同样是区域深耕，哪些房企能够跨越周期？

胡天祥

2022-04-02 16:06:01

来源: 时代周报APP

房企2021年财报季正式落下帷幕。过去一年，房地产行业风云变幻，有的房企黯然离场，有的房企艰难支撑，有的房企年报难产。

什么样的房企难以经受大浪淘沙，不同的人会有不同的看法。扩张激进、下沉过渡、负债高企、运营效率低下、土储资源较差、盲目多元化……经济学家任泽平曾撰文指出，房企违约共性可总结为三点：从经营战略看，不专注地产主营业务，盲目多元化扩张，控股股东股权质押率高；从开发销售看，拿地强度过大，受政策等影响去化不利，销售净利率下滑；从财务数据看，企业高杠杆扩张，财务指标远未达到“三道红线”要求，经营现金流入不敷出。

反之，什么样的房企能够跨越周期、稳健笃行，业内的看法则颇为一致，其中便包括区域深耕。碧桂园提出做一成一，时代中国提出战略聚焦，中海提出持续深化，万科则提出投资要向市场稳定、安全边际高的地区倾斜。这些房企在区域深耕方面，已然构筑起自己的护城河。

明源地产研究院指出，目前行业正在发生深刻变化，去年仍保持业绩正增长的房企主要包括三类：一类是国央企，一类是多元业务成型的房企；还有一类就是区域深耕房企。“事实证明，全国化未必适合所有房企，区域深耕也未必不能做大做强。现在回过头来看，在地产下行期更具足够抗风险能力的，反而是那些在大本营根基稳固的房企。”

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▲时代中国董事会主席岑钊雄在线上发布会答记者问

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▲时代中国董事会主席岑钊雄（左二）、执行董事牛霁旻（左一）、联席总裁周四阳（右二）、投资者关系高级经理周莹（右一）出席业绩发布会

得城市群者得未来

“深耕”是策略，是方法论，一家房企能否持续做优做强，更核心的考量指标，则是看它的底色，即深耕的区域和地块质量。

华夏幸福产业研究院在一篇研究报告中提出，参照日本经验及启示，尽管中国拥有更大的人口基数和增长潜力，但是依然难以支撑所有区域市场向好。未来的房地产市场，区域分化必将不断加剧。未来，城镇化新增人口的2/3将集中在城市群，得城市群者得未来。

中国的城市群数量众多，“十四五”规划纲要中，明确圈定19个国家级城市群，作为推进城镇化建设的重要抓手。其中，粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。

身处改革开放前沿，粤港澳大湾区的经济实力有目共睹。数据显示，2021年粤港澳大湾区11个城市中，珠三角核心区9市的GDP合计为100585亿元，同比增长了7.9%。这也是珠三角地区首次迈上10万亿新台阶。

这里还是明星上市公司的聚集地，截至2021年4月，粤港澳大湾区共有651家A股上市公司，总市值高达15.12万亿元，包括中国平安、招商银行、美的集团、格力电器、万科A、保利发展等。

经济的持续向好，加速人口进一步向粤港澳大湾区内聚集。第七次全国人口普查结果显示，2020年粤港澳大湾区9市常住人口7801万人，相较2010年增加2189万人，增幅高达39.02%，远高于北京和上海。

人口的持续涌入，也为粤港湾大湾区的房地产市场提供了源源不断的刚需购买力。克而瑞数据显示，2021年，湾区九城商品房销售金额高达1.8万亿元，商品房成交面积8170万平方米。

在庞大市场蛋糕面前，众多房企纷纷进军驻扎大湾区市场。“房企越想进入的区域，意味着其市场发展潜力越高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，同理，哪家房企在上述区域拥有的土储越多，其在行业中的竞争力也就越强。

下半场的“千里马”

近几年，房企纷纷标榜自己在粤港澳大湾区深耕，但从现状来看，真正能把大湾区做深做透的房企并不多。

房企在一个区域做到什么程度才算得上深耕？明源地产研究院认为至少得符合两个条件：一是市占率达到一定的规模。其次在当地较高的市场认可度，口碑及美誉度高，形成一定的品牌影响力。

说到深耕大湾区的典型代表，很多人会想到时代中国。自1999年在广州成立以来，时代中国便以敏锐洞察力，坚持区域深耕战略，实现了湾区9城的超前部署。

截至2021年末，时代中国在16个城市或地区拥有土地储备总建筑面积约1994万平方米，其中，在经济发达的大湾区土储占比近90%，足够支持公司今后三年的发展。此外，时代中国在国内9个城市，拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。

和其他深耕型房企不同的是，时代中国不会盲目追求区域内的高覆盖率，而是选择深耕高能级城市、具有良好基本面城市为主，并不盲目下沉至县、镇等区域。

“让投资更加聚焦、更加简单，这是公司一个很重要的策略。”时代中国管理层表示，公司销售集中在大湾区、核心都市圈，在大湾区的土地储备占比近90%，这些区域抗压性更强，经济活跃，市场真实的刚性及改善性需求较为旺盛，对市场回暖的反应也较迅速，有利于公司在销售端的表现。尤其在区域市场环境不断分化的当下，这种投资策略的优势更为突出。

2021年，在行业与市场剧烈波动的大环境下，时代中国录得合同销售额955.9亿元，且公司自主操盘比例高，权益占比高达87%；营业收入达436.4亿元人民币，同比增长13.1%；毛利由2020年111.02亿元增加至120.53亿元，增幅为8.6%；合同销售均价为每平方米18590元，同比增长24.7%。

市占率方面，据克而瑞发布的数据，凭借着对粤港澳大湾区的持续投入，时代中国的湾区市占率从2011年的0.73%提升至2020年的3.35%，在行业内排名第5。2021年度粤港澳大湾区房企流量销售金额榜中，时代中国位列第8，流量面积榜位列第5，再次彰显其深耕湾区的强劲实力。

“产品力则是时代中国的又一核心竞争力，2021年下半年以来，该公司在产品、服务方面做进一步的提升，为客户创造更大的价值。比如，通过积极引入商业、教育等配套，提升业主居住便利性、舒适度，满足客户对生活多维度的需求。”一位业内人士表示，此外，时代中国“生活艺术家”的品牌理念及品牌调性深入人心，一直受到消费者的喜爱，具备品牌竞争力及溢价能力。

随着国家政策和金融杠杆红利的褪去，房地产行业将告别唯规模论的高速发展阶段。时代中国表示，未来公司将保持适度规模，通过打造卓越的产品和服务，提升品牌溢价能力，保持有竞争力的盈利水平。

“同时，公司也将继续保持战略的聚焦，聚焦住宅开发业务和城市更新业务，保持适当规模且优质的土地储备；聚焦深耕粤港澳大湾区内的高价值区域，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域，实现有质量的发展。”管理层续称。

可研智库表示，无论市场形势如何变化，对组织的锤炼和对效能的追求，将帮助企业提升内功，从容应对外部变化。作为企业提效的有力武器，做好区域深耕将赋予企业跨越周期的力量。

明源地产研究院也指出，区域深耕房企往往步伐稳健，扩张速度相对缓和。到了市场下行期，区域深耕房企得益于安全的财务以及深厚的客户基础，反而表现出更强的弹性。“不难预见，区域深耕房企极有可能成为地产下半场的“千里马”。”