次的《通知》着重提到要尽快进行清算,以防地产企业弄虚作假。

    徐云龙当然没有说自己的企业也为了避税而作动作,但他倒是直言,这个税都说了好久了,“一直没具体征收也够奇怪的”。而有业界人士则向时代周报表示,由于土地增值税属于地方政府征收的地税,而基于保护地方企业以及土地财政的目的,地方税务部门对此项征收并不热衷。

    对此,郭松海也说,“拖得太久了”。不过这一次他遗憾的不是税收,他指的是房地产开发企业大多都是依托着国家的基础建设发展而增值的,所以这笔增值税,缴得理所当然。

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