奥园魔咒上身 “北京最贵楼盘”债台高筑

2010-04-15 22:17:13

来源: 时代在线网

均价8万元/平方米、位于寸土寸金的CBD、定金50万元才可内部认购—北京大望桥东南角的“长安8号”，具备了一切豪宅的“牛气”。对于开发商中国奥园和王府世纪而言，这更是个被寄予了“三年内收回130亿元”厚望的项目。

然而，从2月6日开放样板间并开始内部认购至今，273套房屋仅售出30多套；两年前与首开股份进行股权转让所产生的巨额债务，在2010年3月31日的最后还款期限已经过去6天的情况下，仍然有超过3亿元未结清；不仅如此，长安8号的在建工程及土地使用权，目前都抵押在招商银行股份有限公司北京王府井支行。

麻烦缠身，似乎同新东家奥园并购这个项目的最初设想距离甚远。

最贵楼盘数易其主

朝阳区建国路86号，这座高达155米、号称全北京市唯一超过100米高的纯住宅楼的项目，在经历了近六年的停滞后，终于矗立在北京的CBD。

“楼盘5月封顶并正式开盘，目前处于内部认筹期。交50万元定金就可以签署认购合同。”售楼处的业务员告诉时代周报记者，“目前内部认购均价在6万元-7万元之间，到时候正式预售预计在8万元/平方米。”

在北京市房地产交易网的“2010年第一季度商品住宅成交均价排行榜”上，长安8号（网上推广名为“擎峰阁”）成交的16套、5431平方米住宅，以56861元/平方米的成交均价，排名第六。

这个身价不菲的项目，此前却屡次因为开发者的资金问题，数次易主。

2004年前后，北京王府世纪发展有限公司控股80%的北京耀辉置业开始开发耀辉国际城（长安8号前身），但由于资金出现困难，开发进程缓慢。

2004年9月，北京天鸿宝业房地产股份有限公司以3100万元人民币，受让北京王府世纪持有的北京耀辉置业的部分股权，从而持有了耀辉置业62％的股份，王府世纪持有耀辉置业的股份减到38%。其时北京天鸿宝业发布的公告显示，截至2003年12月31日，耀辉置业的资产总额约为2.52亿元，负债总额将近2.16亿元。虽然当时开发销售的项目橙色年代销售情况良好；但仍无力顾及耀辉国际城，后者一直为待开发项目。

按照公告内容，在天鸿宝业收购耀辉置业股权的时候，耀辉国际城已经取得了《审定设计方案通知书》，其他有关文件正在办理当中。当时预计的项目总投资是21．28亿元，建设周期3年，天鸿宝业指出，“该项目地理位置优越，有很强的市场竞争力，公司董事会认为该项目的开发建设将会为股份公司提供新的利润来源。”

酝酿了一年多，项目于2006年2月18日开工。

2007年8月，由天鸿集团和城开集团两大国有房地产集团合并而成的首开集团，借助天鸿宝业整体上市。次年4月29日，天鸿宝业房地产股份有限公司更名为首都开发股份有限公司，耀辉国际城成为首开旗下项目。

然而，这次联姻也没能持久。2008年4月24日，首开股份将持有耀辉置业的62%的股份，以人民币4.587亿元转让给香港世纪协润投资有限公司。

北京市工商局资料显示，耀辉国际城最早的东家王府世纪，法定代表人是王志才；而根据上述首开股份的公告，“香港世纪协润投资有限公司，系一家在香港合法注册并有效存续的有限责任公司，法定代表人是王志才。”

显然，王府世纪试图通过迂回路线将项目重新全盘接下。随后，耀辉国际城以“擎峰”案名正式亮相。

甩不掉的“魔咒”

然而，改了案名的“擎峰”，却依旧像被附上了“魔咒”。一场席卷全球的金融危机，让世纪协润接手项目后仍然无法正常开发。

首开股份的一份公告曾经揭示过当时王志才的捉襟见肘：2008年11月，世纪协润曾经书面向首开股份表示，“因受全球金融危机影响，其资金筹措出现不畅，但同时明确表示其能够充分保证股权价款及股东借款的支付，正在努力通过其他渠道筹措资金，希望公司能够在付款时间上予以适当的调整。”

经过多方考虑和商议，2009年5月6日，首开国际与世纪协润公司就股权转让事宜签订了《股权转让补充协议》，就股权转让价款的具体支付时间、股东借款本息的具体偿还时间以及在何种条件下终止股权转让合同等事项做出调整。

按照这份补充协议，世纪协润公司应于2009年7月31日之前向公司支付全部股权转让款人民币4.587亿元；此外，首开股份对耀辉公司的全部股东借款本息（11.41亿元），也需要安排耀辉公司在2009年12月31日之前偿还。如果届时不能全部支付，剩余股东借款本息的偿还时间可以延长三个月支付，延长期间，世纪协润公司应按照中国人民银行同期贷款利率上浮20％向公司支付未付款项的利息。

补充协议还表示，如果世纪协润公司不能在2009年7月31日之前向公司支付全部股权转让款，或不能在2010年3月31日之前安排耀辉公司向公司偿还全部股东借款本息，则公司有权解除股权转让合同。

到2009年11月4日，首开股份又公告称，已通过兴业银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元，置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。耀辉欠下的股东借款本息遂升至12.92亿元。

奥园入主

没有人想到，解除世纪协润燃眉之急的，是近几年在并购市场上十分活跃的中国奥园。

2009年7月初，奥园全资附属公司收购了世纪协润41.33%股权，对价为人民币3.7亿元。此外，奥园同意向世纪协润授出一笔人民币4.6亿元等值港元的固定两年期贷款，按年利率7厘计息，该贷款将主要用作拨付世纪协润就耀辉国际城62%股权转让应付首开股份的转让款。

根据奥园的公告，4.6亿元的资金在7月27日到位。世纪协润得以在7月31日的股权转让款偿还期限到来的前几天，抓到一根救命稻草。

除了注资外，上述首开股份向耀辉发放的委托贷款12.92亿元，奥园地产要与王府世纪负连带担保责任。

奥园就这样以新主人的身份入主擎峰，而项目案名再次更改为“长安8号”。

奥园进主后，郭梓文很快将2009年立下战功的重庆销售团队调集北京，操盘长安8号。去年奥园28.8亿元的销售额中，单单重庆奥园康城就独录15.208亿元，撑起大半边天。按照郭梓文的预想，长安8号在三年内可获得130亿元的现金回款。而该项目的第一期若于今年成功入账，可涉及面积约5万至6万平方米。

奥园和王府世纪打的另一张牌，是去年以来最为火热的“低碳”。2010年1月25日，为推介长安8号项目，郭梓文和王志才专程出席在香港举行的“低碳世界中国实践”国际高峰论坛，并介绍了长安8号采用的全球领先的12项低碳技术体系，包括地源热泵、太阳能光伏发电等。

资金黑洞未填平

表面的“豪气”未能掩盖项目的债务危机。对首开股份的最后还款期限—2010年3月31日已经过去，该还的债却还未能还清。

目前的奥园和王府世纪显然还在为长安8号的债务四处奔走。2010年4月6日，时代周报记者从首开股份董秘王怡处获悉，在3月31日还款期限到达之前，对方曾经还过一部分，而4月6日当天也会有一笔款打入。但即便如此，还有3亿元左右的债务未还清。

首开股份显然已经给了一定的还款缓冲期。“接下来怎么做，是否还会再给另一个缓冲期，目前双方也在协商。如果有解决方案，首开股份一定会发布公告。”王怡告诉时代周报记者。按照此前的协议，如若不按时还款，与首开股份之间的股权转让有可能被解除。

而此时，长安8号的在建工程及土地使用权，都还抵押在招商银行股份有限公司北京王府井支行。待解的抵押和巨额贷款成为奥园和王府世纪要面对的另一座“大山”。

按照北京房地产交易网上的数据，目前长安8号售出的5431平方米住宅，以56861元/平方米的成交均价计算，进账3.088亿元。单单依靠销售回款，长安8号“反哺”奥园显然还需时日。而面对如此复杂的债务关系和资金黑洞，奥园下一步会怎样做？

对此，时代周报记者致电奥园集团副总裁郭梓宁，但对方以“长安8号是北京的合作项目，具体情况要问北京”为由，拒绝了记者的采访。而截至记者截稿，北京奥园方面也未对此作出回应。　　

磕磕绊绊郭梓文

本报记者张睿发自北京

尽管2007年的上市让郭梓文重新回到了胡润富豪榜，但奥园的这些年，却依旧走得磕磕绊绊。

20世纪末和21世纪初，曾经是奥园地产的第一个黄金期。其时的郭梓文，在以“郭承包”打出名气之后，又搭借“体育牌”，以主场优势在老家番禺打造广州奥林匹克花园，缔造出复合地产的模式。其后，奥园的品牌一度复制到上海、天津和佛山等全国9个城市。而在城郊获取低价地，也成为郭梓文津津乐道的一个杀手锏。

谁也未料到，初尝成功喜悦的奥园会接二连三的触礁。就在郭梓文首次登上胡润百富榜的2002年底，因为奥林匹克名称的专利权，公司与合作方中体不欢而散。2003年初，奥园买下诚成文化欲借壳上市，又深陷其贷款担保黑洞的漩涡，令上市计划搁浅。此后，资金链欲断裂、骨干纷纷离职的打击接踵而来，昔日的华南八大金刚之一，慢慢沉寂了。

蛰伏四年后，郭梓文以大胆的资本运作给奥园重新带来生机—2007年10月，奥园成功赶上内地房企赴港IPO的末班车，在香港联交所成功上市，融资近40亿港元。时年42岁的郭梓文，又重新登上2007胡润百富榜第81名。

上市之后的奥园，行事显得更为谨慎，甚至招来业内“上市一年不作为”的争议。整个2007年，奥园的销售业绩仅有25亿元人民币。

“经历过那么多挫折，复出的奥园肯定会更加小心谨慎。另外一方面，向来善于在郊区低价拿地的奥园，在土地招拍挂市场日益竞争激烈的时日，其公司规模和资金实力显得有些招架不住。”一位广州房地产业内人士对时代周报记者说，“而且，奥园所打造的‘地产+体育’这种泛概念化的模式，在地产行业日趋成熟的时期，显得有些过时了。”

郭梓文显然也意识到了土地市场的残酷，奥园的拿地策略开始发生转变。2008年4、5月份，奥园通过全国多家媒体表达了土地合作的愿望—在北京、上海、广州、重庆、沈阳、成都、长沙、南昌、武汉、杭州、合肥、济南、南京等城市寻求土地或合作项目。条件是城市中心土地建筑面积在5万平方米以上，城乡接合部须300亩以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主。

在不少嗅觉灵敏的业内人士看来，奥园在布局上开始深入城市中心，而拿地方式上也更为多元化。2008年7月，有从政背景、擅长资本运作和企业重组的武捷思，从合生创展转会至奥园，更令人产生遐想——奥园要在并购合作上大有一番作为了。

近两年来，奥园的确完成了几笔重量级并购，包括近10亿元并购广州中信广场旁甲级写字楼地块；近8亿元并购广州白鹅潭项目；7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目；以及通过购入世纪协润股权入主长安8号进军北京等大动作。在这些并购动作中，奥园也有过失败。其欲收购的天誉置业旗下位于广州天河区的一地块，就由于天誉置业股东否决而告吹；但在2010年的3月29日，奥园又以1.77亿元的代价收购了广州珠江新城的商业写字楼。

尽管奥园在项目并购上有所作为。近两年的销售业绩却呈现大幅度的波动。2007年，公司的营业额还有25.01亿元，而2008年营业额却跌落至6.19亿元。2009年的销售业绩也谈不上突出，在全国房地产市场普遍大涨的形势下，奥园只录得28.8亿元的总销售额，其中重庆项目还撑起大半江山，使得奥园制定的“四大区域”战略显得有欠平衡。

3月29日，奥园地产宣布以约1.765亿元的代价，收购广州寸金寸土的CBD商业中心商业写字楼南国商苑B栋的写字楼单位和43个车位。

郭梓文从去年开始就在商业地产项目上动作频频。去年下半年，中国奥园与沈阳市政府正式签订合作协议，将在苏家屯区投资231亿元用于沈阳的商业地产项目—奥园国际新城，成为在沈阳投资规模最大的综合商业地产项目。而在去年年底，在广州番禺正式奠基打造南广州最大的商业地产项目，总建筑面积达24万平方米，涵盖大型购物中心、商业街及酒店式公寓。

显然，郭梓文似乎想借商业地产寻求突破，但他必须要考虑的是，眼下如何度过北京长安8号的债务危机。