楼市好转至少待来年

2009-09-04 12:00:07

来源: 时代在线网

乱花渐欲迷人眼。几乎每到春季，中国房地产市场都会骚动一阵，今年也不例外。二三月全国楼市成交量持续攀升，部分大城市重现排队抢房现象，在“楼市回暖论”的鼓噪中，开发商春心萌动，涨价之声此起彼伏。恰在此时，发改委一官员兜头泼出一盆凉水。

近日，国家发改委国际经济综合研究室主任王海峰提出：“中国经济可能要经历三年，甚至五年左右的调整，房地产市场的调整周期可能会更长。”本轮楼市调整始于2007年第四季度，至今满打满算才一年半；按此观点，则中国楼市依然身处下行期，远未走出冬天，早则明年第四季度，晚则2013年，方能走出调整期。

对于目前信心刚有所恢复的开发商来说，这一观点无异于惊雷。我们不妨用“剥笋法”对其加以分析。

首先，国际经济金融危机还在扩大，包括国际货币基金组织在内的诸多机构，一而再、再而三地下调2009年世界经济增长预期，最近的预测是下跌0.5%—1%——这是近几十年，全球经济首次出现年度负增长。更值得忧虑的是，继金融危机之后，实体经济危机岌岌可危。

其次，国内经济依然严峻。“两会”上，《政府工作报告》提出今年经济增长目标为“8%左右”。这与此前所提出的“保八”预期有所降低。诸多国际机构还要悲观一点，比如最近世界银行把对2009年中国GDP增速的预测，由之前的7.5%下调至6.5%。当然，近期我国经济也出现回暖苗头，如2月的发电量、制造业采购经理人指数、工业增加值向好。但值得担忧的是，2月的CPI下降1.6%，出口下降25.7%，表明外需剧减，内需不振。

再次，房地产业景气度继续下跌。分析行业走势，不能“一叶障目”，眼前媒体狂炒的楼市回暖，只拿成交量和价格说事。而能够全面反映房地产形势的国房景气指数，却已持续下跌15个月，2月低至94.86，早已步入不景气区间。同时，1—2月，全国房地产开发投资增幅同比回落31.9%，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降30%，房屋新开工面积同比下降14.8%。上述四组数据充分表明：房地产业整体仍处下行通道。

最后，房地产刺激政策停滞。房地产行业落选“十大产业振兴规划”，反映出中央在明确其支柱性产业地位的同时，又对短期大力刺激市场心怀犹豫，因此从没提“救市”二字。齐骥副部长也明确“近期不打算再出台任何新的房地产调控政策”。完全可以推测，在政策支持力度减弱的情况下，楼市复苏难以走远。

以上四个因素，皆不支持房地产市场触底反弹。但要作出房地产市场还需调整3—5年的结论，就必须作大跨度的比较性研究与论证。此次国际经济金融危机是“百年一遇”的，而20世纪30年代那次大危机，拖累美国经济十多年，老实说，是“二战”对经济的巨大刺激才把美国经济拖出了泥淖。1998年，面对亚洲金融危机的波及，我国采取了包括大建“铁公机”（铁路、公路、机场）和“三改”（房改、教改、医改）在内很多措施，同样提出了经济“保八”。结果却是当年和次年GDP增幅仅有7%多，2000—2001年才艰难地爬到8%以上。1997—2002年，上轮经济调整周期是5年，这次同样很难少于5年。

放眼世界经济史，很难找出宏观经济低迷时，楼市能够一枝独秀的案例。今年二季度或三季度，国房景气指数可能超过1997年的历史低点，这个冬天不是一般的冷。

美国楼市2006年掉头向下，至今仍不知底在何处，标普公司的房价指数表明，美国20个大城市房价已较2006年的高点下跌26%。在面临宏观经济大调整，或楼市泡沫破灭后，楼市下行绝非一两年能完事。仅从房价一个指标分析，今年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下跌1.2%，与当年香港、台湾、日本和眼下美国的调整幅度，差距甚远；即使考虑到国情不同，我国仍处于快速城市化阶段，住宅需求旺盛，但房价调整才开始而已，何谈到位？这就注定，当前楼市形势属短期反弹，真正的逆转，恐怕还待明年。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长

楼市好转 至少待来年

楼市好转至少待来年