• 许家印扮演黑马 恒大单季销量超万科

    地产 > | Time Weekly - 2009-10-14 23:42:17
  • 从去年暂停IPO、150亿资金化为泡影,到今年第三季度单季销售额撼动地产老大万科、土地储备超过了碧桂园而成为新任“最大地主”,恒大成为2009年中国地产界一匹最大的黑马。

    今年国庆长假,恒大地产集团董事局主席许家印没有休息,早早来到香港,为恒大地产IPO10月进行的全球路演、11月的正式挂牌而开始忙碌。

    号称中国地产界哲学家的北京万通地产股份有限公司董事长冯仑说过,企业在发展过程中要“出奇守正”。冯仑的这句商界名言,也在印证着许家印的恒大地产集团。

     

    许氏危机观 

    在华南地产界,许家印无疑是规则的挑战者。这曾经给他带来巨大压力,也助他完成惊人的一跃。

    去年3月,上市暂缓后,恒大成为媒体的焦点,“恒大危机论”开始蔓延。而许家印要承受的压力,则是带领恒大走向何方?这个问号比舆论压力重千钧。

    彼时,他带领一手创办的恒大地产已经走过了11个年头,从来没有遇到过如此棘手的难题。

    1982年,毕业于武汉钢铁学院金属材料专业的许家印,被分配到原冶金部舞阳钢铁公司工作,从技术员做起,历任车间副主任、主任,一路坦途,他却选择了离职。1992年,许家印来到深圳,开始涉足房地产,历任深圳中达房地产开发公司办公室副主任、主任。1994年,深圳中达决意进军广州地产,组建广州鹏达,许家印出任法人代表。鹏达开发珠岛花园项目,创造了“当年开工,当年销售,当年销完”的业绩。许家印一战成名,自此被地产界关注。

    1998年,许家印在创建恒大实业一年后,首开广州金碧花园项目。金碧花园的楼面地价为686/平方米,但是其开盘价为2500/平方米。许对外称此为其淘到的第一桶金。

    此后,恒大以“开盘必特价,特价必升值”大举发动营销攻势。这种挑战规则的做法曾引起其他开发商的不满。同样,开盘必请明星助阵的做法也让很多同行不屑,但许家印我行我素。事实证明,许家印的“营销秘诀”收效甚佳,恒大地产已经由当初20多人的小公司,嬗变为拥有7000员工的全国性大型房企,2007年胡润百富榜中,许家印排名第六,身家达到400亿元。

    或许,挑战规则是许家印的本性。2008年上市暂缓后,很多人认为,许家印会按照常规做法,或者抛盘“卖土地”,或者与人合作“卖项目”,这些都简便易行,可以很快解决现金流问题。但许家印却出人意料地选择了最难走的一条路:增资扩股,私募融资。

    “危机就是危险中有机遇”,许家印式的解读,使恒大得以惊险一跃,使危机事件成为恒大从平凡走向非凡的“分水岭”。

    冒险的胆识

    在许多人看来,许家印是走了一着险棋。但有着管理学教授身份的许家印显然不是“莽汉”,擅长运筹的许家印把危机转化为了机遇。

    至今,很少人知道许家印在香港游说私募的3个月发生了什么?他又是如何说服那些投资机构的?

    “打拼地产界十余年,这3个月是我压力最大的一段时间。”许家印说,“在香港的3个月,郑裕彤每个星期要和我吃一两次饭;美林等早在第一轮私募时就推荐了财务副总监,实时了解恒大的财务运作情况;一些机构投资者甚至随机走访各地的楼盘,参加恒大公司的例会。”显然,获得机构者的信任并不容易,但他成功了。

    去年629日,恒大完成了相当于“小型IPO”的第三轮融资,金额高达6亿美元,这也是恒大IPO搁置后的首次私募成功。许家印所付出的代价是,出让了小部分公司股权,个人股权被稀释。这一轮私募不但帮助恒大走出困境,而且在今年第三季度开花结果,撼动了万科“地产行业老大”的地位。

    109,克而瑞中国研究中心发布的《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜报告》显示,在前三季度销售金额榜上,万科以超过426亿元的销售金额遥遥领先,而恒大地产则在前三季度销售面积、第三季度销售金额和面积、在建工程面积以及土地储备等五项数据中均居榜首。其中,第三季度恒大以超过123亿元的销售金额超过万科,成为第三季度的销售冠军。123亿元,这个销售额超过今年上半年和去年全年的销售额。

    “如果没有去年的IPO暂缓,恒大今天的表现可能不会如此突出。”一位分析人士告诉时代周报记者,压力让恒大发奋努力。

    但并不是所有人都能把危机化为机遇,在危机面前,企业要么一跃功成,要么瞬间倒下。出奇守正,需要的不仅是冒险的胆识,更需要超人的智慧。

    财富的分享

    而许家印的智慧还表现在,他善于拉拢更多的同盟军,让他们和自己一起利益共享,风险共担。

    在恒大第三轮全球私募中,引入了美林证券、德意志银行、科威特投资局、新世界发展等入股,许家印的个人股权被稀释。

    “相比抛盘和卖项目,私募有利有弊。利在可以引进多个从业经验丰富的国际机构投资者,提升公司国际化、标准化水平和抗风险能力,弊就在我的股权被进一步稀释了。但是为了公司能够健康良性发展,我个人的损失可以接受。”许家印说。

    此外,郑裕彤还投资7.8亿元人民币,在武汉恒大华府和南海项目上,与恒大合作。“第一次私幕之前,恒大项目都由自己百分之百开发。但实际上,这种做法是不科学的。”许家印说,“郑裕彤是香港地产大鳄,在中国很多二线城市拥有开发项目,品牌合作的另一个好处是可以实现经验互补。”

    显然,与个人股权被稀释的损失相比,找到同盟军利益共享,风险共担,这显露了他的战略智慧。同时,也可以看出他对财富的态度。

    去年计划上市前,业界称许家印即将成为新任“中国首富”。“从始至终没想过首富的概念。”他说“所谓财富的积累,已经不那么重要了。”

    也许,对待财富的态度与他异常贫困的童年生活有关。“我的小学在没有窗的茅草房中读完。高中住校时,睡的是大通铺,每人墙上挂个竹筐,里面一年四季的窝头是我全部的粮食。冬天可以吃一周,夏天只能吃三天,就要长毛,但是舍不得扔,把窝头洗洗再吃。”出生在河南周口的许家印,曾对媒体如此描述他苦涩的青少年时期。

    如今,曾经极度穷困的许家印已经成为地产大亨,他的成功没有秘密。

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