借壳绿景 海航置业夺地凶猛

4月1日晚间，绿景地产公布了其重大重组方案，剥离除现金外所有资产，面向海航置业控股（集团）有限公司（以下简称“海航置业”）旗下的海航酒店部分资产定向增发。公告显示，此次包括重大资产出售和发行股份购买资产两个部分。绿景地产向广州天誉出售部分长期股权投资，同时向海航置业等交易对方发行股份购买其持有型物业和酒店资产。一进一出间，绿景地产将四度易手。

与此同时，停牌一个月的ST筑信复牌，酝酿一年的海航置业借壳ST筑信宣告失败。

借壳的背后，是海南航空地产扩张棋局中一步战略性“落子”。

海航整合酒店资产

“海航进入房地产时间不是特别长。”4月6日，海南海航地产控股有限公司总经理范睿对时代周报记者说。而起步不久的海航置业一个月间放弃ST筑信借壳绿景地产，效率之高令人咋舌，海航集团老总陈峰再次展现其的超群资本运作手腕。

早在5个月前，绿景地产关联公司天誉置业已经以11亿元的价格把持有的天誉威斯汀酒店以及天誉大厦转让给海航酒店。而此次注入绿景地产的海航酒店管理公司100%股权，就是海航置业的全资子公司，以收取旗下酒店管理费和效益管理费为主要收入。

据时代周报记者了解，此前海航集团的酒店资产分布在旗下各公司，而近年随着集团扩张加快，对资产的划分也越来越细。比如去年7月海南航空公告“以6951万元价格转让公司持有的海航会馆二期房产产权和海航会馆三期土地使用权，受让方为新国宾馆”，当时海南航空董秘吕广伟对时代周报记者介绍：“这块都是闲置资产，我们自己拿着也没效用，没意义，不如转出去，别人还能有点用。”

而2008年12月30日，海南航空曾公告，拟以61856.766 万元价格受让海航酒店控股集团有限公司持有的北京燕京饭店有限责任公司（以下简称“燕京饭店”)45%的股权，而这个溢价12倍的交易引起海南航空股东的不满，一直没能实现。去年海航酒店控股集团斥资5亿元将燕京饭店装修一新，更名唐拉雅秀大酒店开门营业。

这次燕京饭店45%股权被绿景地产“接纳”。而采用同样的评估法，这一次股权对应作价仅为2.05亿元，“缩水”逾4亿元，可谓非常实惠。

就是这样经过资产整合，海航集团逐渐将酒店板块从其他公司中分离出来，归入海航酒店集团，成为海航置业的下属部分。

在绿景地产4月1日的公告中，海航置业、酒店控股已承诺将旗下其他酒店的经营委托给酒店管理公司或绿景地产管理，在适当时机全部注入绿景地产。但海航置业并没有给出注入时间表。

海航地产路线图

海航集团办公室主任洪东曾对时代周报记者介绍，海航集团是从海南航空股份有限公司发展起来的。而现在的海航集团早不是只卖机票的海航了，从1000万元投入起家，经过多年运作目前集团总资产已经超过了1400亿元。

而在分析师眼里海航是头疼的研究对象，近年海航频频现身地王，让人们惊羡的同时，对于海航盲目高速扩张、发展多样化的质疑也不绝于耳。对此陈峰曾解释，海航并不是一个所谓的“多元化”企业，“我们现在的产业都是属于现代服务业，地产是围绕主业的地产，物流是海陆空联运的物流，还有以旅游为龙头配置的现代旅游集团，这样才能将产业链的附加值扩大”。

而随着八大板块的确立，海航也逐渐将之前散乱的资产装进这些板块，并且已经有六大上市公司龙头。目前航空板块以海南航空、大新华航空为旗舰；海航旅业则有金鹿航空、云南航空等。海航商业下有西安民生、宝商集团两家上市公司；海航机场有港股美兰机场；而大新华物流、海航实业和海航置业正在寻找上市平台。

此次如果借壳绿景成功，则是海航地产业务扩张棋局中重要的一步棋。而从航空到酒店，再到地产，海航集团的地产路线也水到渠成。

2003年，海航的地产业务以扬子江地产集团的面目出现，但因刚刚起步，海航集团董事长陈峰采取了低调处理，海航一直秘而不宣其地产战略构想。

随着规模的扩大，海航置业的名字愈加响亮，开始牵头海航在全国的地产项目，下辖海南、北京、天津、上海、广州、西北、东北、云南、重庆九大区域公司，还有海航酒店（集团）有限公司及下属酒店近50家（在全球酒店权威杂志《Hotels》2008年排名中，海航酒店集团名列世界酒店集团第64位）。截至2009年年末，海航置业总资产已达190.83亿元人民币。

海航集团网站显示，仅在大本营海南，海南海航地产控股有限公司（下称“海航地产”）旗下就有20余家项目公司覆盖海南省18个市县，包括旅游地产、商业地产、工业地产、高尔夫球场等，目前已建成项目3个，总建筑面积为8.37万平方米。在建项目共24个，投资概算共计约150.89亿元。

海航地产总经理范睿对时代周报记者介绍，公司主要在海南进行房地产开发，有三个支柱产业：旅游地产、工业地产和商业地产。住宅地产是辅助产业，目前完成的只有三亚海阔天空的伯爵公馆一个项目。

而2007年成立的北京海航置业的规模仅次于海航地产，已建成或在建项目包括北京蓝天花苑项目、北京科航大厦项目等，项目形态涉及住宅小区、高档写字楼、高档酒店、顶级高尔夫球场等。

另外广州海航正在开发中央海航酒店广场项目；在西安2008年初重组了西安民生房地产，拥有“太白小区西区”、“太安街小区”、“民生新世界”等项目；在云南分公司，海航有昆明国际会展中心招商引资项目；在长春海航置业也有东北分公司，但项目还是以酒店为主。

真正使海航置业名声大噪的是去年，这个“外来和尚”竟成了上海新地王。9月海航集团旗下大新华物流、海航置业、海航实业组成联合体，以18.24亿元拿下浦东小陆家嘴滨江一幅办公用地，楼面地价3.65万元/平方米。随后海航置业以14.75亿元收购了在上海联合产权交易所挂牌出让的浦发大厦。一年内海航集团两度涉足上海物业，投资数十亿元“配合”区域总部建设。

紧接着一个月后在北京，海航置业旗下的酒店集团斥资5亿元装修的燕京饭店，变身唐拉雅秀大酒店开门营业。

上个月，在海航置业与房地产上市公司佳兆业合作签约仪式上，海航置业表示：“将共同开发国内房地产项目，并可能在房地产投资基金和合资组建地产投资公司等方面研究和拓展合作机会。”

就在4月2日，海航地产又宣布接手了从1996年就停工的海口第一烂尾楼—信托大厦，欲将其改建成为一座高达249米的高星级酒店。

4月6日，又有消息传出，由海航集团投资110亿元的现代新型商业业态综合开发项目落户天津宁河现代产业区。

受质疑的地王

“国瑞城、三亚海阔天空项目、康乐园，海航这些项目都开发得很好。”海南房地产网顾总说起海航地产的项目如数家珍，他对海航地产的总印象是“房产多，海口的、三亚的、兴隆的”。但记者发现这些项目成熟的并不多，即使在海南本地完成的也不多。

地产专家崔元星接受时代周报记者采访时认为，海航近年在全国频频高价拿地，“从大方向看是不成熟的表现，海航置业成长较晚，也就两三年的时间，主要依托海南航空在全国的背景、不缺钱，且了解全国市场。海航主要还是旅游地产特别是酒店为主，实际建成楼盘还没看到”。

崔元星介绍，2005年左右，海航主要资产是海口大英山机场土地，当时也有东莞房地产企业参与竞争，没有成功。海航拿到该地后一直没能力开发，到现在这里实际开发的除了政府大楼和海航总部大楼在建，别的成品还没有。

范睿向时代周报记者介绍，海口大英山机场地块，现在建的还有180多万平方米的海阔天空项目，以及一个50万平方米的商业广场日月广场，“海航地产将用3-5年时间将这里打造成海口新CBD”。

而崔元星认为海航地产本身形象还没有建立，只是在疯狂拿地，“但这些土地有没有开发价值，值得商榷”。

海南房地产网顾总的解释更简单：“大公司都在拿地。中国是发展中国家，房地产还有50年的开发空间，才能成熟。有钱的企业不拿地，难道说不想赚钱？”

有小股东质疑海航航空业不赚钱，却频频高价拿地是在囤地，对此崔元星却不这样认为，“本质原因是房地产增值太快，毛利率可达到30%，比其他行业甚至高几倍，是超暴利；另一方面土地增值带来的暴利也不容忽视，在个别二、三线城市甚至翻倍”。他结合央企地王现象说，“不是个别企业，看最近出现的这些兵器集团、烟草集团都来当地王，可见房地产比很多行业都挣钱，这就是资本追逐利润”。

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