深圳楼市冰火两重天：名校落地龙华业主立涨百万，房企打折卖新房出货难

梁争誉

2022-06-17 14:06:57

来源: 时代周报

新房降价难成交

楼市深度调整多时，深圳部分业主报价依旧坚挺。

6月15日下午，深圳龙华一住宅小区锦绣江南四期，部分挂盘出售二手房价格发生异动。

一套105平方米3房，涨价100万元，报750万元；一套87.65平方米3房，涨价100万元，报630万元；一套新挂盘的97.12平方米3房，报970万元，单价接近10万元/平方米。这个小区的二手房官方参考价是，51400元/平方米。

业主调价，或与名校落地有关。6月15日上午，深圳“四大名校”之一的深圳中学官宣落户龙华，开展合作办学。

资深地产从业者谢林锋对时代周报记者表示，名校落地即涨价，已经是深圳业主的常见操作。不过，调价是业主的权利，是否买单也是买家的权利。

在部分二手业主涨价的同时，深圳的新房正在打“价格战”。

涨价百万

6月15日，“深圳龙华融媒发布”发文称，龙华区人民政府与深圳中学签订合作办学协议，共同筹办深圳中学龙华学校。在相关文章的评论区，全部留言都在讨论一个问题——学校选址。

“什么时候官宣学校地址？这个才是我们最关心的。”一名网友留言。

谢林锋告诉时代周报记者，关于深圳中学龙华学校的选址，坊间有两个猜测，一是在工业路南侧、中华路西侧教育用地，玉华花园旁；二是在龙华大道与工业路交汇处东南侧教育用地，锦绣江南旁。

时代周报记者获悉，前述两宗教育用地目前均已动工建设，工程名称分别为民治学校设计采购施工总承包（EPC）项目、龙华学校设计采购施工总承包（EPC）项目。

综合目前的信息，尚不能确定深圳中学龙华学校的选址。但是，看着家门口正在施工的学校工地，锦绣江南一些业主已经有所行动。

锦绣江南是位于龙华老城区的住宅小区，分四期开发，开发时间从2003年至2006年。

熟悉锦绣江南的经纪人杨立旻（化名）告诉时代周报记者，深圳中学进入龙华办学的消息发布后，有业主当即调整报价。据其透露，一套在6月14日挂牌出售的锦绣江南四期105平方米3房，初始报价是650万元，6月15日17时许，业主通过经纪人将挂盘价调整为750万元，上涨100万元，单价约7.14万元/平方米。

几乎在同一时间，锦绣江南四期一名业主将房子挂盘出售。这是一套97.12平方米3房，业主报价970万元，单价约99876元/平方米。

锦绣江南四期的二手房官方参考价是5.14万元/平方米。

实际成交上，杨立旻告诉时代周报记者，他所在的中介平台于今年5月1日成交了一套约79.16平方米2房，成交总价440万元，单价约5.56万元/平方米，成交周期349天，远高于深圳2021年二手房108天的成交周期。

谢林锋表示，调价是业主的权利，是否买单也是买家的权利。

今年5月，深圳中学选址福田梅林，成立深圳中学梅香学校。有市场消息称，深中梅香官宣后，学区对口楼盘绿景虹湾有业主将挂盘单价上调至15万元/平方米，由于无人看房，该业主最终又下调了挂盘价。

去化困难

深圳中学签约当天夜间，龙华一在售新盘卓越和奕府的置业顾问在个人社交平台发布消息称，“深中龙华分校的地址目前还未官宣，业内普遍猜测就是位于卓越和奕府南面的9年制教育用地。”

卓越和奕府于5月6日获批入市，供应701套住宅。时代周报记者查询深圳市房地产信息平台了解到，截至6月17日10时，该楼盘“已备案”和“已签认购书”房源一共105套，去化率约15%。

新盘去化困难，在龙华是普遍现象。

2022年至今，龙华有6个新盘取得预售许可证。其中，5个是住宅项目，合计推出5225套新房，建筑面积约46.82万平方米。根据深圳中原研究中心统计，今年龙华待入市新盘还有近10个，仅6月就有深铁珑境、中海学仕里、中海闻华里计划入市。

可供参考的是，在新房成交量创下近6年新高的2021年，龙华全年新房成交量是6235套，成交面积约58.56万平方米。换句话说，龙华今年上半年的供应量，已经接近去年全年的成交量。而截至2021年底，龙华积压了全市第一的库存，存量新房面积约70万平方米，是第二名龙岗的两倍。

实际上，除了豪宅一枝独秀，深圳刚需楼盘的去化表现，不尽如人意。

据深圳中原研究中心统计，截至5月底，深圳一手住宅存量为265.6万平方米，环比增长3.9%，去化时间约7.36个月，去化周期环比小幅上升。

进入6月，开发商推盘节奏加快，目前已有10个新盘取得预售许可证。

6月10日，深圳西部3个刚需盘润峯云上府、深业云筑、招商雍和府同步备案，均价分别是约4.86万元/平方米、约4.70万元/平方米、约5.20万元/平方米，分别推出新房659套、750套、174套，合计1583套。

竞争激烈，开发商诚意满满。

据时代周报记者了解，深业云筑给出7个点折扣，相当于93折，包含现场优惠99折、登记冻资97折、开盘专属97折，折后均价约4.37万元/平方米；招商雍和府登记即减免3万元。

诚意登记结束后，三个新盘一共吸引1084批购房者登记，中签率分别是103%、329%、80%。

“这三个项目各有各的小问题，没有非买不可的突出价值点。”新房代理商易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿在接受时代周报记者采访时表示，新盘去化困难的主要原因是，新盘集中供应，同等价格选择机会比较多。另一方面，购房者对未来预期还不乐观，仍然处在观望状态。

潘传灿认为，现在市面上的产品，趋于大众化、同质化，“开发商没有做出自己产品的核心价值，去化困难的僵局可能会持续到今年年底。”