雅居乐200亿豪赌三亚清水湾

2009-09-21 16:14:29
来源: 时代在线网
开盘前就“一波三折”的清水湾项目,前途仍然充满诸多“未知数”。而不久前,雅居乐另一个旅游地产项目惠州白鹭湖也遭遇外资地产基金的“分手”之痛。对于多年顺风顺水、初涉旅游地产的陈卓林来说,将要面对比以往更大的压力。

328日,海南清水湾,雅居乐的开盘庆典上,现场主持人王小骞跟雅居乐地产董事局主席陈卓林开了一句玩笑:“你跟台风作对?”

王小骞所谓的“台风”,无疑是指当前的金融危机,这句玩笑更多是赞许—雅居乐和摩根士丹利联手开发的海南清水湾项目,占地1.5万亩,总投资达200多亿元,开发面积900万平方米,开发周期长达10年。在国际金融危机的“台风”之下,如此举动确实需要胆识。

遭遇撤资难题

被认为“华南五虎”中最稳健的地产商,雅居乐从来没遭遇到如此多的“麻烦”,这一切都是因为“旅游地产”。

清水湾位于海南陵水黎族自治县,距三亚市只有不到40分钟车程,被称为“海南最美的海岸线”。20068月,雅居乐地产与陵水县签订协议,将清水湾的开发权纳入怀中。

200874日,雅居乐发布公告称,已与美国投资银行摩根士丹利 (Morgan Stanley)达成协议,将向后者出售清水湾综合度假社区发展项目30%的股权,作价为人民币52.8亿元。

业内所不解的是,清水湾项目的平均楼面地价仅为273/平方米,雅居乐的盈利空间巨大,为何还要向摩根士丹利出让30%股权?

这被业内人士认为是雅居乐为了缓解资金压力的举措。2008年,雅居乐中期业绩显示,上半年实现净利润47.779亿元,其中包括出售清水湾项目30%权益所产生的41.446亿元收益。

雅居乐方面解释说:“与大摩共同开发清水湾,不但提升项目在国际市场的知名度,更有助于日后与各种国际知名企业合作开发清水湾。”

另一个问题是,雅居乐在清水湾项目上总共才花了24亿元左右,而大摩却以近53亿元换回清水湾项目30%的股权,如此高的溢价为何能被大摩接受?

“雅居乐还要负责七通一平及市政配套,单以购买时之地价不能反映真正的土地成本”,雅居乐强调,清水湾有巨大的发展潜力,投资要看长期回报。

而雅居乐另一“旅游地产”项目惠州白鹭湖也遭遇尴尬。

200711月,美国对冲基金公司Aetos12亿元人民币收购惠州白鹭湖项目25%股权。200810月,Aetos以雅居乐推迟完成约定条件为理由,提请中止收购白鹭湖项目股权,并要求雅居乐退还12亿元订金及利息。

“退还12亿元”是否会影响雅居乐的现金流?雅居乐方面对时代周报记者表示:“目前集团现金流充裕,也预留足够的资金处理裁决出现的任何情况。无论裁决结果如何,对集团的现金流影响甚微。”

但这一“分手”事件在大摩中国房地产主管盖斯·彼得森陷入“行贿门”之后,引发了业界对“摩根士丹利退出清水湾项目”的猜想。

不久前,摩根大通发布研究报告称,如果大摩要求全额退款,雅居乐2009年度负债比率可能升至189%。摩根大通也因此将雅居乐的评级从“中性”降至“减持”。

但雅居乐立即否认:“不存在摩根士丹利撤资的可能性”。328日,清水湾项目开盘现场,摩根士丹利董事总经理、地产投资部亚洲区主席霍克·斯罗特尔也对清水湾项目的前景表示乐观。

清水湾前途未卜

斯罗特尔的乐观也许过早。

公开数据显示,雅居乐总土地储备约3000万平方米,清水湾项目占其中约三成,不但是雅居乐未来发展的重心,也是雅居乐17年来开发规模最大、投入资金最多的项目。

328日,时代周报记者在清水湾开盘现场看到,购房者认购热情很高。负责销售的高小姐告诉记者,一线海景房均价在18000/平方米,别墅的最高价甚至高达60000/平方米,即使看不到海景的房子,均价也在8000/平方米左右。

雅居乐方面有关人士向时代周报记者透露,自今年117日开放样板房至开盘当天,清水湾项目累计销售总额逾人民币8亿元,销售面积逾8万平方米。

时代周报记者从雅居乐方面了解到,清水湾今年计划向市场推出三个项目共21万平方米。除了已销售的8万平方米,还有13万平方米待售,压力似乎并不大。

三亚市房产管理局局长李洪海告诉时代周报记者:“2008年三亚市商品房销售仅有109万平方米,2009年预计与去年持平。市场就这么大。”

李洪海说,每年的前两个月是三亚的旅游旺季,“旺季的销量无法代表全年的趋势。”这意味着,今年,清水湾要完成三亚市1/5的商品房销售量,并不容易。

同时,清水湾项目占地15000亩,开发面积900万平方米,按三亚市2008年销售面积100万平方米计算,仅清水湾项目就足以满足三亚市9年的市场需求。

三亚国光投资置业有限公司营销总监胡楠木告诉时代周报记者,三亚的房地产市场增长率能达到10%20%就是很好的状态了,按这样的增长速度,35年后,三亚年销售200万平方米的时候,清水湾这样的大盘的销售压力才可能缓解。“10年内肯定无法完成开发。”胡楠木断言。

更为重要的是,随着大批国内知名开发商的“跑马圈地”,三亚市旅游地产已经出现供大于求的趋势。截至2008年底,三亚市的存量房已经超过200万平方米。而今年1月份,三亚市批准预售商品房面积、商品房登记销售面积、商品房销售金额都比去年同期出现大幅下降。在三亚市场辐射圈内的清水湾,如何“逆势上扬”?

陈卓林在清水湾开盘时坦言,2009年雅居乐将“面对更多的困难”,但清水湾优质的天然环境给了他信心,他表示将把清水湾打造成一个集休闲、观光、旅游为一体的“海滨城市”。

也许,在陈卓林眼里,“台风”并不可怕。

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