连续第二年未提“房地产税”,政府工作报告定调了,要帮助解决新市民、青年人住房问题

刘新歌
2021-03-05 21:49:35
来源: 时代财经
与2020年一样,房地产税再次“缺席”政府工作报告。

VCG111319911896.jpg图片来源:视觉中国

每年的全国两会都在为新一年的发展锚向定标。作为“十四五”开局之年,今年两会更受关注。

3月5日上午,第十三届全国人大四次会议开幕,政府工作报告(以下简称“《报告》”)提及,在2021年要重点做好八大工作。而关于房地产的相关表述位于第八项“切实增进民生福祉”的内容中,篇幅不及去年,仅为127个字。

《报告》指出,要保障好群众住房需求,除了坚持“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的基本定位,还要解决好大城市住房突出问题。而增加保障性住房、规范发展长租房成为解题之道。

不过,与2020年一样,房地产税再次“缺席”政府工作报告。

WechatIMG11273.jpeg时代财经/制图

楼市平稳是大概率事件

“房住不炒”在2016年中央经济工作会议上被首次提出,为楼市的发展划定基调和方向。除在2019年两会“缺席”外,“房住不炒”已经第4次出现在政府工作报告中,也使楼市调控走出过往“三年一循环”的市场周期。

“稳定”仍将是今年楼市的主调,行业一步步告别高周转、高增长,房企亚派如何适应并从容“穿越”周期将成为共同的课题。中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅对时代财经指出,房企要顺应整个发展态势,从中寻找发展机会。

“《报告》提出,今年常住人口城镇化率要提高到65%、提高了五个百分点,人口向大城市、核心城市集中的态势比较明显。在发展壮大城市群和都市圈、提升城镇化发展质量中,房企可以寻找一些机会。”

中原地产首席分析师张大伟也表示,重申“房住不炒”表明2021年楼市调控会井喷,市场不太可能再出现2020年的上涨,市场平稳发展是大概率事件。

解决好大城市住房问题

总体平稳下,局部楼市仍存难题。城镇化为房地产行业带来发展机会,也带来调控压力,大城市尤甚。

在“大城市放不下肉身,小城市容不下灵魂”的调侃式吐槽背后,大城市的房价正在制约城市和产业的发展。继去年12月中央经济工作会议提出“要解决好大城市住房突出问题”后,该议题再次被写进《报告》。

补上调控漏洞是大城市的应对方案。中原地产研究中心数据显示,截至2月底,今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次,北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市是调控“高发地”,主要从法拍房限购、离异人士限购、限制贷款额度、提高房贷利率、清查楼市违规资金等方面围堵投资客。

土地供给端也在发生剧变。2月底,自然资源部开发利用司发文要求包括4个一线城市、18个热点二线城市在内的22城对住宅用地实行“两集中”同步公开出让,同时要求各地引导住宅用地市场理性竞争。业内人士认为,这将影响土地溢价率以及房价,尤其是楼市轮动周期。

长租房市场仍有可为

打击炒房等扰乱楼市的资本力量,只是稳定楼市的治标之策,真正要解决城市尤其是大城市的住房问题,还要想方设法保障、满足需求。政府工作报告提出,将从增加保障性住房、规范发展长租房等方面予以解决。

首先,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给;其次,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

作为商品房市场的有效补充,租赁市场不是第一次出现在政府工作报告中。2017年两会提出“健全购租并举的住房制度”后,长租公寓被推上风口,资本快速涌入,众多房企也将其视为新的盈利赛道。不过,2018年以来,长租公寓行业爆雷不断,资本盛宴过后留下一地狼藉。

但未来,租赁住房仍是解决大城市居住问题的有效路径。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,后续租赁市场将继续发力,发展将更聚焦于长租房市场。政府工作报告也明确提及要降低租赁住房税费,为租赁市场业务发展“减负”,

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经指出,《报告》提及的“发展长租房市场”与长租公寓有交叉,但不完全是一回事。“长租房市场针对的是租赁行为,原来的租赁其实是短租,只是没买房前的权益之计。政府现在是鼓励发展‘长租’这种租赁行为,长租公寓、政策性租赁住房、企业宿舍等都可以参与其中。”

李宇嘉建议,政府应在政策上给予鼓励和扶持,如对长租租客发放租赁的普惠性融资,对签订了几年以上租赁合同的租赁所得减免税收等。“这也有利租赁企业的运营和发展,因为租期长且稳定,将降低空置率、提高经营收益;同时,也利于租赁企业做长期的运营规划、做大规模。”

连续第二年未提房地产税

继去年之后,房地产税立法问题再次“缺席”政府工作报告。华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员贾康对时代财经称,“这意味着房地产税‘立法先行’的改革没有作为今年的工作要点。”

“房地产税的立法进度要看未来的动态。目前来看,时间表(即在本届人大的任期内启动立法)还没有改变,还有两年时间、再看看。”贾康说。

房地产税是一个老生常谈的话题,从2010年国务院首次按现行表述提出起算,至今已过了十余年,期间中央的态度也多次转变,相关立法工作在艰难中推进,房地产税的落地“忽近忽远”。

2013年,房地产税立法首次被提上日程,2015年被列入预备项目,2016年被列入第一类立法项目。2017年,十二届全国人大五次会议新闻发布会上,发言人傅莹表示,“把制定房地产税法列入了五年立法规划”。随后,从2018年的“稳妥推进”到2019年的“稳步推进”,房地产税的落地似乎越来越近了。

但到了2020年,中央对房地产税立法工作的表述,从原来的“加快”和“稳步推进”回调到了“稳妥推进”,政府工作报告中也未对房地产税立法进行部署。贾康分析称,“可能决策上认为时机和条件还没有到位,今年在基调上应该是仍持谨慎态度。”

贾康称,“作为研究者,我认为这个改革势在必行、应该积极考虑推进。如果决策上难下决心,深圳、海南等区域可有所作为、先行试点。”

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