建筑黑洞

旗胜家园变“墙脆脆”

赵卓

“你看，用脚轻轻踢一下楼梯，大小石块伴着粉末就掉下来了，我现在都不敢走楼梯了。”家住旗胜家园D20区15号楼的李阿姨无奈地抱怨着。

去年8月26日，媒体曝光了旗胜家园阳台“墙脆脆”事件，一时引起了广泛的社会关注。开发商住总集团也承诺限时修缮阳台。但是，3月8日，当时代周报记者再次走进旗胜家园时，却发现，这个楼盘的质量问题并没有得到根本解决。

惊现“楼脆脆”

为缓解一些中等收入人群的住房困难问题，北京市政府推出了限价格、限面积的“两限房”。作为北京首个两限房的旗胜家园项目位于海淀区西三旗新都东路，为中低价位、中小套型普通住宅商品房，2007年11月30日开工建设，2009年5月12日竣工通过验收。楼盘总建筑面积43.7万平方米，共有4685套住宅，平均6350元/平方米的售价，曾让那些住房紧张的中低收入阶层精神振奋。

2009年7月，小区中D26区的业主先期入住，北京市委书记、中共中央政治局常委刘淇亲自向业主代表发钥匙，拿到钥匙的一名李姓同志突然当众跪下，表示感谢政府为老百姓盖房。

一切看似很美很和谐，可惜好景不长。2009年7月底，D26区的业主在装修阳台时发现，两户阳台间的隔断墙墙壁酥脆，轻轻一敲便成粉末。此事于2009年8月底传遍网络，“墙脆脆”成新流行词。

如此质量的房屋之所以能通过验收，开发商住总集团总工程师杨健康解释说，小区在交用前进行了严格的分户验收，但分户验收内容仅包括：门窗、防水、水电安装及外观尺寸等质量问题，而阳台的隔板不在其分户验收范围内，属于抽样验收的项目。

旗胜家园D26区几栋楼房阳台分户隔板质量问题，原因是在施工现场搅拌混凝土时，个别操作人员未按配比要求进行搅拌，导致阳台分户隔板混凝土强度不足。强度不足原因在于奥运期间不允许大货车上路，为了赶工期，这三栋楼中500余户的阳台隔断，采用现场搅拌混凝土施工，而非混凝土搅拌站供应的商业混凝土，由此埋下安全隐患。所幸，住总集团宣布限时整改，2009年10月底之前，D26区1、3、4号楼500多户家庭的阳台质量问题已经基本修缮完毕。

为此，北京市住建委还在这起事件发生后的第四天，专门组织了一次为期一个月的全市房屋工程建设质量的大排查，尤其是对正在施工的30项、170万平方米保障房工程进行重点检查。

有问题的不止阳台

然而问题并没有因此而得以解决。

今年3月8日，时代周报记者沿八达岭高速向北而行，到西三旗桥转向东行，再次来到旗胜家园时，就发现小区大门东侧的石柱已经从下半部分断裂，向外斜歪着，要不是用几根铁管顶着，很有可能倒下来砸伤路人。

随后，在D20区的一位业主家里，时代周报记者看到承重墙上的一道深深的裂缝，这位业主说，D20区的业主是小区中最后一批入住的，也是人数最多的，近1500户。

“墙脆脆”事件发生后，住总集团对D26区的阳台打掉进行重新修理，紧接着“突击”检查还没交房的D20区，还将D 20-6全楼的暖气管道刨出来重换。

“本以为经过D26区的事件，我住的这批房子应该没什么问题了，哪知住了几个月，竟然发现承重墙开始出现横向和纵向的裂痕。”尽管物业很快来检查，但是得出的结论是：房屋的主体结构没有问题，无需担忧，但是如此明显的裂痕又怎么能让人不担忧呢？

D20区15号楼的业主李阿姨则带着记者看“脆楼梯”，一层的楼梯几乎没有哪个台阶是完好的，有的混凝土已经不见，露出细细的钢筋，有的连钢筋也掉了，用脚轻轻一磕，这些钢筋混凝土便被轻易地踢下来，不知道的人还以为踢楼梯的人内力十足，或有什么绝世神功。

不仅如此，D20区15号楼的墙面上布满大大小小的洞，透过薄薄的墙壁，里面保温层中蓝色的塑料带清晰可见。时代周报记者用手指在墙上戳了一下，灰土便纷纷掉落。李阿姨说，不同区域的房子由不同的包工队施工完成，原本以为这个区域的会好一些，但是现在发现，都是一样的，“天天都很担心，就怕有点小地震”。

一些业主问，两限房，难道在限价、限面积之外，还要限质量？

缺口60余亿元

广州住房维修基金空洞难填

纪旭

2006年，广州市发起一场规模浩大的追讨欠缴物业专项维修基金活动：60个小区业委会联合追讨。“这次追讨效果很好，大部分都追回来了。”活动发起者、广东省业主委员会协会主席孙威力说。

但空洞仍在。今年3月2日，广州市国土房管局物业管理处副处长熊启林透露：“目前全市商品住宅的专项维修基金超过36亿元，到目前为止全市使用这个款项的总额是4000多万元。”

而据此前中央电视台报道，从上世纪90年代末开始，广州等国内的大城市开始建立住房维修基金制度，经过估算，从1998年至今已超过10年，广州的住房维修基金累计应超过100亿元。

数十亿的维修基金空洞背后，是众多业主合法权益无法保障的现实。“空洞不填平，房屋质量问题早晚要暴露出来。”广州地产界人士韩世同说。

维修基金第一案

2007年，历时四年多的广州“维修基金第一案”才圆满收尾。

维修基金第一案始自2003年初。当年，广州东悦居业委会向开发商追讨维修基金，并于2006年10月起与其他11个小区一起联合追讨。12个小区联合追讨的目的是：希望明确1998年10月至2003年9月期间，专项维修基金的缴交主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修基金。

事件曝光后，又有数十个小区业委会加入追讨行列，共60个小区共同发起了广州有史以来规模最大的一次维修基金追讨行动。

据了解，1998年10月1日实施的《广东省物业管理条例》规定，维修基金由开发商划交给业委会。但几个月后，国家建设部出台文件，规定维修基金由购房者缴交。相互“打架”的法规，给了开发商拒不缴纳维修基金的理由。

2006年，东悦居业委会状告开发商追缴专项维修基金案，由广州市中级法院作出终审判决，业主要求发展商缴纳专项维修基金的诉求被驳回。法院表示，在2003年8月31日《物业管理条例》实施以前，专项维修基金缴交主体的确定应先由行政主管部门前置处理，暂不列为法院受理案件范围。

在法律维权失败后，数十小区的业主希望通过集体追讨，明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的缴交主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。

在维权追讨压力下，广州市国土房管局多次发出维修基金追缴令。2007年5月，有“维修基金第一案”之称的东悦居专项维修基金终于追讨成功。2007年底，国务院法制办对广东省法制办下发文件，规定1998年10月1日到2003年9月1日之间，维修资金的缴交主体明确为开发商。

历史问题不能回避

广州市住房维修基金的缺口有多大？

时代周报记者就此问题采访广州市国土房管局，但该局拒绝透露任何相关情况。

“这笔旧账很难算清楚。”广州地产界人士韩世同表示，维修基金空洞基本上是1998-2003年间由于“法规打架”而造成的，但即使明确了缴交主体为开发商，追缴填平也是难度很大。

按规定，广州市国土和房屋管理局有追缴开发商住房维修基金的责任。广州市国土房管局认为，由于在2003年国务院《物业管理条例》施行前，地方性法规和部门规范性文件存在不一致的地方，即使开发商赖着不缴应缴的房屋维修基金，目前政府部门因缺乏明确的法规制裁措施，也难以对其作出处理。

另外，据时代周报记者了解，尽管维修基金存在巨大的黑洞，但在实际纠纷中，业委会向法院提起诉讼的案例并不多。广东人民时代律师事务所主任程根球、广东国智律师事务所律师张学华都向时代周报记者表示，在他们代理的维权案件中，有关维修基金的案件几乎没有。

而对于大多数业主而言，“谁来管理和使用这笔资金”则是最大的疑问。3月2日，广州市国土和房屋管理局局长谢晓丹表示，这几年，房管局一直不断完善对专项维修基金的监管，目前准备出台具体管理办法。“下一步我们打算以房号、单元为账户名的方式缴纳专项维修基金，即使房主变化了也可以查。在保修期之外的共有设施、共用场地的维护都可以使用维修基金。”

但韩世同表示，新办法固然很好，但政府部门对历史问题不能“避而不管”，如果无法追讨，最好“打乱重来”，并用法律进行约束和管制。

保温质量不合格

阳光威尼斯“不阳光”

陈晓双

连绵的阴雨天气，洗刷了这个城市的灰尘。被洗涤过后的阳光威尼斯，与马路对面的老公房比，更加引人注目，小区门口印有“恒盛地产”字样标识的小彩旗在冷风中飘动。

如同这久已不见晴日的天气，对于居住在这片大型社区的众多业主来说，阳光威尼斯并不阳光。

开发商不仅延期交房，而且验房时还发现墙体内保温质量不符合国家规定。接着，又有小区业主发现：开发商擅自修改小区规划。

部分失望至极的业主，以延期交房为由，将开发商—恒盛地产旗下上海意景房地产开发有限公司（以下简称“意景地产”）告上公堂。

第一批状告意景地产的5户家庭已经胜诉。其他业主受其鼓舞，纷纷效仿，再次起诉意景地产。目前，这些官司仍在继续。

然而意景地产的负责人蒋总在接受时代周报记者采访时却把业主的这种行为描述为：“他们（业主们）就是想要点钱。”

交房日期延期半年

业主王强也没想到阳光威尼斯的房子会有这么多麻烦。

根据恒盛地产官方网站，阳光威尼斯位于上海市普陀区中环领地（祁连山南路金鼎路口），是个面积达100万平方米的国际化社区，具有20万平方米的社区商业配套，球类场馆、幼儿园、银行、医院、邮局等一应俱全。

恒盛地产宣称，该小区“小高层公寓、院景洋房和别墅，大栋距宽视野，全石材外立面，境界与品质兼备，成为上海西区标志性百万方复合型城邦的标志之作”。阳光威尼斯分四期开发，自2007年11月份第一次开盘，便成为恒盛地产一直标榜的产品。

王强正是看中了阳光威尼斯的“水景住宅”规划蓝图，于2008年1月份，花费近百万元，购置阳光威尼斯四期房屋一套。

与该项目开发商意景地产签订商品房预售合同后，王强按约支付了房款。合同上约定，应在2008年9月15日前交房。但意景地产并未按合同约定的时间交房。“跟开发商交涉了很多次，他们也没有任何解释，就是一直拖着。”王强说。

2008年11月28日，在众多小业主的催告下，意景地产终于作出逾期交房相关赔偿的回复：阳光建华城第三期B块住宅（即阳光威尼斯四期）将于2009年1月15日之前取得“入住许可证”并交房，若逾期，自2009年1月16日起至交房止，我公司将按业主已支付的房款日万分之六的违约金给予赔偿。

此后，王强又陷入漫长的等待中。终于，2009年3月份，王强收到了意景地产发出的入住通知书，以及2008年9月16日起至2009年3月14日期间的逾期交房违约金。

30余业主不满补偿方案

事情发展到这个地步，本应该是个皆大欢喜的结局，但王强又发现了新的问题。

在签订购房合同时，意景地产就曾经承诺交房时将按规定缴纳物业维修基金，取得新建商品房房地产权证。可是在王强收到入住通知书时，意景地产并未遵守“按规定缴纳物业维修基金”的约定。而且意景地产直到去年的6月19日才取得房屋的产权证。

更加糟糕的是，在收房的时候，王强发现所购买的房子有多项不合格。其中最严重的是开发商将本应用在外墙上的保温材料，用在了墙内保温上。在和其他多位业主联合起来，对开发商采取维权行动后，意景地产给出每户业主补偿2000元人民币左右，具体金额按面积计算的决定。

“据我所知，总共有10栋楼涉及内保温问题，但开发商说其中2栋是没有问题的，他们认为有问题的才给予补偿。由于赔偿金额相对实际房屋整改来说太少，有30户左右的业主不满意补偿方案，至今没有去领这个钱。”王强说。

愤怒之极，王强将意景地产告上了法院。根据上海市普陀区人民法院的判决书，2009年10月30日，该法院认为，意景地产应向王强支付逾期办理房地产初始登记、取得房地产权证的违约金，自2009年3月15日起计算至2009年6月19日止，按房款的日万分之二点一计算。

“为节约诉讼成本，这次只起诉了逾期交房问题，对于墙内保温问题，也许会另起诉讼。”王强说。

绿地和会所用地建学校

在阳光威尼斯，利用法律武器解决与开发商纠纷的业主不止王强一人。

“这只是其中一户，就我这里来说，总共有5户委托跟意景地产打官司。而其他提起诉讼的业主，法院那边已经到执行阶段了。”上海跃平律师事务所律师杜跃平透露。

杜跃平提醒购房者：“开发商逾期交房，在社会现阶段出现得比较多。而有些开发商不能主动缴纳维修基金，有很多业主在买房过程中，没有注意这个条款。”

虽然被法院判决败诉，但意景地产方面给出的仍是另外一种说法。“所有逾期交房的事情已经解决了，所有业主都是同样的赔偿标准。如果不一样，那不都得打官司去了。”意景地产负责人蒋总说。

蒋在接受时代周报记者采访时，一再强调“该解决的都已经解决了”。对于阳光威尼斯保温层的燃烧性能技术指标是否符合国家指标的问题，蒋答道，“那个时候还没有明文规定要做保温”。

然而，就在时代周报记者调查这场业主与开发商的官司之时，阳光威尼斯26号、52号业主向记者反映，小区一期住宅楼前原本规划的大片绿地和会所被开发商修改，将变成一所学校。施工过程中产生的噪音，将严重影响其日常生活。

“2000年的时候，我们售楼宣传有些失误，当时确实划了一块地做绿化，现在要在那个位置造学校，就有一些业主拿规划跟售楼宣传不符合闹。最初他们闹，公司有一个后来调走的员工就开玩笑地说：每户赔偿5万元，而公司只答应给每人赔一万元。他们就拿这个事当把柄，非要5万元的赔偿不可。”蒋说。

（应采访对象要求，本文王强为化名）

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