楼市好日子远未到来

当前，我国房地产市场正步入一个非常敏感的时期。如同海上航船，天边有国际金融经济危机的电闪雷鸣，近处有国内经济低迷的乌云滚滚，但身边却出现短暂的风平浪静。这是一种有些奇怪，却又现实存在的微妙平衡状态。

新一轮泡沫开始酝酿

从历史经验看，世界上极少在经济低迷的情况下，房地产市场会一枝独秀，目前我国的情况相当意外。今年2-4月，房地产市场基本属于合理的复苏和恢复性增长，5月以来，投资投机需求卷土重来，在追涨力量驱动下，房价加速攀高，楼市繁荣度已超过2006年春夏之交，接近2007年同期水平。对于房价偏高的部分东部大城市来说，新一轮的房价泡沫开始酝酿，楼市仿佛又回到了那个疯狂的年代。

然而，不管普通民众愿不愿承认，政府监管部门想不想接受，本轮房地产调整期的最低点，也即市场最坏的时候，已经过去了。精确地讲，谷低就在今年2月份。

与此同时，国房景气指数自2007年11月见顶后，连续16个月下跌，最低点出现在今年3月。4月，指数开始由降转增，5月加速反弹。历史表明，国房景气指数一旦触底反弹，就会持续上升多个月份，之后重新回落。按目前经济与楼市形势，今年第四季度，国房景气指数有可能重新回落。

楼市或将再次探底

两个外部因素表明，楼市已走出最黑暗冬夜。一是，宏观经济已于今年一季度触底，GDP增幅只有6.1%，创近十几年新低；根据目前的诸多数据来看，第二季增长已成定局。增长的动力主要是政府为了“保八”，大发货币和信贷，由此直接驱动固定资产投资高速增长。二是，自2006年以来，我国股市与楼市运行轨迹相当吻合，而股市对楼市的影响，比楼市对股市的影响更大，股市的“财富效应”会增加楼市需求。股市自2008年10月28日创下最低点位1664点后开始反弹。今年，股市已经上涨至2700多点，已较去年年底的1821点上涨五成左右。楼市方向性变化滞后于股市3-6个月，此次晚了大概4个月。

但是就此断言，中国楼市已经彻底告别了冬天还为时尚早。遥想当年，1990年日本地价泡沫破灭后，至今仍未恢复元气；1997年香港楼价触顶后，持续回落了五年，2003年后重拾升势，可至2008年繁荣顶点时，住宅价格也没能超越十年前历史高点；美国房价于2006年6月触顶，之后一步步下滑至今，跌幅累计逾三成，依然在泥沼中挣扎。

有专家说了，中国楼市情况异于发达国家和地区，人家是“熟女”楼市，大龄男或再婚男有限，有效需求不足，泡沫后大跌是应该的；我国是“有女初长成”，求婚的小伙子排长队，这叫刚需。

然而，目前东部大城市的投资投机需求，已经在一定程度上从刚需手中抢过了“接力棒”，他们是冲着通货膨胀和资产价格上涨的预期而入市，同样会在这种预期消失或政策打压下逃逸。来得快，跑得也快。

若再回到宏观面，靠投资拉动GDP，见效快，但难持久，弊端多，消费不足和外需低迷是目前我国经济全面回暖的“拦路虎”。经济走势可能出现“W”形，今年一季度触底，是“W”形的第一个低点；接下去几个季度将上行，但难以持续增长，正如10年前，还会出现“W”形的第二个低点，然而第二个低点的深度很难超过第一个。房地产市场亦有可能走出“W”形路线图，今年一季度复苏，二季度亢奋，第三季度降温，四季度和明年一季度重新回落，然而再次探底的深度，将难以超过今年3月的最低谷。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长