• 20大悦城对垒30万达广场 万达遭遇中粮强力阻击

    地产 > | Time Weekly - 2010-01-14 00:26:17
  • “万达看好明年的经济形势,2010年,万达的商业广场要继续翻倍。”近期喜获CCTV“十年商业领袖”称号的王健林,在发表获奖感言时,再次高调宣布了万达的宏伟蓝图。

    身披中国最大不动产商的铠甲,万达奔跃的速度越来越快,激情越来越充沛。

    然而,面对宁高宁全国再造20多个大悦城的“宣战书”、以及华润置地“万象城”模式的复制计划,以及自身的人才储备不足等条件的制约,万达的撒手锏是否还能所向披靡?

    快速复制是万达撒手锏

    20091222,洛阳万达广场开业,万达集团年初制定的开业计划宣告完成。一年内开业8个万达广场、2个五星级酒店、新增收租物业面积150万平方米,在企业逆市实现跨越式发展的同时,王健林让业内都见识了“万达速度”。

    2009916的苏州平江万达广场开业,到1222洛阳万达广场开业,3个月时间内,万达实现了苏州平江、上海周浦、沈阳太原街、青岛CBD、重庆南坪、南京建邺、西安民乐园、洛阳等地8个万达广场和青岛万达艾美、重庆万达艾美两家超五星级酒店的开业。

    而万达广场从开工奠基到满场开业用时之短,更是不断刷新万达集团自己创造的行业速度纪录:总建筑面积达28万平方米的南京建邺万达广场商业中心,从奠基到满场开业仅300天的时间;15万平方米的西安民乐园万达广场商业中心仅用12个月,9万平方米的沈阳太原街室内步行街则仅用了8个月。

    自此,万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店,在建项目超过30个。万达广场包括开业与在建项目,覆盖全国50多个城市;包括开业项目和在建项目,万达集团持有物业面积超过1000万平方米。

    按照王健林公布的计划,2010年的扩张步伐还会继续加快。万达集团确定2010年将新开业17个万达广场,2011年,计划新开业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目,2012年万达广场数量将超过80个,经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

    “快速复制就是万达的撒手锏。”豪布卡斯城市综合体研究院院长胡冰告诉时代周报记者。目前,以眼光结合执行力,创下如此迅速的复制扩张成果的商业地产企业,在全国只此一家。

    订单商业模式驾轻就熟

    “不存在资金和运营压力,不存在招商困难,不存在投资者不赚钱的担忧。”面对来自业内的诸多质疑,王健林从来都显得很自信。

    王健林不止一次地表达过:“万达资金链的充裕”的观点。万达的资金不单来自其写字楼和公寓的销售回款,商场、影院等持有物业的租金,还有经营性物业的抵押贷款,以及银行的开发贷款。

    中国指数研究院发布的2009年销售额超百亿企业榜单上,万达的销售金额达到311亿元,销售面积为318万平方米,销售金额甚至超过了恒大的303亿元。

    万达在资本市场上也斩获颇丰。继去年初成功引进建银国际作为基石战略投资者后,万达集团于去年7月面向资本市场又启动了第二轮私募,吸引了400亿元资金。这两轮私募共募集资金超过40亿元人民币,其中第二轮私募认购价格达每股17元,而时间仅花了一个月。

    除了不差钱外,万达的招商也有自己的一套。长期的资源积累,让万达此前已经成熟的订单商业模式越来越驾轻就熟。广州项目上马时,项目负责人就对记者表示,项目要在开业之前完成商业部分100%的招商,换言之,项目竣工时,也就是满场开业时。

    20091110,万达在北京国家会议中心举行的万达广场招商会(简称万商会)上,出席代表来自1000多家国内外商家,包括沃尔玛、家乐福、TESCO、国美、苏宁、迪卡侬等一大批国内外著名商家的总裁、副总裁等高管悉数到场。而其中有很多已经是万达多年的战略合作伙伴。

    人才成扩张最大瓶颈

    2009115,中粮集团宣布其全国“造城”计划,中粮将在国内大中城市布局20多个“大悦城”。而在不久前,“大悦城家族”的数量还是68个。这就意味着,中粮集团未来以“大悦城”为核心的大型商业地产项目投资总规模将超过700亿元,总面积约800万平方米。

    而以“万象城”作为主力品牌和主导产品的华润中心都市综合体模式,日前也已经复制到包括杭州、重庆、沈阳、大连和南宁等城市,华润还意在加强持有型物业的比重。

    对于万达而言,中粮和华润两支“国家队”,不但意味着民企难以匹敌的资源,宁高宁打造的大悦城给商业地产界带来的系列创新和颠覆,以及华润持有物业高水平的资金回报率,都是万达必须直面的竞争点。

    来自中国不动产研究中心的报告显示,到20099月,万达集团持有型物业的建成面积达到300万平方米,租金收入有10.34亿元;而同期,华润置地虽然只有68万平方米建成的持有物业,租金收入却已达到9.67亿元。

    对此,王健林多次在公开场合宣讲过万达的“招商经”。其中就包括一条“低成本、低租金和高租金的商业业态要相互搭配,功能互补”。

    具体而言,零售业态这种租金相对高的店不能超过50%;而低租金的业态,电影院、溜冰场、电玩城、健身中心、酒楼等等,要占到一半以上。“因为只有多招一些低成本、低租金的业态,才能够带来客流,使场子充满活力。”另一条则是“招品牌企业,招主力店或次主力店”,“虽然品牌企业和主力店不如小企业和小店铺给的租金多,但能保证购物中心的稳定和租金收缴安全到位。

    “因为万达目前的战略就是要追求速度和规模,为了这两个目标,就必须要一定程度上放弃利润的最大化,在快速扩张阶段,利润率暂时都不会太高。”胡冰表示,但目前万达至少能够做到现金流持平,而持有商业比例大,虽然会造成大部分资产沉淀,但经过一定时期之后,资产本身也会形成增值。

    “那么快速的扩张,最大的问题就是人才。”胡冰认为,“从单个城市综合体的产品来看,万达的产品并没有特别的优势。有很多城市综合体项目都比万达广场做得好。但万达的开发模式,正好是现代中国政府最需要的模式。万达同地方的良好关系,能够让它轻松拿地,成熟简单的产品,能够让它快速复制。但在求快的过程中,由于人才储备不能及时跟上,万达不可能做太多创新、复杂、有特色的产品,这也是其求快而必须要做出的牺牲。”

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