精益布局，筑稳双曲线，“实力派”中国金茂从容前行

刘新歌

2021-08-26 18:02:49

来源: 时代财经

城市运营已成为中国金茂的“第二曲线”，赋予其穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。

金茂大厦.jpg 图片来源：图虫创意

我国房地产市场及竞争格局正在发生巨变。不同的时代，发生变化的不仅是发展速度、空间，更是行业底层逻辑。如果说地产上半场拼的是杠杆、勇气和机遇，下半场则是靠实力、能力才能笑到最后的赛场。

活下去、活得好，前提条件是能力的变现。而能力，来自之前艰苦的训练、未雨绸缪的快速反应和及时调整。调营收、降负债，中国金茂应对新周期的前瞻性准备，从其2021年中期业绩报可见端倪。

今年上半年，中国金茂合约销售额达1301.5亿元，同比增长27%，实现2014年以来连续七年同期销售额的稳定增长；全年目标达成率为52%，居于行业前列；营业收入更是同比大幅增长135%，达284.56亿元。

从容前行

金融去杠杆是中国房地产市场的重大转折点。自2020下半年监管层推出地产调控“三条红线”以来，房企的战略分化已经势不可挡。

当降负债、变绿档成为行业迫切任务时，中国金茂步伐从容。今年上半年，中国金茂继续保持“三道红线”全绿档的安全表现，公司融资成本下降至4.01%，其中外币债务融资成本低至2.33%。

销售的持续稳定上扬和高回款率是优秀财务表现的基石。上半年，实现27%同比增速的同时，中国金茂回款达1229亿元，回款率超94%。事实上，从2019年开始，中国金茂回款率就稳定保持在90%以上的高水平，为其发展提供了稳健、明确的现金流，也进一步夯实了财务健康与安全的现金池。

目前，中国金茂在全国53个城市布局300余项目，在全国一二线核心城市中占据了市场领先地位。其在土地拓展上一直坚持聚焦一二线、深耕现有城市的策略，深度布局了京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等6大城市群。

截至2021年6月底，中国金茂总土储超8500万平方米，其中二级项目土地储备超80%位于一二线城市。在颇具经济活力的一二线城市的深耕，为营销和去化带来极大助力。截至中报发布当日，金茂旗下销售额过百亿的城市公司已经达到5个，分别是北京、杭州、青岛、南京、上海。

中国金茂的产品力是使其在白热化中市场竞争中脱颖而出的根本。今年上半年，中国金茂旗下“府”、“悦”、“墅”三大产品线，以及试点中的“国际社区”产品线，根据客户的需求精准优化升级，赢得了市场更多认同。

其中，作为中国金茂旗下最具行业知名度和市场认可度的王牌产品——金茂府系产品实现了多城热销：北京颐和金茂府的半年签约金额35.5 亿元,东叁金茂府签约38.7 亿元；珠三角城市群中，深圳龙华金茂府上半年累计签约35.2亿元；长三角城市群中，义乌福田金茂府签约销售44.0亿元。

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筑牢“第二曲线”

行业新周期，房企纷纷寻求“第二曲线”，以求在新的周期下转型、赢得突破。自2015年宣布向城市运营商转型以来，城市运营已成为中国金茂的“第二曲线”，赋予其穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。

城市运营对房企运营能力要求极高，企业既需要熟悉区域规划、一级二级土地开发，又需要能够导入产业、资产运营，更需要投入更长的建设周期和资金。

截至目前，中国金茂在全国已布局30个城市运营项目，包括24个城市新城、3个城市核心综合体及3个特色小镇。2021上半年，城市运营的合同销售贡献率已提升至24%，较去年年末提升了3个百分点。这意味着，中国金茂的城市运营战略优势持续增长，夯实了具备战略高效驱动力的“第二曲线”。

上半年，中国金茂新增3个城市运营项目，并于7月成功收购了中国宏泰29.90%股份，成为其第二大股东。此次收购，进一步提升了业界及投资者对于中国金茂优质土储的想象力。

从2019年开始，中国金茂的城市运营业务进入规模复制期。而城市运营之所以能成为助力中国金茂高效向上发展的“第二曲线”，源于其在产业及资源上的“硬实力”。

今年5月，“两化”重组，中国中化成为全球规模最大的综合性化工企业。依托母公司的创新资源，围绕城市运营项目，中国金茂在生命科学、材料科学、基础化工、环境科学、橡胶轮胎、机械装备、产业金融等领域的资源导入能力进一步的夯实。2021年上半年，中国金茂新增产业资源战略签约154家，包括云迹科技、华东师范大学教育集团、吉因加、言几又在内的大科技、大健康、大文化产业活跃战略合作资源累计已超过1300家。