有多少烂尾楼可以重来

2009-08-11 13:13:30

来源: 时代在线网

烂尾楼是对未完成开发楼盘的俗称，官方的称呼是问题楼盘，也许是烂尾比较形象吧，大家也就约定俗成，统称为烂尾楼。

市场再好都可能有个别楼盘烂尾，开发商操盘不当、资金链断裂、产权纠纷等等都有可能导致烂尾；但是，当一个城市的烂尾楼盘占在建在售楼盘总量的10%以上时，发出的信号就是：房地产泡沫破灭了。

高房价崩盘

由于特定的时代属性，我们对2009年发生在中国主要城市的楼盘烂尾现象，不叫房地产泡沫破灭，而叫高房价崩盘。一般来说，房地产泡沫破灭有一个显著的特征，那就是伴随着房价狂跌而导致楼盘烂尾，因为房价狂跌，导致市场对土地价值和房产价值的向下重估，使未完成开发的楼盘失去剩余价值，资金来源枯竭，开发商被迫放弃继续开发，这种特征一般称作房地产泡沫破灭。当然，同时出现的市场特征还有银行倒闭、大量个人房贷断供等等。

而2009年出现的楼盘烂尾，并不是在房价狂跌的情况下发生。国家发改委的数据显示，2009年1月，房价同比下降仅为0.6%，只是小幅下跌。尽管中国城市很多，各地市场表现不一样，但下降最多的深圳，也才刚刚过两位数，有的城市房价还在上涨，再加上银行没有倒闭的迹象，个人断供也没有超出可控的范围，这种特征用房地产泡沫破灭就很难说得通，因此，我们把它叫做高房价崩盘。

烂尾愈演愈烈

房地产泡沫没有破灭，但是高房价正在崩盘，这种经济现象只有在中国才会发生，从侧面反映出中国经济和社会转型时期，所引发的剧烈震荡。从目前情况看，烂尾楼的高发地区，主要是2006年、2007年炒地炒楼疯狂的地区，只要不是疯狂地争做地王，只要不是大规模贿赂贪官，在目前这种同比下降幅度如此之小的情况下，烂尾现象一般是不太可能发生的。可偏偏就发生了，并且正在愈演愈烈。

去年11月，有报道称万科深圳坪山项目，一期卖了大部分，二期停工。报道出来后，万科澄清说，深圳坪山项目是缓建，而不是烂尾。但知情人士透露，这块地是万科在2007年高价拿的，现在周边地价、房价都开始下跌，万科如果此时卖二期，无疑会出现巨额亏损。好在万科是房地产龙头企业，公司回旋余地很大，不会因为这一个项目而影响公司业绩，即使亏损，万科也亏得起。

不久前，央视报道，号称亚洲体量最大的单体住宅建筑，北京世纪星城早已过了交楼时间，但是，建筑工地已经停工9个月。央视拍下的现场情景给人的感觉过于凄凉，外立面没有完成，脚手架已经不见了，售楼处空无一人，问题究竟是出在资金链断裂还是这个楼盘已经没有销售前景，外人不得而知。从市场层面看，这个楼很有可能因市场变化已经失去了继续开发的价值。

置之死地而后生

这种情况将在2009年年中开始向全国70个大中城市蔓延，很多中小开发商开发的楼盘已经面临这种窘境：继续开发吧，毫无价值；不去开发吧，或许还能减少一些损失；放一段时间再看，或许还能出现转机。

可是，越往后，新推出的楼盘成本更低，售价不可能更高，也就是说未来的房价预期，在全球不动产估值整体向下的情况下，那些高地价、高建安成本、高运营成本的正在开发的楼盘，其实只有一个出路，那就是烂尾，为前期炒地炒楼的恶果买单。

如果不想烂尾，那就是伙同地方政府把整个城市的房价抬高，抬高到前期拿地成本可以承受的水平，然后，再出台购房退税、购房财政补贴、购房入户等等政策，在抬高房价的同时降低成本，才有可能避免烂尾的大规模发生。

但这样做有一个更可怕的后果，那就是所有的政府行为是有时限的，比方说2009年底以前购房才能退税，才能享受购房补贴，那么，2010年不可能继续无休止地采取政府补贴的形式，而一旦终止政府补贴，房价将会巨幅下挫，由此导致的烂尾楼也就更多，只不过时间往后推了一年。

还有一个办法，就是宣布破产。破产后，再由法院进行拍卖，再重新启动烂尾项目，这叫置之死地而后生，或许，这是解决烂尾楼问题最合理的办法。

作者系知名房产评论人士