顾云昌：豪宅是奔驰 典藏物业是宾利

从北京皇家气派的王府院落，到姑苏江南风情的园林建筑，还有广东最顶级的高尔夫别墅，在中国的豪宅项目风生水起时，一种被称为豪宅之中的豪宅—典藏式物业悄然兴起，典藏式物业以其极其稀缺的地段和不可复制的环境，在豪宅市场上备受青睐。

中国典藏式物业源自何时？京派地产、海派地产和粤派地产中典藏式物业各有什么特色？典藏式物业的发展前景如何？在国务院新闻办公室的会议室，时代周报记者专访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌。

从“居者忧其屋”到“优其屋”

时代周报：中国典藏式物业最早出现于何时？为什么会出现这样一种物业形式？

顾云昌：典藏式物业自古有之，以前商人们有了钱，就会买田置地，比如最典型的是晋商和徽商，山西有著名的乔家大院、王家大院，安徽的徽派建筑也非常有名，这些建筑都是可以流传于后世的，当然这些都是以前有钱人自己出钱建造的房子。

回到现代，最早的典藏式物业是在本世纪才出现的，我印象中最早是在2003年、2004年左右出现的，之前好像还没有真正的典藏式物业，最多就是品质好一点的房子，毕竟商品房市场发展的时间也很短，之前我们都是国家分配的房屋制度。

典藏式物业是随着人们的生活水平越来越高才出现的，我总结了四句话，最开始的时候，是“居者忧其屋”；后来变成“居者有其屋”；在解决了基本需求后，现在中产阶级和富裕阶层在追求“居者又其屋”，就是改善型住房；现在，随着人们的生活水平的不断提高，对于居住条件的要求也变得更高，就是“居者优其屋”。因为现行的土地制度，我们不可能象以前一样，去农村买地盖豪宅，因此开发商推出典藏物业，以满足这部分市场需求。

时代周报：您认为什么样的房子才能称之为典藏式物业？

顾云昌：首先，这个项目的地段一定要有稀缺性，项目本身具有稀缺性。我一再强调，地段、地段、还是地段，比如杭州西湖边的房子、武汉东湖风景区的房子，湖际线是有限的，地段和环境决定了项目的不可复制性，因此，稀缺性地段是构成典藏式物业的首要条件。而且这个项目本身推出的产品也要是限量的，稀缺的。

其次，要有独特的风格和文化内涵；项目的品质无需多言，还要有独特性，如果风格都大同小异，就没有必要典藏了，这就包括了整体规划、小区环境、建筑风格等都要有独到之处；另外各地要有各地的地方特色，因为地域文化也是具有不可复制性的，比方说苏州的园林、北京的皇宫。因此典藏式物业从物质到精神，都应该具有独特的风格，能代表当地的特色。

最后，要有很大的升值空间。当然，这个房子是否值得典藏，还要让历史来检验。

典藏物业是豪宅中的极品

时代周报：所有的豪宅都能称为典藏物业吗？

顾云昌：当然不是，典藏项目是豪宅中的豪宅，虽然都是名车，但是劳斯莱斯和宾利有某种非物质的文化内涵，用名车做比喻的话，豪宅就像是奔驰，而典藏物业则是宾利。豪宅是精品，典藏物业是极品，豪宅可以用经济和物质来衡量，但是典藏物业是用文化和精神来衡量的。

时代周报：您认为京派、海派和粤派地产中，典藏物业的风格有何不同？

顾云昌：不同城市有不同城市的文化特点，北京很多地段是不可再生的，比如绿城开发的御园项目，位于香山、颐和园等昔日皇家园林之旁，具有先天赐予的不可复制和不可再生性。北京曾经有个主打江南园林特色的项目，把苏州园林硬搬到北京来，我就不是很赞成，如果在北京盖的都是苏州园林、徽派建筑，就没有京城的特点了。北京的典藏物业应该是四合院、皇宫建筑，皇家园林风格的。

海派地产中，上海这边很早之前就有花园洋房，那是真正值得典藏的，还有黄浦江边的房子，有些尽管是公寓，也是值得典藏的。江浙那边有很多江南园林项目很有特色。

至于粤派地产，我之前不太看好粤派的，因为很多开发商的别墅都是一样的。最近几年，一些粤派开发商开始做高端项目，比如星河湾、雅居乐等。现在粤派地产做出的房子品质是很高的，尤其是一些高尔夫别墅，是很有广东特色的典藏项目。颐和地产有一个颐和高尔夫庄园项目，我曾经去参观过，是非常高端的典藏项目。还有在深圳和东莞之间的观澜湖高尔夫项目，因为深圳观澜湖高尔夫球会是目前亚洲规模最大、设施最齐全的私人高尔夫度假胜地，其高尔夫别墅项目营造了一种运动休闲的生活度假方式，是很有典藏价值的。

高尔夫地产是高端地产的一个类型，可以说品质好一点的高尔夫项目都是值得典藏的项目，这是因为中国城市土地的稀缺性，决定了高尔夫球场的稀缺性，好的高尔夫球场全国也就只有几十个，因而更加珍贵。

老宅也有典藏价值

时代周报：中国典藏式物业发展时间尚短，目前还存在哪些不足之处？

顾云昌：典藏式物业中，公寓项目很少，基本上都是独栋的别墅为主，当然公寓物业也可以典藏，看你这个项目怎么运作，比如黄浦江边的、或是有历史名人居住过的物业。最早的时候，西洋式风格居多，现在越来越流行中国风。

典藏式物业也不一定都是增量房，很多老房子更有典藏价值，比如北京二环以内老北京城的四合院、上海租界内的花园洋房，它们虽然没有山水风景，但是他的地理位置决定了他的典藏价值，还有天津历史上很多国家留下的异国风情的建筑，还有一些历史名人、皇室贵族曾经居住过的房子，重新开发出来都是值得典藏的。

典藏物业不一定都是新房子，在苏州就有一个开发商，他把原来的一处老园林宅院买了下来，重新改造，保留了古香古色的韵味。这样做，重新开发了具有文物价值的产品，就非常好。但是，现在很多开发商都只会做新产品，很多老城区整条街整条街地拆，十分可惜。这也是城市化进程中的一个难题，不过，有些老宅子不拆也不行，容积率太低，所以如何在开发中保留，是很多开发商应该思考的问题。

时代周报：未来典藏式物业的发展前景如何？

顾云昌：开发商要能够发现稀缺资源，还要有能力开发这种稀缺资源，未来典藏式物业主要还是在江边、海边、湖边或山边，山脚下。中国现在的房子有“极品”也有“圾品”，就是垃圾的圾，我希望以后“极品”的房子越来越多。

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