• 上海万达惊爆“内销门”

    地产 > | Time Weekly - 2010-03-25 01:12:56
  • 万达江桥项目正陷入“利用先内销给员工再外销”的传言之中。万达试图用 “声明”撇清仍未散去的流言。

    320,长长的上海金沙江西路,一路上尘土飞扬,路两边电线杆上挂着的“江桥万达广场即将开盘”广告旗在灰尘中摇摆。江桥万达广场整个工地则被高围墙围着,工地入口处的售楼中心门口停满了车子,售楼中心里面挤满了人。

    在售楼中心的入口过道上,赫然竖着一块“特别声明”的牌子:“江桥万达广场一期已经全部售完,现无任何房源”,“本公司从无委托任何中介和网上店铺进行销售。”

    在江桥万达广场二期即将开盘之际,万达的这个“声明”其实别有用意。因为此时,万达江桥项目正陷入“利用先内销给员工再外销”的传言之中。很显然,万达试图用这个“声明”撇清仍未散去的流言。

    “内销”给了谁?

    上海江桥万达广场项目地处上海西北、嘉定南部的北虹桥板块。正如万达之前一贯的选址标准,目前此地仍处于一片“开荒”状态。万达商业广场正在兴建,到处可见大片农民房。

    该项目规划用地280亩,规划总建筑面积55万平方米。其中13万平方米住宅。大型商业广场计划于20119月开业,工程全部竣工后,这里将成为一座聚合全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区的城市体综合。

    在上海三个万达广场中,江桥万达广场总投资40亿元,是规模最大的一个,也是万达在上海第一次有纯住宅推出的项目。

    去年1121日,王健林来到上海,宣布江桥万达广场动工。今年123日,江桥万达广场即推出了一期住宅。

    从官方网站“网上房地产”看,该项目在123共推盘395套(其中386套住宅)。预售许可证也为123取得。另据佑威提供的网上交易数据显示,江桥万达房源的成交集中在129-31日完成,均价1.35万元每平方米。

    超过三家中介公司的工作人员告诉记者,江桥万达一期的房源“都是内部在买,外界没法买到”,有中介甚至称,一期房源的部分客户是“政府部门等关系户,有内部处理价格的”。

    该说法遭到上海万达广场置业有限公司副总经理吕正韬的否认。吕正韬在接受时代周报记者采访时说:“我们上海员工有2000多人,150套卖给员工,其他卖给普通客户,是正常的。”

    吕表示,卖给员工的房子是位置比较差的,价格在1.4万元每平方米左右,并没有外界传言的那么低。

    但记者通过多种渠道仍然无法获知,吕正韬所谓的“普通客户”究竟是谁?真正的“普通客户”能够享受到如此低价吗?因为即将开盘的二期价格已经猛涨到1.7万元-2.1万元每平方米。

    二期价格猛涨

    江桥广场在网上房地产上的官方报价为1.5万元每平方米。吕正韬称该项目实际成交价格为1.4万元每平方米,而佑威房地产中心提供的数据是均价1.35万元每平方米。

    但据某中介工作人员称,江桥万达广场一期的房源是通过关系从开发商处拿到的,价格都是开发商报出来的,没有讲价空间。中介透露,这些房源通过中介再流向市场,则购房者需要交10万元左右的手续费才能买到。

    但万达否认一期房源出现在二手市场上,这也是万达售楼中心处出现“特别声明”牌子的原因。

    就在这样的虚实纠结之间,万达江桥广场二期又推向了市场,价格远高于一期。

    “就这几天开盘了,价格是1.7万元-2.1万元每平方米。”320,上海展览中心“上海之春”房展会上,万达江桥广场工作人员介绍。此时,离江桥广场二期预期开盘不足一周。

    这个报价远远高于一期1.5万元的官方报价,更别提1.35万元的“内部价”。一个多月的时间,江桥万达城市公寓的价格为何涨了这么多?

    “这两个价格没有任何可比性。我们一期的房子是对内部员工销售的,是员工福利,不对外公开销售。”万达工作人员解释。

    涉嫌扰乱市场

    万达一期为何在传统淡季的1月开盘?

    易居中国房地产分析师薛建雄认为:“由于近来楼市成交量惨淡,开发商提个底价给员工,然后让员工加合适的价去卖,这是开发商的一种销售策略。”

    江桥万达广场住宅项目开工2个月就拿到预售证。“绿城想做到拿地3个月开工,9个月实现销售,这意味着目前业内最快的,也要开工半年才能卖。” 薛建雄说,“万达的速度让人怀疑,但这也说明一个问题,开发商担心未来走势不利,所以赶着出货。”

    石雪清对集团的资金问题也是信心十足。石雪清表示:“万达有非常优质的抵押物,四大行每年都给万达的项目有非常大的授信额度。”

    万达的现金流主要来自销售回款,持有物业的租金收入,而现在快速扩张的钱还是靠银行贷款,拿到商户的租约以后,万达便向银行申请经营性物业抵押贷款。

    石雪清说:“万达的自有资金和银行贷款相融合,不会造成资金链的问题。万达每个项目现金流情况都很好,不会拖累集团,即使某个项目运作不成功也不会影响集团。

    对于江桥项目的快节奏,吕正韬表示:“因为我们的商业广场要在2011年开业,而商业地产项目对资金要求比较高,当时这么急开盘也是考虑到市场有变,为确保商业广场的开业。其实,比较少开发商选择在一二月份这种淡季开盘的。”

    不过,上海杜跃平律师事务所律师杜跃平认为,开发商此举违反了《商品房销售管理办法》。杜表示,国家实施商品房预售制度,就是要求商品房对全社会公开销售,江桥万达广场将商品房大比例内部销售的行为,已经违背了这个原则,规避了商品房正常对外销售的功能,扰乱了市场。

    上海嘉定区房管中心相关人员对时代周报记者表示:“内部员工也是消费者,他也可以买自家的楼盘。但如果说大部分卖给内部员工,不对外销售,那肯定是不对的。这样的事情应该要管的,但是要有证据,就算处罚也是要走行政程序的。”

    万达集团企业文化部总经理石雪清在接受记者采访时说:“没听说过此事,我们是不允许这样的事情发生的。如果有这样的事,你可以举报给我,或者写个‘举报信’到我们集团的审计部门。”

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