公募Reits周年：曾一基难求 ，环保类项目仍溢价三成 ，百亿解禁倒计时

公募Reits即将迎来一次大考

公募Reits即将迎来一次大考。

2022年6月21日，首批上市的9只基础设施公募REITs将迎来上市一周年，部分限售份额即将解禁并在市场上流通。

相比QDII、FOF、CDR基金等公募创新产品面世之后的波折，公募Reits的推出颇为顺利。在首发遭抢购后，上市后的“溢价”几乎成为常态。

颇受追捧的公募Reits，并非全然没有烦恼。伴随着战略投资者持有份额的解限，抛售的压力亦随之而来。

百亿解禁来袭

二级市场溢价，此时成为某种“甜蜜的烦恼”。

“与股债等资产的低相关性，是公募Reits的吸引力所在。”某资深基金研究人士告诉时代周报记者，公募Reits的底层资产整体较为稳定，但这并不意味着“低波动性”。

事实上，自产品面世以来，公募基金一直在强调该产品的长期投资价值。然而，产品稀缺叠加避险情绪的蔓延，让原本“稳稳的幸福”变得颇为火爆。

对于部分战略投资者而言，公募Reits产品本身与其配置需求相匹配，二者的相遇堪称“珠联璧合”。此外，在实施分红前退出则无法享受期间产生的分红收益。然而，二级市场当前的普遍高溢价，带来的诱惑也不言而喻。

近日，相关基金公司纷纷发布风险提示公告，提醒投资者理性看待公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

中泰证券研报指出，从长期来看，解禁大幅释放公募REITs的流通份额，有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性。

巨量解禁带来的短期冲击或不能忽视。首批9只公募REITs，其中共计约有21.93亿份基金份额限售期为12个月，按本周一收盘价计算，规模达114.03亿元。从整体来看，首批解禁规模占首批9只公募REITs总规模的31.65%；从单个REITs看，解禁规模占各自总市值规模的比例在19.6%到52.0%之间。

从短期来看，考虑到限售份额即将解禁，并且去年的净现金流分派率不及二级市场溢价，届时会带来新增的流通份额供给，投资者需警惕解禁可能构成的价格冲击。

涨到紧急停牌

事实上，公募Reits的溢价率于峰值相比已有所回落。

复盘公募Reits上市近一年的表现，成交活跃度几经波折。上市首日，在“打新”情绪的带动下，公募REITs的价格整体上涨，且成交较为活跃。从价格走势来看，9只公募REITs均呈现一定的涨势，其中博时蛇口产园REIT上市首日溢价即高达14.72%。

当打新的热度散去，公募REITs一度门庭冷落。在上市首日之后的两个月内，成交活跃度与溢价均纷纷回落。

不过，股市的大幅波动，再度让公募REITs成为当红炸子鸡。2021年8月下旬以来的半年里，公募Reits活跃度上升，价格走势也向好。

自2022年2月以来，公募Reits发生过多次临时停牌，并提示溢价风险。2月9日，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示的公告；2月13日，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和华安张江光大REIT发布公告称，基金在二级市场的收盘价相较于发行价累计涨幅较高。

值得一提的是，在公告发布的节点，某只产品的二级市场溢价率达到96.3%。除此以外，还有两只产品的二级市场溢价率分别高达79.36%以及59.47%。

经过紧急停牌的“降温”，首批公募REITs价格整体回调。 不过，据光大证券研报统计，目前公募Reits整体仍存在一定溢价率，其中环保类项目的溢价率最高。

买了个寂寞

从首发角度来看，公募Reits堪称过去一年现象级产品。

民生证券研报显示，目前，全市场12只公募REITs合计发行规模约458亿元，最新市值520亿元（按6月6日收盘价计算）。

从首批Reits的首发情况来看，深交所4只REITs吸引申购资金超过590亿元，上交所5只REITs吸引资金超过580亿元，沪深两市9只产品共吸金近1200亿元。

高热度后面，是大量的投资者高呼“买了个寂寞”。公众投资者的认购申请确认比例，创下了基金配售比例之最。在此之前，公募基金的最低配售比例为2019年广发科技创新的3.3%，而首钢绿能REIT的配售比例仅为1.76%。

这一纪录并没有维持太久，便被华夏中国交建REIT打破。2020年4月7日，华夏中国交建REIT发售，公众发售部分配售比例为0.84%。

此外，华夏中国交建REIT的“吸金”规模也创下新纪录。按公告公布的配售比例计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下发售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元的认购规模，华夏中国交建REIT此次发售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

除了已上市的12只公募REITs外，市面上还有5家REITs项目已受理，1家项目已通过。长城证券研报指出，今年可盘活存量资产或有2500亿元左右的增量空间。

外资机构的预测更为乐观。2021年9月，瑞银公开发表对于国内公募REITs行业的研究报告，预测2030年C-REITs规模有望达到1.2万亿美元。在更乐观的假设下，公募REITs的规模更可达3万亿美元，使中国成为全球最大的REIT市场。

目前公募Reits的扛鼎者为美国。截至2019年末，全美总计有217只REITs产品，总市值达1.74万亿美元。中泰证券分析师周岳指出，过去20年，美国REITs平均收益显著高于体现股市整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数，更高于债券指数MLCorp/Govt；绝大部分时间REITs的分红收益率高于同期美国十年期国债收益率。

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