开发商减产自救

2009-09-01 13:56:37

来源: 时代在线网

2009年，对于大部分开发商而言，以销售存货为主的任务很明确。

在日前举办的城市观点论坛上，著名经济学家、国家经济研究所所长樊纲说，“接下来的大半年或是一年的时间里，企业的主要任务是消化存量。”

房产步入“深调”

国家统计局最新数据显示，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%。

几个重点城市的商品房积存信息都不容乐观。

广州国土房管局阳光家缘网站数据显示，今年1-11月，广州一手住宅交易504.47万平方米，而去年同期该数据达到758.69万平方米。

目前广州可售商品住宅面积超过200万平方米，未售房达到469万平方米。而来自中原和经纬两个研究机构的数据表明，加上2009年新增的商品住宅供应量，明年全年将提供超过8万套的住宅，总面积在1000万平方米以上。其他城市中，深圳目前的商品房可售面积达到660万平方米。而北京的可售商品房屋面积甚至达到了2356万平方米，其中住宅占1407万平方米。

上海易居日前发布的全国典型城市房地产市场风险评估报告中更称，在现有存量下，上海、北京、深圳的商品房消化周期分别为1年、2.71年和1.47年。昆明、天津、哈尔滨、武汉、徐州等地的商品房消化周期分别为6.12年、4.01年、3.71年、3.13年和2.16年。

前两年疯狂扩张的地产大鳄们，感受到了存货周转的巨大压力。从各大房地产上市公司公布的最新业绩报告中，地产开发商存货数额从第三季度就已出现大幅增长。据和讯研究部测算数据显示，截至今年3季度，现有73家房地产上市公司共有价值2836亿元的存货待消化，而这些存货消化完毕需要2年以上。

保利地产截至今年三季度末存货417.51亿元，同比增长91.88%。万科今年1-3季度的存货达到873亿元，约占其资产总值的72%。富力地产明年内有370亿元的货源。碧桂园最新的公报也显示，目前已经取得国土证的物业开发面积总计4647万平方米，按照碧桂园2007年住宅项目销售总面积261万平方米来计，这些存货至少需要6年才能消化。

开发商手中积压的房源越来越多，买房者的消费意向却处于低谷，观望情绪浓郁。

满堂红地产首席研究员龙斌向时代周报记者分析道，2009年的房地产关键词是“深调”，而大的经济环境目前基本确立了房地产市场将步入下调周期。

“从购买力看，目前的大环境使得楼市的购买力受到了比较大的影响，这个影响是实质性的，它决定了我们的楼市交投难以持续上升，高端消费人群和投资者不会很快重回市场，还需要比较长的时间来修复他们的信心。”龙斌表示。

开发商战略减产

“减产瘦身”成为不少开发商在淡市打起的主意。

“我们初步计划明年全国项目的开发面积缩减150万平方米。”富力地产华南区总经理朱荣斌告诉时代周报记者。

而保利地产总经理宋广菊日前也公开表示，保利年初制定的各项经济指标都进行了20%左右的调整。而明年的方针是以销定产，根据市场情况灵活决定供应量。

虽然绝大多数地产大佬还未公布其明年具体的开工计划。但减产的步伐在今年中已经开始启动。2008年中旬，万科将年初计划开工的848万平米调整为683万平米，将竣工面积由年初的689万平米调整为586万平米，10月，万科决定再次下调2008年的开工计划，开工面积缩减到570万平方米左右。而保利地产也一样，今年中期，其竣工速度减缓。2007年竣工面积171万平方米，今年上半年竣工面积仅有44万平方米，三季度更是下降到7.88万平方米。

之前业内人士指出，有不少地产项目出现“隐性停工”，即以调整设计规划、开发进度等方式拖延甚至暂停施工。而时代周报记者了解到，一些还未开工的项目或是还未开盘销售的项目确实存在此类现象。

日前坊间就传出万科“上海城花新园”停工的消息。11月19日，万科董秘肖莉公开表示，上海城花新园项目还处于规划阶段，尚未开工，所谓停工无从谈起。

“大开发商未必是资金紧张，他们并不缺钱。”合富辉煌地产研究部首席分析师黎文江向时代周报记者分析开发商瘦身的原因，“几次开会，几位地产大佬都容光焕发，脸上未露愁容啊。开发节奏放缓，只不过是跟随市场步调，另寻良好时机再推货，可以卖个好价钱。”

而一些中小开发商也有自己的应对策略。广州新城市投资控股集团董事长曹志伟就对时代周报记者表示，其公司的策略就是关门2-3个月，此期间看楼要预约。“我们不着急卖，慢慢卖。我们的想法是牛市卖概念，熊市卖产品。”

面对不乐观的形势。自中国房地产行业协会向中央提交政策建议之后，地方房协也纷纷提出多项建议，试图为开发商放缓开发节奏作出政策准备。

广东省房协日前在其第五届会员大会上审议通过的《关于发挥支柱产业的重要作用的政策建议》。建议除了给开发商在税费、金融、政府办事程序等方面给予政策支持外，还在土地政策方面提出建议，希望“认定闲置土地的期限应该从地块具备开工条件之日开始计算”。