房价“撑竿跳”或将触顶

2009-07-16 04:42:53

来源: 时代在线网

轰轰烈烈的楼市“春季攻势”，开始显露疲态。“五一”房展会之后，各地买方观望情绪重新出现，部分城市的成交数据亦有所下滑。

北京房地产交易信息网数据表明，5月上旬，北京新建商品房中的期房和存量房，与上月同期相比分别下降13.13%和22.47%。

5月楼市或见顶

这波楼市“撑竿跳”，极有可能于5月或6月见顶。导致这波行情的动因有三：一是，刚性需求被狠狠地压抑了一年多，2009年全国商品住宅成交量下跌约两成，而一线城市则被腰斩，上海更狂跌65%。2007年的非理性繁荣迅即转为非理性杀跌。二是，政策利好，自去年下半年以来，中央和地方的诸多政策利好，实质上为部分买家降低了约两成的购房成本。三是，卖方降价，尤其去年第四季度，降价两成左右的楼盘遍地都是。

然而，随着春季攻势的展开，这三重利好亦随之缩水。刚需集中释放，部分改善需求有所复苏，但在投资需求尚未明显入市之前，自住需求需重新积聚势能。政策步入瓶颈期，国家相关部门明确表态近期将不会出台新的利好，二套房贷政策已经重新收紧。卖方不再继续降价，或者减小打折幅度，许多楼盘价格已比去年年底上涨一至两成。而刚性需求对价格的弹性较大，与价格呈负相关关系。在改善需求和投资需求不能有效跟进的情况下，成交量回落实属必然。

其实，春季楼市回暖，基本上年年都有，这是房地产市场的重要季节性规律。2008年3月，部分城市也曾出现成交反弹，但只是昙花一现。只有2007年楼市能由春季回暖演变成夏季狂热。这与宏观经济密不可分。本轮中国经济增长周期从2002年开始，GDP迈上9%的增长平台，2007年达到13%的繁荣顶点。与之相随，国内出现流动性泛滥局面，资产价格迅猛上涨，楼市亦不可避免地涌动投资投机性需求；同时，在人民币快速升值的预期下，国际热钱源源不断地涌入国内，为股市楼市“风助火势”。

而目前情形与2007年反差甚大。今年第一季度，GDP增长仅6.1%，创下近十几年的最低值。前4个月虽有超过5万亿的新增银行信贷，可绝大部分资金进入了与国家投资项目相关的大型国企，部分资金还滞留在金融体系中，最具活力的民营经济并无任何起色。另外，境外热钱从去年下半年开始，呈外流趋势，新的投资需求并未形成。在这一形势下，部分学者居然认为，下半年中国楼市将重现2007年的“雄风”，未免盲目乐观。

市场尚未调整到位

笔者研究发现，中国楼市存在10年左右的中周期，以及2—3年短周期。

从中周期分析，2008年开始的调整期应持续3年左右。在宏观经济如此严峻的情况下，仅仅一年时间，房地产市场不可能调整到位，突出表现在一线城市房价依然偏高。

因此，今年楼市的大力度反弹有点反常，尤其是从3月开始，全国70个大中城市房价环比重新上涨，意味着一线城市房价泡沫在尚未完全挤出之前，却又重新被吹大。这对于楼市中长期的健康发展非常不利，也必然拉长本轮楼市调整时间。

从宏观经济面分析，今年前4个月，确有部分指标显示经济有复苏迹象，但在外需和国内消费需求真正好转之前，经济复苏之路注定不会平坦。而且，近期在个别指标上，学界存在一些争议，比如近两个月发电量明显下降，而工业增加值却出现正增长。

与之相适应，眼下的楼市有点像逆水行舟，不进则退。前4个月反弹，并不意味着接下来仍然会持续繁荣数月，更谈不上大势已呈“V”形反转。笔者更倾向于认为近两个月内，全国楼市反弹会触顶回落，虽然2009年总体好于2008年，可下半年情况会比上半年逊色一些，明年或后年才有可能真正摆脱低迷，步入新一轮增长。

上海易居房地产研究院综合研究部部长