物业并购潮：房企甩卖增多，禹洲、中南先后被华润万象生活看上

刘婷

2022-01-21 20:28:52

来源: 时代周报

物企不再将IPO当成唯一出路

物业股上市热潮褪去，物业企业不再将IPO当成唯一出路。相比漫长的募资过程，卖身更能解资金之渴。

1月20日晚，华润万象生活（01209.HK）公告称，公司计划收购中南集团旗下核心物业主体企业江苏中南全部股权，收购代价不高于22.6亿元。江苏中南为中南服务的运营主体。2021年11月12日，中南服务刚通过港交所聆讯。

在融资收紧、楼市下行的背景下，出售物业公司是最快的变现方式之一。曲线上岸的故事在半个月前已上演。

1月5日，禹洲集团（01628.HK）和华润万象生活先后发布公告，华润万象生活拟收购禹洲物业，交易金额不高于10.6亿元。禹洲物业是禹佳生活服务集团旗下物管集团。2021年，禹佳生活服务集团曾二次递交招股书，均以“失效”告终。

在这场收并购大潮中，央企国企成为高频买家。在此推动下，物业行业拉开“大鱼吃小鱼”序幕。

华润万象生活积极外拓

半个月内连下两单，华润万象生活的扩张野心显露无疑。

2021年，华润万象生活定下“2021年实现第三方拓展4500万平方米”的规模增长目标。半年报数据显示，2021年上半年，华润万象生活第三方外拓面积为1765万平方米。

收购禹洲物业，将为华润万象生活再拓疆土。禹佳生活服务集团招股书显示，截至2020年12月31日，禹佳生活服务为127个项目提供物业管理服务，在管面积1760万平方米，订约管理服务项目177个，订约管理面积2660万平方米。营收方面，2018年、2019年和2020年复合增长率为26.9%；净利润复合增长率55.9%。

对于此次收购，华润万象生活称，禹洲物业于福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。收购事项将扩大华润万象生活服务范围，加强在上述地区的物业管理组合，通过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。

物企竞争如今已进入白热化阶段，扩张速度决定规模比拼成果。相较于自有物业扩展，收并购周期更短、效率更高。

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（图源：视觉中国）

收购深耕长三角的中南服务，是华润万象生活“走出去”的重要举措。截至2022年1月20日，中南服务在江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计5年内在管面积达9000万平方米以上。

华润万象生活表示，收购中南服务事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，提升集团区域协同价值。

关于华润万象生活的收购标准、投后管理和未来收购计划，时代周报记者于1月21日发函至华润万象生活相关部门，截至发稿未获回复。

卖物业降负债

买方通过买买买扩大市场占有率，而卖方则以出售资产快速回笼资金。当物业股热度不再，调整上市计划是更明智的选择。

禹洲方面表示，通过出售物业有利于禹洲降负债、降杠杆，优化现有负债结构。出售物业后，禹洲将重新调配财务资源至其他业务，用于公司未来发展。鉴于目前已有多家物企招股书失效，物业股估值整体下行，现阶段上市也难以体现中型物管公司的投资价值。禹洲集团在积极调整上市方案及策略，未来将更加注重商业资产的运营及管理。

资本市场降温已成共识，中小物企放弃上市、选择出售股权或成趋势。

1月21日，中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙在接受时代周报记者采访时表示，当前禹洲集团和中南集团等开发商都面临资金链紧张和流动性问题，需要优质资产变现还债。目前物企上市估值较低，发售也不理想，并不能募集大量资金。

“如果开发商资金链紧张、物业估值低等条件持续不变，未来半年还会陆续有一些公司会公布放弃上市被并购。”杨熙表示。

在收并购推动下，不同量级之间的企业差距逐渐拉大，物业行业头部效应渐显。

克而瑞物管数据系统监测数据显示，2021年物管企业的TOP10门槛值大幅提升，前十企业门槛为在管面积值2.7亿平方米以上，较2020年数值提升8300万平方米，增幅为44.39%。