北京集中拍地火了，揽金近500亿，万科3年来首次现身抢地

陈泽旋

2022-06-02 11:10:14

来源: 时代财经

万科上一次拿地可追溯到2019年2月。

图虫创意-849366899954286653.jpeg 图片来源：视觉中国

第二轮集中土拍，沉寂了许久的北京市场掀起“小高潮”，连多年没有拿地的万科也架不住吸引力，一口气报名了朝阳区两宗宅地。

这是一场参拍房企高达30家（注：联合体拆开计算）的土拍，除了万科，上场“肉搏”的还有缺席第一轮的龙湖，以及绿城、中海、华润、保利、招商、首开、金茂和中铁建等规模房企。时代财经了解到，最受欢迎的地块收获15家房企，而在第一轮时最高仅有10家房企同时报名。

关心这场土拍的不仅仅是房企，4月下旬，北京发布第二轮宅地出让公告，个别地块随即在购房群体激起较大反应，彼时一名买家称“我求它（指朝阳区太阳宫地块）明天立即开盘”。

6月1日，这一场未拍先火的北京土拍正式落幕，合计17宗宅地中有3宗流拍及7宗底价成交，另有7宗产生1.48%-15%的溢价，其中更是高达4宗宅地竞争激烈，多项条件触顶甚至进入摇号程序。

多宗宅地抢到摇号

吸引万科报名的两宗宅地便是产生溢价的地块，均位于朝阳区崔各庄乡奶西村，各自获得6家和4家房企或联合体的报名，包括金茂、万科与朝开联合体、华润与城建联合体和首开等。

这是万科阔别北京土拍市场3年多之后的首次露面，时代财经了解到，万科上一次拿地可追溯到2019年2月，彼时万科和国开联合体以43亿元竞得丰台区王佐镇魏各庄地块，也就是后来的万科·雲庐项目。

不过，在现场竞拍阶段，万科与朝开联合体并未表现出太大的兴趣，其中的奶西村29-318地块更是剩下唯一的民企懋源“单挑”一众国企和央企，经过28轮鏖战最终不敌，由中建一局以29.8亿元的总价竞得，溢价率达到13.31%，另一宗奶西村地块则由首开溢价1.5%竞得，总价高达40亿元。

竞争最为激烈的并非上述地块，而是位于朝阳区的太阳宫、丰台区小瓦窑村、顺义区薛大人庄村和昌平区平西府的4宗宅地。其中，朝阳区太阳宫地块和丰台区小瓦窑村获得最多的报名，也因得到购房者的格外关注而未拍先火。

经过多家房企最高49轮的竞拍，4宗宅地全部达到最高限制地价，其中3宗在竞政府持有比例或现房销售面积触顶之后，又纷纷进入摇号阶段或高标准商品房住宅建设方案投报程序，溢价率达到15%。

最终，进入摇号环节的朝阳区太阳宫地块由中建二局中签，总价达到66.815亿元，另由政府持有10%产权份额；而丰台区小瓦窑村地块则由电建与首钢联合体摇中，总价26亿元搭配3万平方米的现房销售面积。到达最高限制地价的昌平区平西府地块由华润与葛洲坝联合体竞得，总价44.16亿元外加现房销售面积1000平方米。

值得一提的是，顺义区薛大人庄村地块在懋源、首开、保利和华润等房企经过28轮竞价之后，总价和现房销售面积双双触顶，但随后并非进入摇号阶段，而是进入高标准商品房住宅建设方案投报程序，不过，仅有懋源一家民企提交了方案，北京市规划和自然资源委员会尚未公布最终结果。

最终结果显示，第二轮集中土拍合计17宗地块，3宗因无人报价而流拍，1宗进入高标准建设方案投报程序结果待出，剩余13宗地确定竞得人，总成交金额达到499.575亿元。

根据北京链家研究院的测算，本轮土拍平均溢价率5.45%、较首轮上升0.95个百分点；同时，由于参拍房企数量多达30家，且万科、葛洲坝和首农发展等久违房企再度现身，市场认为这是房企对北京市场的信心有所修复的表现。

土地市场分化严重

北京链家研究院高级分析师岳微指出，本轮土地供给更贴近市场实际需求，多方因素的变化使得房企拿地成本与销售限价之间的空间扩大，销售前景更佳，有利于企业在保持合理利润水平的基础上，开发更符合市场需求的产品，也有利于区域市场价格水平的长期稳定。

较过往，本轮土地除了具备地段较好的基本要素外，竞拍条件调整得更有利于开发，包括地价降低、配建减少，部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象，此外，本轮土拍的所有住宅用地均为纯居住属性，无需配建公租房混合居住，仅部分地块有教育幼托、商业综合体的有偿配建要求。

其中，地段较好及价格倒挂被市场视为触发摇号的重要因素。以朝阳区太阳宫地块为例，该地块位于北三环外，区位属性稀缺，地铁、公园、商业、学校等配套也非常完善，更重要的是，在政府持有产权份额达到10%的前提下，该地块商品房的销售指导价预期为11.7万元/平方米，而周边二手房挂牌价已将近16万元/平方米，价格倒挂明显。

“除了少数公认优质地块外，大部分地块成交可以说并不乐观，土地分化非常严重”，中原地产首席分析师张大伟指出，流拍和地价成交仍然占了较大比例，而实际上，北京第二轮集中土拍成色不足亦是不少业内人士持有的观点。

从成交结果来看，尽管本轮土拍有多家民企参拍，但在确定竞得人的13宗地块中，仅龙湖与建工联合体以底价24.4亿元竞得丰台区东河沿村地块，其余仍然清一色由国企、央企拿下，而且相较首轮土拍，联合体数量明显增加。张大伟认为，这体现当下大部分房企资金压力和销售压力仍大，民企还未走出资金困局。

中原地产的数据显示，5月北京二手房住宅网签8600套，环比下降40%，同比下调了54.3%；新房住宅网签2920套，环比下降27%，同比下调27.85%。

张大伟表示，2022年北京楼市原本有上行的趋势，但在疫情影响下出现了急速退烧，整体楼市在4-5月进入“休眠期”，“除了少数优质项目外，大部分项目和区域非常低迷，市场期待北京和全国其他城市一样，出台一些稳楼市稳改善的积极政策。”