公募Reits周年:曾一基难求 ,环保类项目仍溢价三成 ,百亿解禁倒计时

宁鹏
2022-06-11 20:20:52
来源: 时代周报
公募Reits即将迎来一次大考

公募Reits即将迎来一次大考。

2022年6月21日,首批上市的9只基础设施公募REITs将迎来上市一周年,部分限售份额即将解禁并在市场上流通。

相比QDII、FOF、CDR基金等公募创新产品面世之后的波折,公募Reits的推出颇为顺利。在首发遭抢购后,上市后的“溢价”几乎成为常态。

颇受追捧的公募Reits,并非全然没有烦恼。伴随着战略投资者持有份额的解限,抛售的压力亦随之而来。

百亿解禁来袭

二级市场溢价,此时成为某种“甜蜜的烦恼”。

“与股债等资产的低相关性,是公募Reits的吸引力所在。”某资深基金研究人士告诉时代周报记者,公募Reits的底层资产整体较为稳定,但这并不意味着“低波动性”。

事实上,自产品面世以来,公募基金一直在强调该产品的长期投资价值。然而,产品稀缺叠加避险情绪的蔓延,让原本“稳稳的幸福”变得颇为火爆。

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对于部分战略投资者而言,公募Reits产品本身与其配置需求相匹配,二者的相遇堪称“珠联璧合”。此外,在实施分红前退出则无法享受期间产生的分红收益。然而,二级市场当前的普遍高溢价,带来的诱惑也不言而喻。

近日,相关基金公司纷纷发布风险提示公告,提醒投资者理性看待公募REITs投资价值,避免追涨杀跌,导致投资损失。

中泰证券研报指出,从长期来看,解禁大幅释放公募REITs的流通份额,有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性。

巨量解禁带来的短期冲击或不能忽视。首批9只公募REITs,其中共计约有21.93亿份基金份额限售期为12个月,按本周一收盘价计算,规模达114.03亿元。从整体来看,首批解禁规模占首批9只公募REITs总规模的31.65%;从单个REITs看,解禁规模占各自总市值规模的比例在19.6%到52.0%之间。

从短期来看,考虑到限售份额即将解禁,并且去年的净现金流分派率不及二级市场溢价,届时会带来新增的流通份额供给,投资者需警惕解禁可能构成的价格冲击。

涨到紧急停牌

事实上,公募Reits的溢价率于峰值相比已有所回落。

复盘公募Reits上市近一年的表现,成交活跃度几经波折。上市首日,在“打新”情绪的带动下,公募REITs的价格整体上涨,且成交较为活跃。从价格走势来看,9只公募REITs均呈现一定的涨势,其中博时蛇口产园REIT上市首日溢价即高达14.72%。

当打新的热度散去,公募REITs一度门庭冷落。在上市首日之后的两个月内,成交活跃度与溢价均纷纷回落。

不过,股市的大幅波动,再度让公募REITs成为当红炸子鸡。2021年8月下旬以来的半年里,公募Reits活跃度上升,价格走势也向好。

自2022年2月以来,公募Reits发生过多次临时停牌,并提示溢价风险。2月9日,红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示的公告;2月13日,博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和华安张江光大REIT发布公告称,基金在二级市场的收盘价相较于发行价累计涨幅较高。

值得一提的是,在公告发布的节点,某只产品的二级市场溢价率达到96.3%。除此以外,还有两只产品的二级市场溢价率分别高达79.36%以及59.47%。

经过紧急停牌的“降温”,首批公募REITs价格整体回调。 不过,据光大证券研报统计,目前公募Reits整体仍存在一定溢价率,其中环保类项目的溢价率最高。

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买了个寂寞

从首发角度来看,公募Reits堪称过去一年现象级产品。

民生证券研报显示,目前,全市场12只公募REITs合计发行规模约458亿元,最新市值520亿元(按6月6日收盘价计算)。

从首批Reits的首发情况来看,深交所4只REITs吸引申购资金超过590亿元,上交所5只REITs吸引资金超过580亿元,沪深两市9只产品共吸金近1200亿元。

高热度后面,是大量的投资者高呼“买了个寂寞”。公众投资者的认购申请确认比例,创下了基金配售比例之最。在此之前,公募基金的最低配售比例为2019年广发科技创新的3.3%,而首钢绿能REIT的配售比例仅为1.76%。

这一纪录并没有维持太久,便被华夏中国交建REIT打破。2020年4月7日,华夏中国交建REIT发售,公众发售部分配售比例为0.84%。

此外,华夏中国交建REIT的“吸金”规模也创下新纪录。按公告公布的配售比例计算,基金公众发售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元,网下发售比例配售前的募集规模约为611.3亿元,再加上战略投资者70.49亿元的认购规模,华夏中国交建REIT此次发售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

除了已上市的12只公募REITs外,市面上还有5家REITs项目已受理,1家项目已通过。长城证券研报指出,今年可盘活存量资产或有2500亿元左右的增量空间。

外资机构的预测更为乐观。2021年9月,瑞银公开发表对于国内公募REITs行业的研究报告,预测2030年C-REITs规模有望达到1.2万亿美元。在更乐观的假设下,公募REITs的规模更可达3万亿美元,使中国成为全球最大的REIT市场。

目前公募Reits的扛鼎者为美国。截至2019年末,全美总计有217只REITs产品,总市值达1.74万亿美元。中泰证券分析师周岳指出,过去20年,美国REITs平均收益显著高于体现股市整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数,更高于债券指数MLCorp/Govt;绝大部分时间REITs的分红收益率高于同期美国十年期国债收益率。

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