李思廉：低负债未必是好公司

2009-07-16 18:21:30

来源: 时代在线网

“我们做了十几年房地产都没有见过这么好的开局的。”李思廉在笑，鬓角泛起的几丝银发无法掩藏自信的喜悦。在熬过地产寒冬之后，李思廉有信心把富力2009年的销售目标调高至220亿元。

3月19日，位于广州珠江新城CBD的富力中心54楼，东、南两面落地玻璃窗把大半个珠江新城尽收眼底，使得会议厅里格外敞亮。

彼时，富力地产（2777.HK）发布2008年年报两天之后，接受媒体采访的富力地产董事长李思廉有如春风拂面，情绪格外高涨。

让他如此春风满面的原因是，2009年，富力地产有着黄金般的开局。截至3月18日，富力今年的销售额已经超过50亿元。这是富力地产成立十几年来的“最佳成绩”。这一扫去年销售利润缩水四成的颓势。这位香港知名学府数学系的高材生不停地为记者算账，那一串串数字就像被他把玩于股掌之间的水晶球，等号后面的答案只有一个：2009年会更好。

富力乾坤大扭转

过去的一年，李思廉也许很少会有如此轻松的笑容。富力的2008年烦心事不断，先是“回归A股”一再受阻，后来“资金链断裂”等负面传闻不断。

而今，2个月零18天就完成去年全年收入的1/3，在熬过酷冬之后，颇有“乾坤大扭转”之势，李思廉终于可以轻松地面对记者了。

甚至，这份惊喜让李思廉也颇感意外。为此，李思廉有信心把2009年的销售目标调高至220亿元。

他分析，由于去年全国房地产的销售金额少了1/3左右，随着国家和地方一些房地产新政的出台，“市场的购买力一下子释放出来了。”这是“天时”之利。

此外，由于富力的项目大多都是一线城市的“市区盘”，使之占尽“地利”之优。

“在市区征地不是一般的难，是很难，即使政府出面也是很难的。”所以李思廉表示，在短时期内出现很多市区新盘是不现实的。

他告诉记者，眼下市区楼盘的销售情况非常好，北京市区五环内对1万元/平方米左右的价格承接力很大，总价300万元左右的别墅是市场能接受的心理价位；而广州珠江新城的心理价位在1.6万-2万元/平方米。

所以，富力去年底就停止降价，“一部分卖得好的、所剩单位不多的楼盘价格小幅上调，幅度在1%-2%。”

“我们没有困难”

李思廉大学毕业后的第一份工作，是从事证券金融业，这让他更懂得如何“平衡用钱”，而对“资本”的理解也异于他人。

富力的最新年报显示，其净负债比率为123.8%，较之2008中期业绩报告中139%的净负债比率有所下降。李思廉表示，有望在今年将净负债比率降至80%。

“高负债”一直让业界为富力捏把汗，也是引发“富力资金链断裂”等诸多负面传闻的根源之一。但李思廉却认为，低负债不一定就是好公司。

李思廉提醒，钱多是没用的，如何来平衡用钱是一个学问。“做房地产的，有钱该还给银行或者是派息，如果不做这两样事就应该去买地，不买地，明年、后年的增长就没有了。”

李思廉告诉记者：“富力商业地产的价值，不只是成本那么多，如果按实际价值估值，富力的资产负债并没有大家想象的那么大。”

而对于债务偿还能力的质疑，李思廉表示“我们没有困难”。他告诉记者，如果出现坏账的记录，人民银行必定在网站公布的：“我可以很骄傲地说，我们这么多年还是符合银监局跟人民银行的政策的。”

富力去年的纯利达31亿元，“这表明我们还是赚钱的。”李思廉表示期望在2009年底将资本负债比率降低至合理的水平，他认为，国内房地产公司负债率在80%－100%是最好的。

李思廉按“负债率=负债总额/总资产”的标准公式算了一笔账：今年富力的销售目标是220亿元，而总支出会控制在160亿元之内，这样就会有超过50亿元的盈余，负债总额会降至130亿元左右；同时，今年的模拟利润不会少于30亿元，总资产会增加至180亿元左右。这样，负债比率就会降至80%。

先发债后回A股

然而，富力能否成为2009年的赢家，仅仅凭借首季的“开门红”显然不够，要想实现全年220亿的销售目标，接下来的考验也许更严峻。

李思廉透露，截至2008年12月31日，富力有预售证没卖出去的库存有200亿左右，加之2009年预计将有170亿市值的楼盘拿到预售许可证，总计370亿。按60%的售出率，即可实现220亿元的销售目标。富力在年报中表示，将利用灵活的定价策略加快销售速度。

李思廉还表示，短期内将大幅减缓拿地。截至2008年底，富力地产的土地储备达2540万平方米，富力称可以满足未来3－5年的发展需求。

“买地要根据我们的腰包现金流，就像去逛街，兜里面钱多一点就买多一点东西。”李思廉表示，如果买地的话，还是以主要的城市为主，次序是北京、广州、天津、上海。

与此同时，富力也将寻求及开拓更多的融资渠道，以巩固集团的财务平台及改善债务资本结构。除商业银行贷款外，富力正在申请发行内资公司债券，并继续寻求A股上市。

“这两件事公司能说的话不多，要等证监会的批准。”李思廉透露，去年11月，在看到回归A股机会相对少了以后，富力就申请了发行60亿的公司债，日前已经将公司2008年业绩报告作为最后一份申请材料递交了证监会，等待批准。但证监会的处理流程是只能先批一件事，所以，肯定是先发公司债，然后才能回归A股。

商业地产不是负担

曾让富力引为自豪的商业地产，在2009年的战略中则放缓了脚步。

李思廉介绍，2008年，富力把一定的人力、财力、物力转移到商业地产上，已完工的投资物业的市值约为人民币150亿元，包括四家共有1590间客房的酒店，以及可出租总面积达35万平方米的两幢国际甲级写字楼和两个购物中心。

“去年比较吃力，2009年我们放慢了速度。”李思廉说。

富力今年将交付的投资物业只有两个：一个是重庆的商场，另一个是成都的商场熊猫城，合计可使用面积27万平方米左右。

李思廉表示，放缓不是停止，“包括天津的富力中心、重庆的酒店、汉阳的酒店，我们还是会按计划做，但是就不会赶工来做了。”

富力地产董事长助理陈志濠告诉记者，富力地产从2005年开始每年都有一栋写字楼建成，今后仍将每年有一栋写字楼+公寓交付市场，但持有型物业的建设会放缓，预计3年半到4年完成一个项目。按此计算，最早在2011年，富力才会有新的持有型物业面世。目前，富力的商业地产最集中的区域是广州的珠江新城，共有15个项目，包括写字楼、酒店、公寓和商场。陈志濠表示这些项目将在3-5年内完成开发。对市场广为关注的迟迟没有开工的“猎德村”项目，陈志濠透露，今年肯定会开工。

对于商业地产成为富力“负担”的说法，李思廉表示，这是一种误读。

李思廉为时代周报记者提供了一组数据。目前富力持有的三个主流酒店，每家酒店管理方按协议在2009年平均将交回给业主5000万元，合计将有1.5亿元的收入。

另外，北京富力广场在出租率只有80%的情况下，今年1月份进账租金大概是1000万。“我们希望富力广场每年为公司带来2亿多的收入。”李思廉说。

而可用面积20万平方米的成都熊猫城，将在今年7月底完成装修工程，计划10月底开张。李思廉表示，“希望熊猫城能在短时间内给集团提供2亿多的收入。”

“投资物业是集团多元化发展之举，所占比例甚小。”李思廉说，“我的理想状态是，在3－5年内，富力旗下商业地产的收入占到集团利润总额的20%左右。”

显然，富力并没有放弃曾“寄予厚望”的商业地产。