连月跌幅领跑全国,北海的海景房为啥不香了?

曾思怡
2023-02-27 18:51:27
来源: 时代周报
楼市不会回到2018年、2019年

2月24日,坐标北海。

早上八点整,一辆辆观光车载着满满当当的中老年人,从游客集中住宿区出发,抵达这里最有名气的景点——银滩。

老年人群是这里的游客主体,他们在这里散步、拍照,也会穿着艳丽的服装,跳上1小时广场舞,还有的被摩托艇骑手说服,穿上防水道具就往海里去。

游艇初体验 时代周报记者摄

这是一条绵延24公里的海滩,以“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”等特点被称为“天下第一滩。”

这也使北海成为热门海滨旅游城市。最火的时候,2019年,北海全年接待国内游客5278.9万人,旅游收入接近7亿元,是同为热门滨海旅游城市珠海的两倍,超越三亚。

旅游业飞速发展那几年,当地楼市量价齐飙。

但让购房者始料不及的是,北海房价自2020年以来一路下滑。

根据近日国家统计局发布的2023年1月份70城房价,广西北海新房价格同比下跌9.8%,跌幅在全国70城之首。

再往前推两个月,2022年12月北海新房价格同比下跌10.3%,2022年11月同比下跌10.6%,跌幅为全国最高。

大起大落之后,北海楼市走向如何?

潮起潮落

了解一座城市,网约车司机是便捷的窗口。

每当有外地来的游客打听出游攻略,在北海跑了几年网约车的张均都会热情解答。

“除了银滩,侨港风情街好吃的最多,爬上冠头岭就能看到北海最好的景色,想看更蓝的海就坐船一小时,去涠洲岛。”

北海的“深夜食堂” 时代周报记者摄

景点推荐之外,张均也会遇上打听楼市的游客,这时候他往往会一改安利口吻,“这两年谁还敢投资海景房”。

张均说,大概从2016年开始,北海突然来了很多买海景房的外地人。

“多是外地人,东北三省、福建、四川、上海,全国各地都有。他们跟房产中介看过一两轮就决定下单,有的买一套用来度假、养老,也有北京、上海来的,一口气能买好几套,估计是投资。”

时代周报记者整理发现,2016年,北海新建商品年度成交数量就有了明显提升,达23689套。此后三年,更是年年卖出3万套以上,其中,2018年卖出3951套,接近4万。

二手房销量也在涨,2016年数字还是8035套,其后三年,年年销量过万,2018年销量达到顶峰,为17718套。

临近银滩,大路两边许多海景房拔地而起,但入住率并不高 时代周报记者摄

转折发生在2020年。当年,北海新建商品房年度成交数量从3万多套跌至2万多套,二手房年度成交数量从1.5万套跌至9千多套。

和成交量一起下滑的还有房价。安居客数据显示,2016年北海房子均价是4479元/平方米,2017年、2018年分别升至5662元和6743元,2019年均价维持和2018年相同。而在2020年,房价跌至6187元,其后两年更是降至5字头。

“之前花大价钱买房的,有人降价10来万元都抛不出去,有人买了就没怎么住过,晚上开车经过,一大片海景房都是黑压压的。”在张均看来,房子卖不出去、价格下降,主要原因还是疫情导致游客变少,“没人来旅游也就没人来买房了。”

“租房养老更划算”

在更多人看来,北海楼市连年低迷,并不全是疫情影响。

房产中介林兴认为,分析楼市为什么跌,要先看楼市此前为什么涨。

南部海边城市对内陆城市居民,尤其是东北人,一直就有吸引力。

北海不仅三面环海、四季如春,房价较三亚、青岛、珠海、厦门等海边城市更是低出不少,一时间成为许多外地人投资购房、度假购房、养老购房的热门城市。

不远处的海南,是国内海景房最大产地,在2015年陆续发布限制建房、买房的措施,尤其是2018年的“全域限购”、2019年的现房销售制度,显著减少海南当地人和外地人疯狂抢购海景房的投资行为。

与之相反,自2015年起,北海则出台购房补贴的政策。

上述因素叠加,北海楼市在2015年之后一路高歌猛进。

然而,随着有真正居住、度假需求的人群趋于饱和甚至过剩,北海楼市下行也是意料之中,甚至可以当作是投资热造成的房价虚高后回归理性。

多位房屋中介和当地市民还提到,北海土地供应量大,新建楼盘入住率低、很多楼盘周边配套尚不完善,以及此前购房者的盲目投资,都是北海房价大幅下跌的原因。

房价降得多,房租更甚。

“2018年、2019年的时候,三室一厅租金高达三四千,而且基本抛出来当天就有人租了。但是现在,六七百块可以租一室一厅、两室一厅,一千块可以租三室一厅。”北海银滩附近一位民宿老板韦女士介绍,每年10月到次年3月,都有一大批从北方寒冷地区过来度假、养老的候鸟族,也是在北海购房主要群体之一。

有着两百多年历史的北海老街 时代周报记者摄

“现在房租这么便宜,花个几十万买房,又交物业、又交电梯维修费,哪个划得来?”

韦女士补充,购房养老、租房养老之外,当地还衍生了按月计算的养老旅行套餐,规模不小。

“和养老院差不多,一家店可以接收百十来号人,包吃、包住,但是游客白天可以自由出行,每人每月收费两千多、伙食好的收三千多,利润不高,走量。”

“本地人谁买海景房”

从地图上看,北海市区方圆约十公里,三面临海,形状似一只由东向西的犀牛角撞向海域。

市区人口聚集地主要位于北面的老城区和东城区,且距海边三四公里以上,银滩则位于最南端,此前卖得最热的海景房位于南端临近海岸线区域,但离市中心较远、衣食住行并不便利。

银滩上,北方游客组队跳广场舞 时代周报记者摄

乘车经过临近银滩一带的海景房密集片区,道路两边的商铺多为关门或者待出租,栽种没几年的大树和几十米新建高楼对比,或让这里的夏天看起来更加炎热。

住在老城区的罗菲告诉时代周报记者,北海最贵的房子在海边,市中心的反倒便宜,这两年北海房价大跌,主要也是海景房在跌,网上说价格腰斩的也是海景房,市中心的房子价格比较稳定,涨幅跌幅都不大。“而且临海居住家具很容易受腐蚀,本地人谁买海景房?”

多位当地人在接受时代周报记者采访时也表示,想北海楼市量价回升的多为海景房投资者和房产中介,对有刚需房购买需求的本地人来说,还是希望房价低些。

95后王美家在北海县城,现在北海一事业单位工作,去年下旬,眼看着市里房价一跌再跌,王美入手了一套刚需住宅。

王美说,眼下全国楼市都有回暖的迹象,不少当地人认为北海房价已经不能再低了,近一个月来,身边朋友出手购房的不在少数。

林兴也有这样的感受,虽然未有专门统计,但从接待的购房客户来看,以前购房主体是外地人、购房需求也多为能步行到海滩的海景房。“现在感觉外地客户和北海本地客户各占一半。”

还会涨吗

从今年春节的数据来看,北海旅游已经显著升温。

张均告诉时代周报记者,春节假期,北海各大景区人山人海,从早到晚打车单就没有停过,收入是去年的好几倍。“春节假期后虽然年轻游客都回去上班、上课了,但是留在这里养老度假的老年游客明显多起来了。”

据广西文旅厅,2023年春节假期,北海累计接待游客186.16万人次,同比增长83.2%,与2019年同比增长34%;实现旅游消费约14.23亿元,同比增长59.5%。

而在林兴看来,只要旅游热起来了,北海楼市恢复便指日可待,甚至迫在眉睫。

“现在好几个楼盘都在涨价,一平米涨五六百的都有。你看这套昨天拿46万,今天要49万了,一天一个价。”林兴指着手机上的楼盘报价说,这几天都在带客户看房,有从北方过来想买房养老的,也有本地人担心价格上涨赶着置备一套的。

在银滩看夕阳的年轻人 时代周报记者摄

也有不同的声音。

“事实上,一直以来在北海买房的主体都是外来人口,其中候鸟族和炒房客占了很大一部分,现在炒房客散场、候鸟族饱和,外来人口买房数量会大大下降。”同为房产中介的于悦认为,北海当前房价比较符合当地经济发展情况,可能会因为贷款政策变化价格有小范围起伏,但不会有较大幅度上升,更不会回到2019年。

“接下来一段时间,北海楼市成交率和价格会稳定上升,基本盘相较于之前有较大波动,原因是北方投资力量因为政策波动而撤场。”

有研究广西楼市发展的学者表示,随着银行利率下调、当地促销政策频出,会有相当一部分刚需用户涌入市场,旅游恢复也会带来一部分购房养老群体,但随着炒房客散场、养老购房快速增长期已过,楼市不会回到2018年、2019年。

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