持有物业将达两成 万科试水商业配套

继续在销售排行榜占鳌头并未让业内感到意外，反倒是万科战略转型的决定让业内人士惊奇。

万科11月业绩简报显示：截至2009年11月底，万科今年累计已经销售面积623.1万平方米，销售金额579.2亿元，同比分别增长26.9%和36.2%，继续稳坐老大宝座。而此时的万科提出了“今后不再单纯专注于住宅开发，持有型物业将达到20%”的战略转型目标。

加强商业地产的信号

11月16日，在深圳大梅沙的新总部万科中心，万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略：包括正在计划之中的深圳5个酒店，以及明年将落地的以服务为主的养老物业，预计未来三年内将建成220万平方米商业配套；另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。

早在2007年7月，万科曾经与凯德商用产业有限公司签署战略合作大纲，表示公司拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分与凯德商用开展非排他性战略合作。而合作的目的，则是为了让万科“专注住宅开发，扩大项目发展空间”。

这一战略合作大纲的签署，被业内人士解读为万科以“专业外包”的形式，来解决商业物业的问题。显然，万科单纯专注住宅地产的思路正在发生变化。

而在商业地产蓝海浸淫了15年的毛大庆，离开凯德置地加盟北京万科时，更被业内看作是万科加强商业地产的强烈信号。

战略转型已做好铺垫

就在万科亮出其成绩单之时，近年来风头正盛的绿城集团，也高调宣布截至今年12月8日，其累计总销售额已经突破500亿元，销售业绩直逼万科。在规模和市场份额上一直遥遥领先的万科，有被另外几大发展商“逼宫”之势。

而在净利润率、股东回报等指标上，万科的表现也不尽如人意。前三季度，在净利润排行榜中，万科位于“万保招金”四大内地房企最后一位。同时，万科三季度末的净利润更是不及劲敌中海地产的一半。

“行业的深调也让万科意识到，只要规模增长就一定能带来效益增长的时代已经结束了，下半场真的开始了。”郁亮多次在公开场合提及的“下半场”理论，已经为万科的转型做好铺垫。

“近年来随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套，万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”万科新闻发言人对时代周报记者如此解释，但仍然强调“万科的定位是城市主流住宅开发企业，专注住宅开发的模式不会变。”

有消息称，万科在今年6月就委托中信证券做住宅附带的商业地产资产证券化的研究，希望能将其打包卖给机构投资者，从而借REITs之势，突破商业地产只能依靠租金和零散出售回笼资金的局面。有消息称，今年四五月间，万科就已经在做内部商业人才的培训。万科给时代周报记者的答复中透露，住宅项目的商业配套，会成为万科试水的首要阵地。北京万科总经理毛大庆此前也透露，万科正在研究郊区和大郊区组团的商业运营体模式，以很好地提升未来万科住宅产业的价值。

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