潘军“二次创业”回归一线:花样年与彩生活再提规模冲刺

刘婷
2021-03-29 20:11:08
来源: 时代周报
花样年和彩生活先后于2019年和2020年提出“二次创业”

同时担任花样年(01777.HK)董事会主席和彩生活(01778.HK)董事会主席兼首席执行官的潘军,再度提出规模加速扩张的目标。

3月26日,彩生活发布人事变更公告,原首席执行官兼执行董事黄玮辞职,潘军继续担任董事会主席并回归一线兼任CEO。花样年地产集团副总裁朱国刚加入彩生活董事会担任执行董事。

彩生活称,朱国刚的加入将加强彩生活与花样年的沟通互动。

值得注意的是,彩生活是头部物业公司中与母公司黏性最低的企业,截至2020年年底,彩生活管理面积中98.5%来自独立第三方。此番人事换防后,彩生活将进一步与花样年合作,管理面积中来自花样年的比例或将有所提升。

花样年和彩生活先后于2019年和2020年提出“二次创业”。2021年,花样年销售额目标为600亿元,增速约为22%。同时,花样年再次提出要重回行业50强。

潘军还表示,2021年,彩生活也将回到持续增长的轨道,重新焕发物业第一股的活力。

VCG211184913598.jpg图源:视觉中国

花样年提速

2019年,花样年提出“二次创业”口号,称将在短期内重回行业50强。近两年,花样年销售额增长明显,行业排位有所提高。

2020年,花样年录得合同销售额为492.1亿元,同比增长36%,完成450亿元的销售目标。

在克而瑞研究中心发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,花样年排第72名。榜单中TOP50的门槛约为859亿元,花样年距此仍有一段不小的距离。

为给销售提供充足“弹药”,2020年,花样年积极补仓,新增货值创新高。2020年,花样年累计在南京、杭州、绍兴、成都、北京、佛山等一二线城市获取20幅土地,新增项目总建筑面积达到335万平方米,预期可售货值达到483亿元。

截至2020年年底,花样年规划土地储备达到3760万平方米,其中已确权的土储为1713万平方米,城市更新项目土储为2047万平方米。

“2020年,通过对工程节点的强管控,公司整体工程速度大幅度提速,新项目从拿地至开盘缩短至7.4个月,速度是有史以来最快的。”在花样年2020年年度业绩会上,花样年执行董事、地产集团的首席运营官张惠明表示,2020年,花样年提速增效,加强营销能力建设,通过完善营销管控体系和赋能平台,推动考核激励体系落地,如就签约、回款指标进行双月奖惩机制;设置清尾盘、业主满意度的专项激励等。

尽管如此,花样年的盈利能力指标却不及预期。2020年,花样年录得净利率8.05%,同比微增0.17个百分点;毛利率24.56%,同比下降3个百分点。

受此影响,花样年毛利率连续2年录得下跌。2018-2020年,花样年毛利率分别为29.92%、27.97%、24.56%,同比增长1%、-6.5%、-12.19%。

VCG41N922830200.jpg图源:视觉中国

彩生活反思

“彩生活在发展的过程中也走过了一些弯路,之前有一段时间倾注了大量精力在线上服务方面,在某种程度上忽略了线下物业的管理与服务,造成客户满意度下降,增长速度也有所放缓。从目前资本市场对彩生活的估值上,也反映了市场对我们的看法。”3月26日,在彩生活2020年度业绩会上,潘军对彩生活的战略进行反思。

2020年是物业公司突破的一年,全年共有18家IPO新兵登陆资本市场,其中不乏融创服务和恒大物业等头部物企,“物业第一股”彩生活风头不再。

为保持头部竞争优势,潘军提出“二次创业”,称彩生活计划再用一年左右时间,将回到持续增长的轨道,发挥龙头优势,实现规模增长、收益增长和满意度增长。

2020年,彩生活将从“人”“事”“钱”等方面进行“二次创业”。

具体而言,“人”的方面主要是架构精简和调整,通过精简架构将战区合并,让组织扁平化,总部职能部门同步调整,权责更清晰,有效提升管理效率。

2020年上半年,彩生活在持续深化组织架构调整过程中,曾直接砍掉二级集团,形成五大战区和三个特区,对区域放权。

“事”的方面是指基础业务和增值服务的调整,彩生活将回归基础服务本源、夯实基础业务。

在增值服务方面,彩生活过去忽略成本效益的考量,现在将引进京东、360这种专业的合作伙伴,进行双方资源和技术互补。

“钱”的方面主要指资金回笼和债务优化。彩生活将对以前的一些投资进行梳理和调整,同时提升资金的使用效率、降低融资成本。

从结果看,彩生活“二次创业”成效目前尚未显现。

截至2020年12月31日,彩生活的合约管理总建筑面积达5.63亿平方米,规模领先同行。克而瑞物管的统计数据显示,彩生活与万科云、雅生活、碧桂园服务等均为行业第一梯队。

但在营收、净利润等指标上,彩生活表现明显逊色。年报显示,彩生活2020年营业收入为35.96亿元,同比下降6.5%;归属于控股股东的净利润同比增长0.6%至5.02亿元;净利率同比增长1.2个百分点至15.1%。

相比之下,碧桂园服务(06098.HK)2020年实现营业总收入157.31亿元,同比增长62.1%;归母净利润26.86亿元,同比增长60.8%。雅生活(03319.HK)2020年收入100.3亿元,同比增长95.5%,净利润19.7亿元,同比增长52.7%。

对于营业收入下降,潘军称是彩生活主动调整的结果。过去一年,彩生活减少部分低效益项目,造成营业收入下降。彩生活希望将低效项目置换成效益更理想的项目,新增长的管理面积将带来进一步的盈利增长。

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