招商蛇口蒋铁峰: 我们有相当多的“秒光盘”,今年有信心达成3300亿元销售目标

梁争誉
2023-03-22 11:21:09
来源: 时代周报
冲刺行业五强

招商蛇口交出一份令投资者颇为纠结的成绩单。

3月21日,招商蛇口召开2022年度业绩发布会暨投资者交流会,披露2022年经营情况。

招商蛇口披露2022年业绩,企业供图

这份业绩报表,喜忧参半。

2022年,全国商品房销售额从历史峰值18.19万亿元下滑至13.33万亿元,同比降幅达26.7%。销售规模收缩的背景下,招商蛇口实现销售金额2926.02亿元,同比下降10.5%,表现优于行业平均水平,销售规模排名上升至第六位。

规模座次晋升的同时,招商蛇口的盈利能力不佳。报告期内,招商蛇口销售毛利率为19.3%,跌破20%均线;归母净利润42.64亿元,同比大幅下滑58.89%。招商蛇口管理层称,这与房地产业务结转毛利率同比下降、资产减值准备同比增加等有关。

招商蛇口在年报中表示,受市场下行影响,报告期内房地产业务结转毛利率同比下降,结转毛利同比减少。与此同时,公司资产减值准备共计64.01亿元,同比增加超20亿元,因此减少了当期的利润表现。

随着行业复苏,并经过连续大规模的资产减值,招商蛇口管理层对未来的利润增长充满信心。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示,公司提出向制造业学习,制定了“一城一模板”的战略,让城市公司在总部通用模板的基础上,寻找当地TOP 3房企做对标,全面提升各城市公司的操盘能力。

“我们还在不断迭代管理工具,通过精细化管理提升项目回报水平,给公司的利润等综合发展指标进入行业头部五强,提供更强的动力和支持。”蒋铁峰说。

计提减值64亿元

财报显示,2022年招商蛇口实现营业收入1830.03亿元,同比增长13.92%;归属于上市公司股东的净利润42.64亿元,同比下滑58.89%。

这是招商蛇口连续第三年出现“增收不增利”现象。

Wind数据显示,2020-2022年,招商蛇口分别实现营业收入1296.21亿元、1606.43亿元、1830.03亿元,同期归母净利润分别为122.53亿元、103.72亿元、42.64亿元,同比降幅为23.58%、15.35%、58.89%。

2022年42.64亿元的归母净利润,更是创下招商蛇口自2015年重组上市以来的最低纪录。

归母净利润腰斩,招商蛇口管理层将其归因为市场下行,全行业的毛利率下降。

2022年,招商蛇口销售毛利率为19.3%,同比下降6.2个百分点。招商蛇口在年报中表示,报告期内,公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长,但受市场下行影响,房地产业务结转毛利率同比下降,结转毛利同比减少。

“去年是非常不容易的一年,全行业都在保现金流,销售急速去化,售价受到影响,整体毛利率都在下滑。”招商蛇口财务总监黄均隆表示。

计提减值准备同比增加,也是吃掉利润的一个重要因素。

根据公告,2022年招商蛇口计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备共计64.01亿元,同比增加20.29亿元,因此减少归母净利润45.58亿元。

招商蛇口2022年度计提资产减值准备情况,图源:企业公告

值得注意的是,归母净利润连续下滑的这三年,招商蛇口均进行了大幅度的资产减值准备操作。2021年,招商蛇口计提减值43.72亿元。2020年,招商蛇口计提减值31.01亿元。

“去年和前年我们都做了大幅的减值,未来应该不会带来更多的减值。”蒋铁峰在业绩会上向投资者承诺。

黄均隆进一步表示,招商蛇口发起“利润掘金”行动,一方面通过土储换仓升级至高能级城市,另一方面提升项目操盘能力以提升利润水平,“我们去年拿的56宗地块,首开平均去化率77%,毛利率23.3%,为今年及以后打下了基础,所以我对未来的利润增长是充满信心的。”

申万宏源一份研报指出,2022年招商蛇口拿地平均楼面地价17589元/平方米,占销售均价72%,拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。

冲刺行业五强

除了利润指标下滑,在其他指标上,招商蛇口的表现跑赢同行。

2022年,招商蛇口累计实现销售面积1193.65万平方米,同比下降18.5%;累计实现销售金额2926.02亿元,同比下降10.5%,销售降幅低于同行,销售规模排名上升一位至行业第六。

值得一提的是,招商蛇口深耕高能级城市的战略收效明显。报告期内,招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%,在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名,上海单城销售金额突破740亿元。

融资方面,招商蛇口融资端开始放量,成本维持低位,融资优势凸显。

过去一年,招商蛇口抓住政策窗口期,全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册,完成市场首单并购中期票据、绿色中期票据等创新品种发行,公开市场融资合计327.2亿元。

截至2022年年末,招商蛇口除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3,继续保持在绿档水平,综合资金成本3.89%。“我们抓住机会,狠狠地把(融资)成本降了59BP。”黄均隆说。

关于未来,招商蛇口管理层认为,房地产最艰难的时刻已经过去。

招商蛇口董事长许永军表示,房地产行业的四个红利即经济高速发展、城镇化、人口增长和房地产的金融属性在逐渐减弱,行业发展逻辑已经发生根本改变,“三新一高”即新发展阶段、新发展理念、新发展格局和推进高质量发展,成为行业的新方向。

“上千年来,‘安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜’的诉求一直没有变过。”许永军说。因此,随着行业重塑,稳健型房企迎来新机遇。

蒋铁峰透露,招商蛇口未来三年的新发展目标是,跻身行业前五强,“并不仅仅是规模指标进五强,更多的是利润、质量、效益、经营、品质、服务等多维度的体现,指标我们正在落地和分解。”

具体到2023年,招商蛇口坚持“以销定投”原则,持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具,重投核心城市,计划实现签约销售金额3300亿元,较2022年的销售额增长近13%。

对于年度目标的实现,招商蛇口管理层充满信心。

去年,招商蛇口在上海、深圳、合肥、苏州等城市累计获取的56宗地块,今年将陆续上市。

“有相当多的红盘,基本上开盘可以秒光,因为存在一定的价格倒挂。”蒋铁峰表示,目前,公司手上可售货值近6000亿元,按去年55%的去化率计算,3300亿元的销售“我相信是有机会达成的”。

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