“三道红线”下房企如何实现高质量发展?佳兆业给出“抄作业”模板

刘婷
2021-03-26 12:20:03
来源: 时代周报APP

文/刘婷

进入2020年,受宏观经济和疫情冲击的双重影响,房地产市场持续低迷,优质房企的成绩单因而备受资本市场关注。

3月25日,佳兆业发布2020年度业绩报告。2020年佳兆业实现销售额1069亿元,同比增长21%。近三年,佳兆业销售年复合增长率为24%。在3月25日举办的年度业绩会上,佳兆业集团董事局主席郭英成表示,今年销售额目标为1300亿元,未来每年增长不低于20%。 

在销售业绩稳步提升的背景下,佳兆业财务指标也进一步优化。2020年,佳兆业核心指标保持双位数增幅。全年净利润录得52.8亿元,同比增长26.8%;归母净利润为54.5亿元,同比增长18.6%;毛利润为159亿,同比增15%。 

与此同时,佳兆业坚持稳健的财务策略,严格控制有息负债规模,提升长短债比等,不断优化资本结构。截至2020年末,佳兆业已经从“橙档”降至“黄档”,并将在今年实现“绿档”目标。 

均衡发展 

房地产行业步入密集调控时期,房企增长速放缓已是共识。2020年,佳兆业规模发展按下快进键。前十强房企销售额增速均值约为12.4%,同期佳兆业销售额增速达21%。 

高增长的密码来自于前瞻性的战略布局。一直以来,佳兆业坚持布局一二线重点城市战略。截至2020年末,佳兆业土地储备约2875万平方米,总货值超6700亿元,其中一线城市货值占比约51%。 

粤港澳大湾区是房企的兵家必争之地,佳兆业则凭借着天时地利优势实现规模跃升。目前,佳兆业在粤港澳大湾区的土储面积占比约55%,货值超4600亿元。过去一年,佳兆业在粤港澳大湾区的销售金额占集团总销售额比重达58%,结转收入占比达71%。 

值得注意的是,2020年佳兆业香港取得重要突破,目前拥有4个地产项目,货值近300亿港元。在香港的首个项目长沙湾弦雅,疫情之下开盘去化7成,成绩斐然。 

充实的粮仓亦为业绩爆发提供弹药。2020年,佳兆业坚持审慎稳健的投资策略,通过招拍挂、收并购、旧改等多元方式择机补充土储,新增项目47个,新增土地储备计容面积约921万平方米,对应货值约1900亿元。 

“(我们)还是希望有质量的增长,在利润、风险、规模等多方面平衡下,保证合理的增长。”业绩会上,郭英成表示,今年佳兆业可售货值约为2000亿元,按照60%-65%的去化率计算,全年销售额目标约为1300亿。未来,佳兆业将争取每年销售额不低于20%的增长。 

“旧改王”的新机遇 

“十四五”规划纲要明确提出要实施“城市更新行动”。两会也提出,今年将新开工改造城镇老旧小区53万个。 

旧改大年已至,“湾区旧改王”佳兆业迎来发展机遇。截至2020年底,佳兆业拥有城市更新项目201个,占地面积超5000万平方米,绝大部分位于粤港澳大湾区,其中深圳、广州两地货值占比高达86%。 

佳兆业在外拓,也在沉淀。2020年,佳兆业新拓城市更新项目54个,主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市;新拓项目数量是2019年的近3倍。与此同时,佳兆业把深圳城市更新模式复制到异地,在上海、贵州和云南等地区落地项目,城市更新版图不断扩大。 

近年来,佳兆业集团城市更新项目转化速度明显提升。2019年,佳兆业旧改转化8个项目,可售货值人民币约346亿元。2020年佳兆业转化9个项目,可售面积近180万平方米,转化面积同比大幅增长152%。 

丰富的旧改储备为佳兆业提供持续稳增的护城河。业绩会上,佳兆业管理层人士表示,未来1-2年,佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米,总货值可达2000亿元。其中,2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米,总货值约660亿元。 

与公开拍地相比,城市更新以较低的地价获取土地储备,为利润率提供保障。2020年,佳兆业的核心指标保持双位数增幅。全年净利润录得52.8亿元,同比增长26.8%;归母净利润为54.5亿元,同比增长18.6%;毛利润为159亿,同比增15%。 

“三道红线”由“橙”转“黄” 

“三道红线”之下,以杠杆换增长的时代已经远去,向精细化管理要效益成为行业共识。 

早在融资新规出台之前,佳兆业便已开始稳步降负债。2018年至2020年,佳兆业的净负债率分别为236%、144%、98%,降债效果显著。 

截至2020年度报告期末,佳兆业净负债率大幅降至98%,现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍,剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。 

以“三道红线”标准看,佳兆业已经实现由“橙”转“黄”。佳兆业管理层人士表示,佳兆业将在2021年实现“三道红线”全部达标,转为“绿档”企业。这意味着,佳兆业未来每年的有息负债增长上限为15%,为发展赢得充足的空间。 

“加强精细化管理。提升运营效率降低成本费用,降低融资成本,向管理要利润。”业绩会上,佳兆业管理层人士表示,2021年,集团目标是将综合融资成本再降1个百分点。截至2020年12月31日,佳兆业境内融资成本为7.4%,较上年末下降60个BP;境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。

得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况,佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。境外,穆迪、标普和惠誉均给予较高评级,展望“稳定”;境内,中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级,展望“稳定”,明晟(MSCI)上调集团ESG评级至BB,位列恒生指数内房股领先水平。中信里昂、国元国际、西南证券、安信国际、海通证券、国信证券等十数家机构券商坚定看好佳兆业集团基本面及成长性,给予“买入”或“增持”评级,并上调目标价。

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