• 丽丰郭显德:投资要找价值洼地

    地产 > | Time Weekly - 2009-10-21 19:26:57
  • 在全国住宅价格节节攀升之时,广州部分区域的商业地产与住宅售价倒挂明显。商业地产的价格“洼地”让越来越多的投资者开始调转投资方向,重启商业物业投资潮。日前,时代周报记者与丽丰控股有限公司(01125HK)助理副总裁郭显德,一起探讨当前楼市下商业物业的投资潜力。

    商业地产价值有待挖掘

    时代周报:目前,商品住宅市场出现“量跌价涨”现象,如何找到房地产市场的投资洼地?

    郭显德:今年以来,住宅房地产市场的价格一路飙升,全国平均涨幅都在30%40%。目前的房价已经超出市场承受能力,尽管投资、投机性需求仍在进驻,但房价上涨动力已经衰竭。未来一段时间内,全国主要城市房价将进入“高位调整期”。

    以广州珠江新城为例,今年年初住宅的价格只有13000/平方米左右,而到目前的价格已经飙升至22000元-30000/平方米,在经济还没有真正复苏的情况下,商品住宅的火爆局面缺乏宏观基本面的支撑,已经呈现出相当程度的泡沫。

    而今年以来,写字楼价格的涨幅只有8%左右。写字楼的价格已经远远低于同地段商品住宅的价格,出现了“商住倒挂”现象。位于广州西关核心地段的SOHO富邦中心精装修的价格只有13000/平方米,与同地段的商品住宅的差价在10000/平方米。

    时代周报:商住倒挂是什么原因造成的?

    郭显德:在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。“商住倒挂”现象说明,商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

    目前,写字楼大量上市,造成空置率上升。但这一切都是短暂的,2009年到2010年世界经济仍处于复苏阶段,预计写字楼的吸纳在2009年大幅降低之后将小步回复,到2011年,写字楼的吸纳量将显著提高。因而投资写字楼的前景乐观。

    经济危机给了SOHO机会

    时代周报:为什么在北京和上海,SOHO已经较为普遍,而在广州却没有成为风气?

    郭显德:SOHO是英文Small Office and Home Office的缩写,它最早起源于英国,是一种办公室+旅馆的概念。在北京和上海,有很多跨国公司的亚太和中国总部,而且贸易量较多,所以SOHO能够在北京和上海较早地流行起来。而广州毗邻香港,早期很多香港商人来广州谈完生意后,可以当天就赶回香港。

    而随着广州与世界的贸易量不断增多,往来广州的世界各地商人越来越多,SOHO这种概念也在广州悄然兴起。估计未来的3年里,SOHO将在广州越来越多,尤其是去年的经济危机给了SOHO很大的机会。

    时代周报:为什么说经济危机给了SOHO机会?

    郭显德:不少与广州有业务往来的公司会在广州设立一个公司,需要谈生意时,老板就从外地飞来广州,然后去谈生意,晚上就利用位于广州的写字楼办公,起草合同,并与对方多次修改最终达成一致,经常会弄到很晚时,还需要在广州住宿一晚。

    可是在一般的写字楼,基本上都是安装的中央空调,空调开放时段是在早上8点至晚上6点。就不利于办公。而且如果在写字楼里面办公到很晚,再去酒店就会很麻烦,同时,在广州大型会议期间,入住酒店的价格经常不菲,而且还面临找不到酒店的困境。以广州的丽斯卡尔顿为例,平常的价格只有800/晚,到了广交会期间,就会涨到每晚2000元甚至3000元。经济危机期间,不少公司收入锐减,住酒店的开支将成为一笔不小的负担。

    SOHO由此应运而生。与一般的写字楼不一样的是,富邦中心SOHO里面配备了独立的空调和洗手间,这样在晚上,一样可以开着空调办公;而且晚上拟好合同后,他可以去会所做做保健,放松一下,然后回到SOHO,拉开沙发床,休息一晚,第二天又去其他地方谈生意。

    时代周报:SOHO的优势何在?

    郭显德:有企业主算了一笔账,过去的10年里,花在租赁办公楼和入住酒店所花的费用超过600万元,而买了二套300多平方米的SOHO,花费总计还不到400万元。

    使用SOHO的通常是那些在广州有经常性贸易的企业主,随着各种大型会议与赛事在广州的举行,SOHO将在广州遍地开花。

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