货币放水时代，全球资金盯上限量版稀缺资产

2021-03-04 10:07:29

来源: 时代在线

当前美联储的无限量化宽松政策，国内面临输入性通胀。为有效对冲外部宽松货币政策溢出风险，富人们想的是资产配置，中产们想的是资产保值。

随着调控持续升级，核心资产的上车通道渐渐收紧。

近期，深圳二手房参考价指导机制落地，住宅进入横盘时代。深圳周边热门区域如南沙、东莞接连升级调控，深圳客外溢路线被全面围堵。

政策为资金留了一道口子，抗通胀ICON公寓产品站上C位。近期，深圳鼓励公寓“住宅化”发展，商务公寓可通燃气。利好落地后，深圳中心区、龙华、光明等多个公寓项目应声涨价，公寓产品“一房难求”。

公寓正在崛起，高速列车正在离站，留给你思考的时间不多了。

通胀已至，深圳核心资产成避风港

为对冲疫情带来的影响，全球都开展货币大放水，迈入“负利率”时代。

美国时间2月27日凌晨，美国总统拜登提出的1.9万亿美元经济刺激计划，政府正式放闸。

国内通胀压力仍在上行。2018年以来，央行10次下调存款准备金率，共释放长期资金约8万亿元。国务院新闻办公室数据显示，2020年12月三年期和五年期存款加权平均利率分别为3.67%和3.9%，分别较上年末下降5个基点和16个基点。

现金在缩水，资产在升值。1802年以来的200多年，1美元以股票、债券、黄金的形式储藏，分别价值70万美元、1778美元、4.5美元，以现金的形式存在价值变成0.05美元，贬值99.5%。

资金在寻找相对安全的避风港。深圳乃至大湾区最好的避险资产，就是核心城市的核心资产。

《2020年胡润财富报告》显示，后疫情时代，高净值人群更看重财富的安全和归属，风险偏好降低。房产配置作为稳定的资产保值类型仍受高净值人群青睐，一二线城市的房产仍是高净值人群未来主要投资方向。

不限购不限贷的公寓，成为投资者首选。

深圳中原研究中心数据显示，2020年深圳商务公寓成交11735套，同比上升2.6%，成交面积为71.5万㎡，同比上升3.1%。值得注意的是，2020年深圳新房成交套数中，公寓占比高达20.5%。

库存告急，公寓洼地将被填平

投资者盯上深圳公寓之前，深圳公寓已经变成“限量版资产”。停止审批、可通燃气两大利好落地后，深圳公寓库存告急。

2月23日，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以使用燃气。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，公寓增加居住功能也能缓解供应压力未来商务公寓加强居住属性会是趋势。

多名业内人士认为，深圳公寓新规利好出台后，将带动公寓市场，有自住需求且没有名额的买家将更加关注公寓市场。同时，对于开发商来说，可通燃气的产品去化周期将缩短，短期内公寓市场会有一波行情。

投资者盯上深圳公寓之前，深圳公寓已经变成“限量版资产”。目前，深圳公寓产品库存告急。

2020年7月31日，《关于停止商务公寓审批的通知》出台，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓审批。这意味着，深圳公寓正式停产，存量公寓成为限量版稀缺产品。

利好落地，公寓应声而涨。近期，深圳中心区、龙华、光明等多个公寓项目都发文表示即将涨价。

近期，深圳公寓市场暗潮涌动。深圳中原研究中心数据显示，2021年1月深圳公寓成交均价上升5.8%至68632元/平。

深圳中原研究中心认为，深圳住宅限购后，商务公寓承接了部分住宅市场外溢的需求，更多地发挥了居住属性，类住宅倾向明显。2020年“715新政”使得部分人失去购房名额，而公寓产品不限购且能一定程度上满足居住需求，新政对公寓产品是一种利好。新房市场政策趋严，公寓整体去化将加快，核心区域的公寓去化更快。

产业+商圈，打开租金想象空间

前北大金融学教授唐涯在《钱从哪里来》一书中，这样定义房子的价值：房产的正式称呼是“房地产”，房子的价格反映的是房子所在土地的价值，而土地的价值来自这片土地上的经济增长潜力，即大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。

哪里才是深圳的价值高地？官方早已划上重点。

根据深圳市政府规划，未来深圳将重点推进三个金融片区，即红岭新兴金融产业带、香蜜湖金融街和前海金融城是深圳三个重点推进的金融片区。其中，红岭新兴金融产业带是目前唯一一个已经成型的产业带。

红岭新兴金融产业带建设已纳入粤港澳大湾区背景下全市推动金融业发展的重点任务之一，与前海国际金融城、福田香蜜湖金融街并列，构成“一城一街一带”深圳三大金融增长极，打造3.6公里“中国的华尔街”。

红岭新兴金融产业带规划图

与尚在拆迁的香蜜湖金融街、尚在规划的前海国际金融城相比，红岭新兴金融产业带已经提前“交作业”，利好正在逐步兑现。

作为价值高地，红岭新兴金融产业带早已成为投资热土。

2020年第四季度，开泰银行购买华润置地旗下的笋岗中心写字楼产品作为其中国总部，正式入驻华润置地笋岗中心。2018年下半年，浦发银行耗资11.5亿元买入招商中环一栋写字楼，用于建设深圳总部。

大行争相建总部之外，红岭新兴金融产业带将着力打造银证券、保险、信托、期货、基金等大型持牌金融机构集聚发展。随着高端人群不断入驻，租金回报可期。

不管是投资还是自住，笋岗都是深圳更有质感的片区。据悉，笋岗中心万象华府将引进万象系商业，引发高净值人群广泛关注。近期，多批有前瞻性的购房者涌进万象华府，提前布局价值高地。

商业为笋岗片区发展带来强力支撑，对高端人群的虹吸效应、对优质产业的吸引力，均这个片区变得愈发可期。以笋岗中心万象华府为中心，一个荟聚城市精奢高消费力群体、聚集世界500强优质企业高精尖人才、引领城市高品质生活的价值高地正在形成。

从历史每一座万象综合体所到之处，皆引领城市价值向上，成为区域价值高地。万象综合体之上的资产，其市场价值远超周边同类产品价值。

即使是在限价严厉的二手房参考价格机制中，品牌综合体项目的溢价优势仍十分凸显。以华润银湖蓝山润园为例，《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》中，银湖蓝山润园参考价约为9.6万元/㎡，同片区的金碧苑参考价约为5万元/㎡、颐园别墅参考价约为7.31万元/㎡。

除此之外，华润置地笋岗中心紧邻“新黄金三角”，周边蔡屋围商圈、人民南商圈、东门商圈等多商圈环绕。城市CBD所指，刺激公寓居住和租赁需求。

事实上，罗湖向来是深圳投资回报比最高的区域之一。2020年，罗湖平均租金为110.6元/平∙月，位居深圳第二。以笋岗为例，MR.91公馆1室1厅租金约为3630元/月，华商时代公寓1室1厅租金约为4200元/月。

随着高端产业落地、高净值人群到来，笋岗片区租金需求激增，推动租赁市场走高预期。

百万门槛买入万象资产圈层

核心地段+小户型+地铁上盖，被奉为公寓的投资圭臬。华润置地笋岗中心万象华府公寓，恰好吻合资金的每一个偏好。

2020年总价在100-300万的公寓成交套数占比高达55.1%，从成交面积段来看，45㎡以下面积段公寓占比为43.3%。可以说，小户型公寓占据市场的半壁江山，成为市场最热门的产品。

华润置地，向来最懂客户。华润置地笋岗中心万象华府打造建面约40-63㎡单房至两房公寓，更值得期待的是，华润笋岗中心万象华府是华润置地在深圳打造的首个小面积低总价的核心城区万象资产。与动辄千万起步的产品相比，万象华府给了低门槛进阶华润万象资产圈层的机会。

华润置地笋岗中心万象华府示意图

万象华府位于红岭新兴金融产业带中轴线上，是双地铁上盖物业，可触及罗湖核心CBD和购物商圈，未来将成为商务人士的投资和居住首选。

笋岗中心是华润置地的旗舰力作，打造全新概念都会综合体。集「高端品质商务旗舰甲级写字楼」——润弘大厦、「一站式全球食材采购中心」——万象食家、「品质人居」——万象华府于一体，为这座年轻的城市量身定制精致生活，让买家体验家门口购物、娱乐、休闲配套于一体的全系繁华生活。

项目7号线、17号线（规划中）双地铁站上盖，于笋岗站双线换乘，距离9号线红岭北站约600米，从万象华府出发，3-5站即可直达华强北、万象城、人民南等商圈。深圳火车站、深汕高铁清水河站（规划中）双枢纽，加强大湾区联通。

综合体的硬核优势，除了体现在对商务人群的虹吸效应外，更重要的是，有综合体的项目，生活幸福指数急速飙升。

打造多元且有质感的标杆商业，向来是华润置地的看家本领。难得的是，万象系商业从未停下创新的脚步。

万象华府即将解锁商业新玩法。华润置地万象系商业将打造首家以食为特色、以家为表达方式的一站式全球食材采购中心及多元共生业态社交场所【万象食家】。华润置地保留笋岗冷库的指标，在万象华府打造全球生鲜采买平台，没有“中间商”赚差价，鲜美即刻到家。

几乎每一个看过创意展示空间的人，都会被精装修标准惊艳。

项目以“板式布局，最大化利用城市景观资源”规划理念，打造超高层建筑视野和高度。承自华润毫厘精工标准，甄选一线精装品牌，采用健康无味环保材料，人性化收纳，匠著品质生活人居。

万象华府的公寓户户带阳台，花公寓的钱享受住宅的服务。户型为高净值人群量身定制。客厅出阳台，通透敞亮；卫生间干湿分离，使用高效，生活更从容；装修简约大气，自住投资皆宜。

服务也没有掉队。万象华府配备国家一级资质物业华润物业科技，传承幸福里至臻服务，礼遇尊贵生活。7*24小时的全天候服务，在最短时间内提供最优质的服务，是华润物业不变的追求。

约41.29㎡一房一厅户型图

创意展示空间实景图

丰富成熟的配套、华润的品牌，再加上可观的投资回报；尤其还是小面积低总价，万象华府集颜值与实力于一身，聪明的资本已经做出选择。这波作业，你抄吗？