雅居乐200亿豪赌三亚清水湾

2009-09-21 16:14:29

来源: 时代在线网

开盘前就“一波三折”的清水湾项目，前途仍然充满诸多“未知数”。而不久前，雅居乐另一个旅游地产项目惠州白鹭湖也遭遇外资地产基金的“分手”之痛。对于多年顺风顺水、初涉旅游地产的陈卓林来说，将要面对比以往更大的压力。

3月28日，海南清水湾，雅居乐的开盘庆典上，现场主持人王小骞跟雅居乐地产董事局主席陈卓林开了一句玩笑：“你跟台风作对？”

王小骞所谓的“台风”，无疑是指当前的金融危机，这句玩笑更多是赞许—雅居乐和摩根士丹利联手开发的海南清水湾项目，占地1.5万亩，总投资达200多亿元，开发面积900万平方米，开发周期长达10年。在国际金融危机的“台风”之下，如此举动确实需要胆识。

遭遇撤资难题

被认为“华南五虎”中最稳健的地产商，雅居乐从来没遭遇到如此多的“麻烦”，这一切都是因为“旅游地产”。

清水湾位于海南陵水黎族自治县，距三亚市只有不到40分钟车程，被称为“海南最美的海岸线”。2006年8月，雅居乐地产与陵水县签订协议，将清水湾的开发权纳入怀中。

2008年7月4日，雅居乐发布公告称，已与美国投资银行摩根士丹利 (Morgan Stanley)达成协议，将向后者出售清水湾综合度假社区发展项目30%的股权，作价为人民币52.8亿元。

业内所不解的是，清水湾项目的平均楼面地价仅为273元/平方米，雅居乐的盈利空间巨大，为何还要向摩根士丹利出让30%股权？

这被业内人士认为是雅居乐为了缓解资金压力的举措。2008年，雅居乐中期业绩显示，上半年实现净利润47.779亿元，其中包括出售清水湾项目30%权益所产生的41.446亿元收益。

雅居乐方面解释说：“与大摩共同开发清水湾，不但提升项目在国际市场的知名度，更有助于日后与各种国际知名企业合作开发清水湾。”

另一个问题是，雅居乐在清水湾项目上总共才花了24亿元左右，而大摩却以近53亿元换回清水湾项目30%的股权，如此高的溢价为何能被大摩接受？

“雅居乐还要负责七通一平及市政配套，单以购买时之地价不能反映真正的土地成本”，雅居乐强调，清水湾有巨大的发展潜力，投资要看长期回报。

而雅居乐另一“旅游地产”项目惠州白鹭湖也遭遇尴尬。

2007年11月，美国对冲基金公司Aetos以12亿元人民币收购惠州白鹭湖项目25%股权。2008年10月，Aetos以雅居乐推迟完成约定条件为理由，提请中止收购白鹭湖项目股权，并要求雅居乐退还12亿元订金及利息。

“退还12亿元”是否会影响雅居乐的现金流？雅居乐方面对时代周报记者表示：“目前集团现金流充裕，也预留足够的资金处理裁决出现的任何情况。无论裁决结果如何，对集团的现金流影响甚微。”

但这一“分手”事件在大摩中国房地产主管盖斯·彼得森陷入“行贿门”之后，引发了业界对“摩根士丹利退出清水湾项目”的猜想。

不久前，摩根大通发布研究报告称，如果大摩要求全额退款，雅居乐2009年度负债比率可能升至189%。摩根大通也因此将雅居乐的评级从“中性”降至“减持”。

但雅居乐立即否认：“不存在摩根士丹利撤资的可能性”。3月28日，清水湾项目开盘现场，摩根士丹利董事总经理、地产投资部亚洲区主席霍克·斯罗特尔也对清水湾项目的前景表示乐观。

清水湾前途未卜

斯罗特尔的乐观也许过早。

公开数据显示，雅居乐总土地储备约3000万平方米，清水湾项目占其中约三成，不但是雅居乐未来发展的重心，也是雅居乐17年来开发规模最大、投入资金最多的项目。

3月28日，时代周报记者在清水湾开盘现场看到，购房者认购热情很高。负责销售的高小姐告诉记者，一线海景房均价在18000元/平方米，别墅的最高价甚至高达60000元/平方米，即使看不到海景的房子，均价也在8000元/平方米左右。

雅居乐方面有关人士向时代周报记者透露，自今年1月17日开放样板房至开盘当天，清水湾项目累计销售总额逾人民币8亿元，销售面积逾8万平方米。

时代周报记者从雅居乐方面了解到，清水湾今年计划向市场推出三个项目共21万平方米。除了已销售的8万平方米，还有13万平方米待售，压力似乎并不大。

三亚市房产管理局局长李洪海告诉时代周报记者：“2008年三亚市商品房销售仅有109万平方米，2009年预计与去年持平。市场就这么大。”

李洪海说，每年的前两个月是三亚的旅游旺季，“旺季的销量无法代表全年的趋势。”这意味着，今年，清水湾要完成三亚市1/5的商品房销售量，并不容易。

同时，清水湾项目占地15000亩，开发面积900万平方米，按三亚市2008年销售面积100万平方米计算，仅清水湾项目就足以满足三亚市9年的市场需求。

三亚国光投资置业有限公司营销总监胡楠木告诉时代周报记者，三亚的房地产市场增长率能达到10%—20%就是很好的状态了，按这样的增长速度，3至5年后，三亚年销售200万平方米的时候，清水湾这样的大盘的销售压力才可能缓解。“10年内肯定无法完成开发。”胡楠木断言。

更为重要的是，随着大批国内知名开发商的“跑马圈地”，三亚市旅游地产已经出现供大于求的趋势。截至2008年底，三亚市的存量房已经超过200万平方米。而今年1月份，三亚市批准预售商品房面积、商品房登记销售面积、商品房销售金额都比去年同期出现大幅下降。在三亚市场辐射圈内的清水湾，如何“逆势上扬”？

陈卓林在清水湾开盘时坦言，2009年雅居乐将“面对更多的困难”，但清水湾优质的天然环境给了他信心，他表示将把清水湾打造成一个集休闲、观光、旅游为一体的“海滨城市”。

也许，在陈卓林眼里，“台风”并不可怕。