热钱汹涌 三亚房价十年涨十倍

今年，“候鸟之城”三亚的旅游淡季，比往年来得更早。

3月底，三亚的街头已经开始变得冷清，入夜后，小区里点亮的灯光一天比一天少。

“往年旺季可持续到‘五一’。”接近中午，富力海南公司的李杰望着空无一人的夏日广场说。金融危机下，到三亚过冬的“候鸟族”走得早。

旅游旺季虽然提前结束，但三亚的房地产投资却越来越“旺”。3月28日，雅居乐清水湾项目开盘，这是一个占地1.5万亩、开发面积900万平方米、总投资200亿元的“巨无霸”。

除了雅居乐，更多的地产热钱正在涌入包括周边几个县域的“大三亚”地区。

九成买家是岛外客户

地产热钱的涌入缘自三亚地产行业的暴利。2008年初，三亚市市长陆志远说，贱卖三亚房子是犯罪。这一年，三亚市商品房销售价格同比上涨了30.3%，而在过去的10年中，三亚楼市上演了“10年价格上涨10倍”的神话。

2000年来到三亚的三亚国光投资置业有限公司营销总监胡楠木，见证了三亚楼市从地产泡沫中复苏，并走向繁荣的全过程。

“2002年，三亚的海景房2000元/平方米都卖不出去。”胡楠木告诉时代周报记者，当时三亚昌达在三亚湾开发的海景房小区海景花园，开盘价2280元/平方米起，却半年内无人问津。

“2002年三亚楼市刚开始复苏。”胡楠木说，2003年，三亚的海景房价格就翻了一番，达到了4000元/平方米；2004年再翻一番涨到8000元/平方米；2005年已经高达1.5万元/平方米；2006—2007年涨到2万多元/平方米；2008年的价格已经升到3万元/平方米左右。“房价这种几何级递增，在北京和上海都很少见。”胡楠木说，“三亚房价目前已经超过广州，几年后也将超过北京和上海。”

北纬18°，年平均气温25℃，独特的地理位置和自然环境，使有着东方夏威夷美誉的三亚无法在中国其他地方被复制。这种独特的环境吸引了无数内陆投资客前来买房置业。

三亚市房协秘书长刘树国告诉时代周报记者：“三亚市的商品房90%以上卖给了岛外客户。”“岛外需求旺盛，抬高了三亚的房价。”

同时，海南省国土环境资源厅关于2008年全省城镇地价动态监测分析报告显示：三亚平均地价为1697元/平方米，远远低于2020元/平方米的全国平均水平。

一方面房价呈几何级递增，另一方面地价却低于全国均价，巨大的利润空间使三亚成为“全国最后一个地产暴利之地”，使得开发商趋之若鹜。

胡楠木告诉记者，2002年底，三亚天泽实业投资有限公司以300万元起家，如今总资产已经超过5亿元。较低的进入门槛和高额的利润，诱使更多资金涌入三亚房地产市场。

而近年来，保利、万科、富力地产、雅居乐集团、鲁能集团、首都机场等知名房地产公司纷纷进军“大三亚”，掀起一股新的“掘金潮”。

三亚市房产管理局局长李洪海告诉时代周报记者，在本地人口只有20万人的地级市三亚，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。这一现象在国内地级城市中绝无仅有。

而在三亚土地资源趋紧的情况下，紧邻三亚的陵水县成为“大三亚市场圈”向东线辐射的第一站。目前，陵水的“珍珠海岸”香水湾、清水湾和土福湾三座湾区里，一座座别墅、酒店和高尔夫球场正在火热建设中。时代周报记者了解到，仅清水湾就已经吸引了包括富力在内的13家房产大鳄进驻。目前，清水湾在建五星级酒店就有13家，滚动投入资金超过50多亿元。

住宅空置率高达80%

高额的利润迅速推动房地产成为三亚固定资产投资的重中之重。

数据显示，2000年，三亚全市固定资产投资13.4亿元，其中房地产只有0.17亿元。2007年，这两个数字分别为109亿元和51.39亿元。2008年，三亚全社会固定资产投资151.58亿元，而房地产投资已经达到76.18亿元，占比超过50%。

据海南省统计局统计，今年头两月，海南省房地产业的投资规模，依然位居所有行业之首。

在上一轮地产泡沫破灭中涅

三亚市房地产交易中心的统计数据显示，截至1月31日，三亚商品住房结转可售面积为210.32万平方米，其中上年结转可售面积200.83万平方米，环比增长49.29%。而三亚2008年1—12月房地产运行情况显示，登记销售面积仅为109.69万平方米。三亚市房产管理局局长李洪海向时代周报记者透露：“今年，三亚商品房的销售面积预计与去年持平。”

这意味着，即使不再新建，现有商品房存量也足够三亚市消化两年。虽然李洪海向时代周报记者表示，今年将严格控制新增销售面积，数据也显示今年1月，三亚批准预售的商品房面积比去年同期减少51.46%，但“大三亚市场圈”其他区域的新建面积却有增无减。雅居乐表示，清水湾项目今年将完成开发面积45万平方米，位于香水湾的富力湾项目今年也将完成15万平方米的可售面积，仅此两个项目，今年合计可售面积就达60万平方米。“供大于求”之势愈演愈烈。

不仅如此，由于三亚市90%的商品房属于旅游房地产，近90%的业主是“度假型”的岛外客户，每年冬季“飞”来三亚，这使得只有20多万人口的三亚，在旺季时人口可达百万。“由于城市配套不足，引发了交通拥挤、环境污染、消费价格混乱等社会问题。”胡楠木说。

“候鸟”飞走，淡季来临，三亚的酒店入住率不到20%，住宅空置率更是高达80%以上。“这不但造成资源浪费，还会引发业主与物业管理方的矛盾，以及安全等问题。”胡楠木告诉时代周报记者。更为严重的是，购房者开始后悔在三亚买房，“这将会对三亚楼市带来很大的负面影响”。

胡楠木认为，三亚楼市健康发展，必须解决房地产市场结构性失衡问题，同时，要加大城市基础设施配套建设以及城市规划的力度。

政府调控撇清泡沫

在采访中，多位三亚地产界人士表示，三亚一些超级大盘的出现，会增加房地产市场泡沫的产生。但也有人认为，只要政府调控得当，三亚房地产市场会保持健康的态势。

三亚市房地产交易中心的统计数据显示：今年1月份，三亚批准预售商品房11万平方米，和去年同期相比减少51.46%；其中商品住房10.87万平方米，1463 套；登记销售面积4.75万平方米，和去年同期相比减少74.54%；其中商品住房4.4万平方米，490套；商业用房0.35万平方米；商品房销售总金额5.6亿元，和去年同期相比减少64.58%。

数据表明，三亚的房地产市场已经处于调整之中。

刘树国告诉时代周报记者，到三亚买的房多数是用于度假及投资的第二、三套居所，可买可不买，并非刚性需求。受全球经济危机的影响，潜在购房者投资、置业的愿望在减弱，同时对房价调整的预期也较为强烈。“事实上，从去年下半年开始，三亚房价的增长速度已经逐渐减缓。”刘树国说。

据国家统计局三亚调查队调查显示：2008年2—3月，无论是普通住宅还是高档住宅，其销售的价、量都达到一个较高的高度，以后涨幅逐月减小。而房地产投资增速，也从去年8月的133.8%，骤降到12月的35.9%。

首都机场（三亚）投资开发有限公司（以下简称首都机场）营销经理陈友余向时代周报记者透露，去年上半年，某楼盘预估下半年开盘时报价12000元/平方米左右，实际开盘价却只有7000—8000元/平方米。而半山半岛的置业顾问吕玉鹏则告诉时代周报记者，如果没有经济危机影响，该楼盘的价格可以涨到3万—4万元/平方米，而现在的价格是2万多元/平方米。

“市场对三亚的影响会滞后半年左右”，陈友余说，一些敏感的开发商已经调整了今年的战略。他告诉时代周报记者，首都机场开发的山水国际二期，去年开盘后有40%的余量，今年不再开新盘，争取把余量消化完。而三亚兰海集团则表示，今年将减少开工量。

3月27日，陈友余参加海南省工商联对三亚市旅游和房地产两大行业进行调研时提出，政府应该控制土地的供应量。他认为，如果土地供应量过大，库存压力将会明显增大。“要适度，不能过热。”

而刘树国也认为，要根据市场需求提供供应，“如果过快，会供大于求，出现‘半拉子’工程”。无疑，三亚房地产市场是否会出现新一轮泡沫，政府的调控是关键。

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