富力重启A股计划

2009-08-24 17:44:06

来源: 时代在线网

冬日的早晨，一丝暖阳飘进广州丽思卡尔顿酒店的总统套房，照在李思廉的身上，久违的笑容浮现在他的脸上。

李思廉是富力地产股份有限公司（2777.HK）的董事长。他开心的原因是，11月份以来，中央出台了很多优惠政策振兴楼市。嗅觉敏锐的他感觉，中央关于宏观调控的政策告一段落了，“房地产业最坏的时期已经过去了。”

因此，他所要做的第一件事情就是重启回归A股计划。

寻求更多融资渠道

“回归A股”一直是富力的梦想。去年6月，富力向监管部门递交了回归A股的申请，但受宏观调控影响至今审批未果。“2005年富力在香港上市融到的资金非常少，只有20多亿港元。”香港某外资银行分析师Davie告诉时代周报记者，“所以回归A股对富力非常重要。”

如今宏观调控结束，富力是否会加力推动回归A股计划？时代周报记者向富力地产求证，但没有得到直接回应。

然而，11月24日，富力发布公告称“继续申请发行A股”以及“寻求更多的融资渠道”，从中不难看出富力地产的真实动向。“富力不会放弃回归A股，但也不再把回归A股作为惟一指望”，Davie说。

11月6日，富力地产公告称，计划发行总规模60亿元、5~10年的中长期公司债券，用于偿还部分银行贷款以及用作经营资金，取代部分中短期的银行借贷，优化公司财务结构。

目前发债远比回归A股划算，富力地产有关负责人士告诉时代周报记者，在如今股市环境下，即使回归A股市场，融资规模也达不到预期，且新股发行市场并不好。相反，债市资金充裕，公司发债的机会也会大很多。“发债流程简单快捷，预计明年上半年将完成发行。”这位人士说。

除了发债之外，富力地产也在寻找其他融资渠道。另一位接近富力地产的人士告诉时代周报记者，国家“适度宽松的货币政策”出台后，富力一直在与银行方面接触，以期获得更多的贷款。但广发银行深圳某信贷主任告诉记者：“银行目前对房地产信贷仍持谨慎态度。”

富力还在寻求其他融资渠道，比如“正在寻求合作伙伴共同开发优质的土地储备项目”， Davie说，“因而即使富力地产暂时不能回归A股，也能自己解决资金问题。”

有效缓解资金压力

富力地产之所以多头融资，无疑是为了缓解资金压力。今年初开始，“资金之困”就与富力地产如影随形。

2007年，富力地产的土地储备版图不断扩展，除广州、北京、上海、天津之外，已经扩展到成都、重庆、西安、海南、沈阳以及太原等11个城市。其中，更在下半年取得了天津、佛山、广州三幅“地王”。到去年底，富力的土地储备总面积达到约2617万平方米，比年初增加了46%，合计要缴付的地价款高达112亿元。Davie告诉时代周报记者：“正是大量拿地导致富力地产债台高筑。”

今年4月，富力地产发布2007年年报显示，截至2007年底，富力的资产负债率已经达到76.57%，而资产负债警戒线为70%。

而富力的2008年中报依然不够乐观。中报显示，上半年富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率上升至139.4%；同时，富力还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元。

更为严重的是，富力的速动比率指标只有0.3。“这表明，富力几乎没有立即变现用于偿还流动负债的能力。”Davie指出。

富力地产中报公布之后，市场上不断有“富力地产资金链濒临断裂”的传闻；10月27日，受“富力地产无力偿还到期本息”的市场传言影响，富力地产迎来上市后最惨烈的暴跌，当日跌幅一度达51%，收盘时跌幅25.11%；11月，“富力地产即将倒闭” 的传闻再次惊爆业界。

但最黑暗的时刻正是曙光到来之前。前述富力公司人士介绍，目前，富力已将所有短期债项续期，这意味着80.73亿元的短期债不用今年偿还。虽然还有88亿元的土地出让金未支付，但其中下半年只需支付38亿元。此外，尚需支付建筑费用约20亿元。这意味着，富力地产面临的资金压力只有58亿元。

时代周报记者了解到，今年1-10月，富力地产销售回笼资金145亿元，其中仅10月就回笼了20亿元以上。而其今年的销售目标已经调至180亿元，这比去年的业绩增加了20亿元，按目前的情形看，富力完成这一销售目标已没有悬念，也足以应付眼前的资金压力。

而且，“如果发债成功，富力明年的资金压力也会得到有效缓解。” Davie说。

反思发展战略

虽然眼前的资金压力得以缓解，但时代周报记者注意到，富力仍然调整了2009年的公司战略。

最新公告中表示，富力地产2009年的全国合约销售目标定为人民币220亿元，比今年预定销售目标缩减了20亿元。

2009年的销售目标分解到其在全国的38个项目上，分配比例为：华南占40%，华北占44%，华西占11%，华东占5%。由此可以看出，2009年度富力地产的发展重点仍放在广州、北京、天津等传统利润中心。

富力地产称，目前已领预售证而未出售物业的金额约200亿元。预期2009年将增加170亿元的物业预售证。总计370亿元的可预售物业将会为今后的销售提供充足的货源。

不仅销售目标“瘦身”，明年的新开工面积也将“瘦身”。前述接近富力的人士向记者透露，富力近期将探讨论证2009年调整开竣工面积计划，其中就包括去年拿下的“地王”项目。富力地产相关人士证实，为了保证规模和营业额，明年公司的总施工面积会加大，但是会放缓新开工项目的速度，预计明年新开工面积可能会减少150万平方米。

“瘦身”的同时，富力也将降价促销，以加快资金回笼。时代周报记者了解到，目前富力已经在长三角等区域的项目开始了降价促销活动。市场人士分析，富力进行价格调整是明智之举，估计降价行动会进一步向更多区域和项目蔓延。

“可以看到富力的高层已经开始反思企业发展战略方面的经验和教训。”广州资深地产人士韩世同说，“在冷酷的现实面前，地产大亨们昔日发热和盲目的头脑已经开始冷静和清醒起来。”

也许，富力的2009不会像2008这样糟糕。