• 风暴眼中的深圳地产商

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-15 15:17:00
  • 时代周报618 2005年至2009年,深圳房价暴涨的四年里,有几位民营地产商人格外引人注目,其中京基地产公司董事长陈华,可以以协议出让等非常规手段在深圳市中心地段拿地,在深圳房价暴涨过程中受益颇多,因此身处深圳地产的风暴眼中。

     

    陈华:包工头晋升福布斯富豪

     

    最新传闻,今年43岁的深圳京基地产的董事长陈华已经“离开深圳,出走海外”.传闻的核心是因为他与一高官走得太近。也因为如此,他可以采用旧城改造与无贷款开发相结合的独特开发模式。这也使得他能够从一个出身贫寒的包工头,一跃成为福布斯富豪。

     

    深圳地产界人士称,玩转这种模式,不仅需要有和地方政府议价的能力,还需要有深厚的政治背景。

     

    无贷款开发模式

     

    612,位于深南大道中建大厦的京基地产,该公司品牌部经理熊伟向时代周报记者解释,董事长陈华前两天还在公司开会,公司一切正常,并且刚刚任命了公司一批新高层,“陈总签署的任命书就贴在前台的,你可以去看。”

     

    在京基前台看到,的确有一排陈华签名的文件贴在宣传栏,日期是62号。时代周报记者随后拨打陈华的手机,传来“暂停使用”的提示。

     

    京基地产看起来一切运转正常。该公司内部人士告诉时代周报,2006年广受关注的京基金融中心拆迁钉子户事件已经在出价1000多万的情况下得到圆满解决,目前京基地产各个项目开工进展顺利。

     

    深圳大剧院东北侧,由京基地产主导开发的京基金融中心项目现场正在施工,目前已经竖起了一栋主楼。不过,时代周报记者看到,楼体广告上提示的项目开发商是“深圳蔡屋围股份开发公司”,而并非京基地产。

     

    根据可供查询的资料,2005年,深圳市政府着手对蔡屋围金融中心进行改造。将蔡屋围定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心,京基集团承担了整个蔡屋围金融中心的改造及建设工作,京基地产原计划为蔡屋围投入40亿元,分4年开发完毕,每年投入10亿元人民币。

     

    2007年正式启动后。截至目前,该项目已累计完成投资4.8亿元,只是京基原计划投资金额的1/10.2008年,房地产市场的低迷,让京基放缓了蔡屋围的开发速度。

     

    除此之外,京基集团在建的项目主要是持续开发了多年的老项目,比如京基地产的得意之作御景东方商铺、东堤园·传邸、山海家园等。此外,京基集团还拥有北京王府井 (行情 股吧)旧城改造、天津住宅项目等这几个庞大体量项目。

     

    一个广为流传的说法是,从1994年京基集团成立后,公司就一致保持着“无贷款开发”的记录。这在借贷成风、负债率普遍偏高的房地产业来说,是相当难得的事情。

     

    据说天性谨慎的陈华对于业务扩张并不热衷,对向外融资以及合作等方式都持保留态度。知情人士透露其前任财务总监曾多次鼓励陈华,拿京基地产去上市,但都被其否决。根据深圳业内人士的介绍,只有当项目的利润达到50%-60%的时候,陈华才会做。

     

    富豪身家40亿

     

    陈华另一个独特的开发模式就是喜欢参与旧城改造项目。

     

    接近京基地产的人士告诉时代周报记者,陈华是靠旧城改造起家的,旧城改造一直以来是京基的优势,即便如此,京基依然能够保证项目的利润,这来自于陈华对政府有很强的议价能力,他能够努力地提高容积率来抵消补偿原住民所消耗的成本。

     

    因而京基靠高容积率提高利润的模式,曾先后在深圳开发了十多个楼盘。也正因为如此,出生在地处粤西边陲湛江一个贫穷落后、偏僻渔村的陈华,财富能够声速积累。

     

    1984年,陈华因为家里实在没钱供给读书,高中还没有毕业便忍痛离开了学校,来到深圳做建筑工人。

     

    靠做建筑积累了点钱,陈华走上了房地产开发的道路。2004年,陈华一跃跻身中国福布斯中国富豪榜。2008年,京基集团的总资产达40亿元、年销售收入过20亿元。

     

    与此相契合的是,陈华一方面邀请国际政要商业运作提升京基及自身的影响力,他曾出资200万美元邀请美国前总统克林顿、英国前首相梅杰、菲律宾前总统拉莫斯等政要前来为其营销造势;另一方面,京基与一些有背景的房地产企业交往甚厚。时代周报记者612在京基地产公司的会议室看到,挂满了陈华和国家领导人的诸多合影。

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