龙湖拆分物业板块上市：净利连续三年增长，物业在管面积2.5亿平方米

赵佳琪

2022-01-11 08:14:42

来源: 时代周报APP

文/赵佳琪

2022年物业行业的开年大戏由龙湖开启。一直以来，龙湖的物业板块究竟于何时上市，行业内外广为关注。而这个问题，在1月7日，终于有了答案。

1月7日晚间，龙湖集团发布公告称，建议分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）于香港联合交易所有限公司主板独立上市。同一时间，龙湖智创生活向港交所递交招股书。

招股书显示，截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元，净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。截至2021年12月28日，龙湖智创生活在一二线城市的商业运营服务项目占比超过90%。

营收、净利润的快速增长，得益于龙湖集团的不断探索以及洞悉消费者的前瞻眼光。而龙湖智创生活则是龙湖集团生态体系的全新外延，其有机融合了龙湖集团原有智慧服务以及商业运营服务的核心能力，两个轻资产航道协同配合。

借助轻资产运营的核心能力，龙湖智创生活为购物中心提供全生命周期的资产管理服务，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。

目前，龙湖智创生活包括了对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务，为包括“天街”“星悦荟”等在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体，提供商业运营服务和物业管理服务。

物业管理服务方面，招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约管理及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。其中，为购物中心提供物业管理服务的面积为930万平方米。此外，业务范围还涵盖了办公、产业、公共及其他设施，如政府设施、学校、医院及公园等。物业类型的日益丰富，有效增强了龙湖智创生活的深度和广度。

值得注意的是，与其他严重依赖母公司的物管企业不同，龙湖智创生活拥有极强的自主“造血”能力。数据显示，截至2021年9月30日，龙湖智创生活住宅物业管理服务项目中，来自独立第三方项目的在管面积占比达到59.8%。

同时，龙湖智创生活的营收中，来自龙湖集团的收入分别为6.66亿元、15.3亿元、23.33亿元，分别占龙湖智创生活总收入的15.24%、23.65%及30.02%。也就是说，龙湖智创生活的绝大部分营收，来源于外部项目。

龙湖智创生活的物业管理亦处于行业领先地位。在物业管理服务市场，按2020年人均创收及人均在管建筑面积计算，龙湖智创生活人均在管面积、人均创收，均为行业第一。

商业运营方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活已就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业，服务超过1.3万名租户。余下68个购物中心预计于2022―2025年期间开业。

根据龙湖智创生活披露，2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。截至2020年12月31日，按每家门店的日均客流计，龙湖智创生活在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二。

事实上，龙湖智创生活优质的服务离不开科技赋能，这从“龙湖智创生活”的名字中便可看出。2018年，龙湖集团曾提出“空间即服务”战略，依循该战略，龙湖集团“开发+服务”双引擎驱动，推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务的相互促进，“一个龙湖”业务高效协同，龙湖多个核心业务进入，在巩固行业的领先地位的同时，核心能力也不断沉淀，构建出了行业领先的数字化、智能化科技体系。

而龙湖智创生活的科技触角，同样触及了商业运营层面。在龙湖智创生活运营的购物中心，八个数字化工具，已经涵盖了运营的方方面面，如提供一站式全方位服务以提升商业运营管理、营销活动和在线销售的“流量在线”、提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等，将线下的客户流量实现在线化，进一步协助业务创新，提高客户满意度。

随着“开发+服务”双引擎战略格局日渐清晰，分拆龙湖智创生活上市是一个由量变带来质变的结果，也是“空间即服务”战略下服务力的集中体现。