北京、深圳严管长租公寓 :数十万租金贷用户何往,资金挪用问题何解?

2021-02-04 10:19:49

时代周报记者 黄嘉祥

频频爆雷之后,长租公寓市场迎来严监管,租金贷成为整治重点。

2月2日,北京市住房城乡建设委、市场监管局、金融局等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(下称《通知》)明确禁止“长收短付”,严控租金贷拨付对象,承租人申请的租金贷资金不得拨付给住房租赁企业,只能拨付给个人。新规将于3月1日实施。

无独有偶。就在2月1日,深圳市住房和建设局等七部门联合下发了《关于开展住房租赁资金监管的通知(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》),也要求租金纳入监管专户,租金贷直接拨给租客。


微众银行披露租金贷信息显示,截至2020年12月1日,仅蛋壳公寓在微众银行贷款的用户就达到16.18万名。保守估计,长租公寓的租金贷用户达数十万之多。

作为国内主要的长租公寓运营商,蛋壳公寓(DNK.NYSE)2月2日收报2.64美元/股,跌2.58%。

2月3日,光大银行金融市场部分析师周茂华对时代周记者表示,新规主要针对此前长租公寓发展过程中暴露的“资金池”、“长收短付”、租金挪用等乱象,进行监管规范。这些措施力图规范住房租赁服务机构行为,避免企业违规挪用资金、野蛮扩张,减少纠纷,促进住房租赁市场规范健康发展。

他还认为,租金贷的规范使用符合租户、房东和金融机构的长期利益,有利于行业健康稳定发展。

此次新规改变了饱受诟病的租金贷原有模式。

租金贷,是指租客与长租公寓运营商签订房屋租赁合同时,亦与运营商合作的金融机构签订贷款合约,金融机构一般一次性将一年的租金支付给运营商,租客则按月再向金融机构偿还租房贷款,运营商则向房东按季度或按月付租金,即“长收短付”。

利用租户信用借贷搭建的资金池,刺激公寓运营商通过“高进低出”的方式不断扩大规模。这一模式风险高企:一旦长租公寓运营商跑路或资金链断裂,房东无法继续获得房租,进而驱赶租客;而租客还需继续偿付贷款并面临无房可住的困境。此前爆雷的蛋壳公寓,七成租户使用租金贷。

北京市住房城乡建设委表示,限制企业“资金池”是新规核心内容。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金,收、付租金的周期应当匹配;明确禁止“长收短付”经营模式。

租金贷长租公寓运营商扩张的重要资金来源,此前大部分运营商都曾以“减免租金”等不同优惠手段吸引租户使用租金贷。多名租客对时代周报记者表示,有的长租公寓使用租金贷全年可减免近万元的租金。

《征求意见稿》明确禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款,禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。

一名业内人士对时代周报记者表示,新规落地后,长租公寓运营商挪用租客租金贷资金的路径基本被堵死了,“不再是以前的资本游戏,将回归中介服务本源,金融机构的租金贷业务分成也会发生相应变化”。新规实施将对运营商提出更高要求,租金贷规模大概率会出现一定程度下降。

周茂华则认为,新规出台后,短期市场有个适应过程,但中长期来看,租金贷发展仍取决于市场对该金融产品需求。那些房价相对高、人口集中的一二线及周边热点城市的租房租赁需求旺盛,尤其新生代住房观念转变,国内住房租赁市场潜力大,租金贷业务仍有空间。

新规落地后,金融机构对租金贷的风控也将发生变化,由以往对长租公寓运营商和租客的双重风控,或变为以租客个人为主。

消费金融专家苏筱芮对时代周报记者表示,此次新规对于金融机构的要求仅限于改变业务模式,可以参照兴业消金的“立业计划”,将对机构风控转变为对个人风控,预计在审核速度方面不会产生较大改变,银行等金融机构应当加大对租客消费凭证的审核以及贷后资金流向的追踪。

“租金贷只能拨付给个人,有可能出现另一个问题就是,租金贷被租客套现并挪作他用。如何防范潜在的道德风险,仍是监管难点。”周茂华说。

在他看来,金融机构应借助信息手段,建立专户,实现专款专用,并建立定期检查机制,并让关联企业与租金贷账户数据能相互验证;完善内部审批放贷流程,压实责任,对违规挪作他用的客户出台有效的惩戒措施。

一名地方金融监管人士对时代周报记者表示,未来,监管仍需进一步明确细则,加强对租赁市场的常态化监管,提高违规违法成本。

编辑 梁柯志

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