天津楼市回暖调查

经济观察报
2023-03-16 20:37:54
来源: 经济观察报
“还称不上回暖,最多就是复苏”

3月14日上午,将简单的行李带上楼后,王晓算是正式进入装修模式。今年2月,她以200万元总价买下天津南开区一套不到70平方米的“老破小”,此前,她已经通过“海河人才计划”拿到天津户口。

王晓是一位生活在北京的全职家庭主妇,孩子上三年级,由于没有北京户口,无法在北京高考,她将天津作为未来第二生活场所,“我老公上班来不了,以后就只能两地生活了,周末他来天津,寒暑假我和孩子回北京”。

像王晓这样为了孩子上学在天津买房的人不在少数,一直以来都是支撑天津楼市的重要力量之一。“去年拿到户口就准备买房,经历了疫情,春节后才敲定”。

一家民营房企天津区域营销负责人告诉经济观察网,过去一年,疫情影响叠加房地产流动性风险,使购房者极其谨慎,天津楼市积压了大量需求,“1月底,这部分需求开始释放,现在基本恢复到常态了”。

需求爆发

3月12日,位于天津河北区的德贤华府售楼处只有几名销售人员在,虽然是周末,但没有看房人。根据项目方公布的资料,该项目共14栋楼848户,全部为三居室。

一位销售人员表示,过去,由于天津房地产市场去化较慢,有相当部分项目都是现房或准现房销售。其所在项目,一期在2019年10月开盘,“去年3月已经交房,二期和三期预计今年交房”。

据其介绍,2月份看房的人比较多,成交相对较好,目前客流已经恢复到常态,由于是尾房处理,可选择性相对较小,“价格在350万元到550万元左右,所有户型基本类似,只是大小不同。”

同处一个片区的十里观澜项目有三四组客户在看房。根据项目方公布的海报,十里观澜从2022年1月1日到2023年2月28日累计成交403套,为河北区的销冠项目。

该项目一位销售人士告诉经济观察网,春节后销售开始逐步好转,到2月中旬呈现出爆发状态,“2月一个月卖出100多套,赶上去年半年的销量了,现在客流和成交都恢复正常了”。

这一片区共有三个项目,德贤华府和十里观澜的销售均价在3.6万元/平方米左右,还有一个天阅海河项目,均价在4.3万元/平方米。销售人员介绍,最近一个月累计成交近20套,基本为140平方米左右的四居室。

阅千峯项目位于南开区,最早于2019年9月开盘,项目单套最小面积160平方米,开盘时销售均价5.9万元/平方米,2021年涨价至6.4万元/平方米,目前销售均价7.5万元/平方米,除了常规折扣外,还另外赠送两个车位。

3月13日,阅千峯项目售楼处已经不复2月的热闹情形,“我们项目都是改善型需求”,销售人员介绍,本地改善型需求是项目成交的主体力量,“这种项目总价高,去化比较慢”。

铂悦公望项目同样位于南开区,紧邻南开中学,只有4栋楼252户,目前有一栋楼接近完工,其他三栋楼主体建成,正在做内外部装修。根据贝壳数据,该项目近30天成交量在南开区排在第四位。

和平、南开、河西、河东、河北和红桥为天津城六区,其中和平区和南开区因为学区较好,被称为天津楼市的天花板,多数新项目价格超过5万元/平方米,部分高端项目单价达9万元/平方米。

天津城六区的二手房市场,形成了一个以和平区为顶端的金字塔状行情,目前和平区的成交均价普遍超过6万元/平方米,其他城区的二手房成交均价在3万元/平方米以内,部分小区甚至低于2万元/平方米。

相较新房,天津二手房价格普遍较低。王晓购买的“老破小”位于南开区,紧邻天津大学,单价在3万元/平方米左右,而周边的新房售价普遍超过7万元/平方米。十里观澜附近的二手房价格普遍低于2万元/平方米。

天津链家一名中介人员告诉经济观察网,天津城六区的二手房价格主要和学区挂钩,派位的学校排名越靠前,二手房价格越高,“买房的大部分都是新落户的家庭为了孩子上学,老天津人很少会买二手房”。

据其介绍,这一波天津市场行情先后加起来不到20天,主要集中在2月上旬和中旬,“二手房市场主要以外地成交为主,新房成交主要是本地改善型需求,新房和二手房有联动性,但需求群体不同。”

需求释放

2022年中拿到天津户口后,王晓就将买房摆上了日程,但由于疫情,一直没有机会到天津看房,春节后,根据王晓的要求,中介选定了几套房源,“头一天看完房,第二天就约了房主谈价格,房主也在换房,着急卖,所以谈得很快”。

从看房到谈价格,再到签合同,王晓用了不到两周时间,三月上旬完成过户,开始张罗房子装修的事,“房子比较旧了,好好装一下,以后卖的时候也好卖”。

春节假期后,像王晓一样从北京来天津买房的人不在少数。上述链家中介介绍,之前很多人想买,但来不了天津,积压了大量的需求,“春节前后,很多人来买,基本都是首次在天津买房的刚需”。

2022年12月,疫情政策刚调整时,正值房企年终冲量,各大新房项目均推出了较大的促销优惠政策,比如十里观澜推出的5个9.9折;部分项目还根据首付支付时限有不少个性化的折扣,比如5天首付可以再优惠2个点。

上述房企天津地区营销负责人介绍,彼时,天津多数项目的折扣都低于9.5折,部分远郊区的项目甚至降至备案价的8.5折左右,“城六区的项目一套下来基本能便宜十几万、二十来万,有的项目还赠送车位”。

由于天津市场长期低迷,很多项目营销人员对市场本没有太多期望,更多是常规性的促销手段,但春节后市场成交完全出乎多数从业人员的预料。

据克而瑞数据,春节过后,天津新房到访量激增,2月6日-12日,全市热销项目共计接待客户32370组,平均单盘接待118组客户,环比上涨28%;共计认购2879套,平均单盘认购10.5套,环比上涨38%。

“去年一年积压的需求,集中在一个月消化了。”一位房地产央企人士这样形容2月的天津楼市,只是积压的需求释放得也快,大约两周左右,成交已经开始回落。

上述营销负责人表示,无论是新房的改善型需求,还是二手房学区刚需,过去一年,因为疫情防控及楼市下行影响,在今年春节后得到释放,“不仅仅是天津,全国都差不多”。

同花顺数据显示,2022年天津商品房销售面积973.77万平方米,同比下滑32.2%,这也是天津自2005以来商品房成交面积首次跌破千万平方米。2022年天津房价跌幅也接近两个百分点。

多位房地产从业人士告诉经济观察网,目前,虽然成交量降下来了,但市场行情暂时保住了。进入3月,随着市场回暖,部分项目减少甚至取消了折扣。

学区驱动

一直以来,天津因高考分数较低、落户条件宽松等原因,吸引着周边省市居民的落户需求,尤其是像王晓这样在北京生活而没有北京户口的人。天津多个项目销售人员也表示,高考分数较高的河北和山东也是天津楼市的重要客源地。

同花顺根据国家统计局数据统计,2016年到2021年,天津常住人口从1443万减少至1373万,净减少了70万人;而同期,户籍人口增加了107万。

天津目前的限购政策是,外地户籍在天津具备半年社保或完税证明,就可以获得购房资格;或者通过海河人才计划等方式落户,获得天津户口后,也可以获得购房资格,实际操作中相对简便。

2月一波行情一定程度上是因为二手房成交活跃,带动了新房成交,最终形成一二手房联动效应。

上述房企天津地区营销负责人统计了部分价格较高的新盘成交情况,绝大多数为改善型需求,“基本都是把原来的‘老破小’卖了换新房,如果没有二手房成交活跃,就不可能有新房的成交行情”。

阅千峯销售人员也表示,他们项目成交均为卖一买一的客户,二手房成交间接带动了新房的成交,“新房成交为什么起来了,就是因为二手房先起来了”。

虽然目前看房量和成交回落,但无论是从业人员,还是购房者,对楼市的信心在逐步恢复,“有些项目已经取消了所有折扣,这在以前是不敢想的”, 上述房企天津区域营销负责人说。

2021年,天津土地出让金超过千亿,但2022年这一数字只有314亿元,减少七成以上。随着楼市行情好转,天津2023年首批集中供地推出了25宗宅地,共计1954亩,推地力度恢复到2021年水平。

“还称不上回暖,最多就是复苏”,上述房企天津区域营销负责人认为,目前天津楼市供大于求的格局依然没有改变,北辰、津南、静海等区域依然有大量老盘无法消化,短时间内也不可能消化完,而部分热点区域的库存会快速降低,未来楼市分化将更为严重,“卖不掉的可能真就卖不掉了”。

(应受访者要求,王晓为化名)


记者:田国宝

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