燕郊首尔甜城再调查:业主因签“补充协议”败诉,燕郊房地产20年“野蛮生长”

张照、胡文静
2020-12-25 11:06:35

日前,《燕郊首尔甜城涉嫌虚假宣传,北漂花百万买层高1.4米“缩水公寓”》一文发布后引起热议,燕郊楼市再次刺痛“北漂房奴”们的心。
发文后的几天,《消费者报道》首次收到首尔甜城方立方项目开发商诚越房地产开发有限公司(以下简称“诚越房地产”或“公司”)的回复函。

《消费者报道》随即对于燕郊首尔甜城项目进行了再调查。

此前报道指出,首尔甜城-方立方(下称“首尔甜城”)的业主本以为自己买了离地铁口仅800米的公寓,在收房时却发现被开发商忽悠了。不仅20分钟地铁到达北京核心区成了空话,就连宣称3.9米的loft公寓也被大幅“缩水”了。据了解,业主们购买的loft公寓屋内净高为3.71米,远低于购买前广告所称的3.9米。


对此,诚越房地产在给《消费者报道》的回复函中表示,公司在销售推广时涉及的地铁内容均“摘抄”自2015年9月14日经国家发改委批复的《北京市城市轨道交通第二期建设规划(2015~2021年)》,并无虚假宣传;其次,公司“开发的甜城方立方项目LOFT产品实际层高3.9米”,符合业主与公司签订的《商品房买卖合同》。


不过,诚越房地产的解释并没有让业主们感到满意。《消费者报道》发现业主投诉所说的首尔甜城涉嫌虚假宣传也并非空穴来风。早在2019年5月,该楼盘就因为在建设工地外墙上发布涉及“副中心东岸,地铁旁”的虚假广告,被三河市市场监督管理局处以行政处罚。该行政处罚决定书中明确指出,该项目附近无地铁站,也未标明所涉轨道交通线路是“在建中”等信息,存在“误导宣传”。


图:三河市市场监督管理局公布的行政处罚决定书

 

尽管,去年的不实广告仅存在了3个月,但是在这3个月期间,首尔甜城的销售员大肆宣传涉及“地铁22号线800米”的不实内容,并未提及所涉轨道交通线路是“在建中”等信息,令广大购房者上当受骗。

左图为首尔甜城售楼处的户型图,右图为销售员关于项目的宣传截图

 

首尔甜城涉嫌欺诈,业主因签署《补充协议》遭败诉

继涉“虚假宣传”的风波过后,首尔甜城会有什么新的进展呢?《消费者报道》再次采访了首尔甜城的业主们。据了解,在北京市东城区工作的业主刘先生将诚越房地产告上了法庭,请求撤销2019年1月双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议,并返还刘先生已支付的房款及利息。


根据判决书显示,业主刘先生认为,诚越房地产在双方签订合同前承诺刘先生购买的房屋距离平谷线地铁燕顺路站仅800米,并且地铁于2020年开通。因诚越房地产一直以地铁房进行销售宣传,刘先生才决定购买该房屋,认为诚越房地产的虚假宣传行为涉嫌欺诈。


而诚越房地产认为,双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示,合法有效。其出卖给刘先生的是房屋,对于地铁等周边的设施情况不是双方合同的交易范围。

《判决书》内容

最终,业主刘先生因在购房时与诚越房地产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》而败诉。河北省三河市人民法院认为,所涉案房屋是否临近地铁站不属于被告就商品房开发规划范围内的相关设施,且未在原、被告签订的《商品房买卖合同》予以说明,其次《补充协议》已明确《商品房买卖合同》及《补充协议》自双方签字或盖章之日起生效,并取代双方在之前所做的任何约定、承诺、样板间的展示、沙盘模型、图片说明以及广告宣传和其他有关交易条件。

《补充协议》第十四条


“这明显就是一个流氓条款,也就是说有了这一条,开发商就可以肆意的虚假宣传,而不需要负责,我们购房者几乎当初就是本着最朴实的善良,信任他们开发商,听信了他们的宣传才考虑买他们的房子,现在却收到了和宣传完全不符的房子,而法官居然以这个条款来判我败诉,实属无奈!”刘先生对于此次的判决表示不满且无奈,“《补充协议》第十四条,这一条太阴了,一般老百姓谁会仔细看那一条啊。”


购房合同及相关协议一向是保障买房权益的重要凭证,但在签订合同时稍有不慎,损失的几乎是全家的积蓄,让维权举步维艰。《消费者报道》采访多名业主发现,部分业主在缴纳完定金、交完首付后方才看到合同。


“缴纳定金的时候他们根本不让我看合同。因为我当时缴纳首付的时候有一些质疑,他们销售就几乎是威胁的口吻说如果不买了,定金不退,我无缘无故去一趟售楼处少2万,所以就买了。”业主刘女士告诉《消费者报道》。


从《补充协议》第十四条的内容可以看出,开发商之前所做的广告宣传、样板间的展示等无需与实际交付的房子相符。从业主的角度来看,条款内容不合理,对购房者不利。有业主认为,这无疑属于霸王条款。对此,《消费者报道》采访了北京市京师(郑州)律师事务所的欧阳一鹏律师,欧阳一鹏认为,补充协议条款存在不合理的约定。但是该补充协议只要不违反法律的禁止性和限制性规定,协议内容合法有效。他表示,想要撤销该补充协议,需要当事人在订立合同时,存在意思表示不真实的情况,例如重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危这种情形。就可以通过行使撤销权从而使合同归于无效的合同。但是根据显示的司法裁判情况,支持撤销合同或者补充协议的裁判案例比较少见。


业主刘先生认为,开发商首先应该讲诚信,不能宣传一套,合同又是另外一套。当记者询问业主是否将继续考虑上诉时,业主刘先生无奈地告诉记者,“没钱上诉了,上诉费、律师费加起来2到3万元,而且上诉也看不到希望。”


针对种种质疑,《消费者报道》记者电话采访了诚越房地产,对方表示采访需联系公司企划部。《消费者报道》记者多次电话联系燕达地产企划部时,电话并无人接听。


此外,《消费者报道》记者带着疑问继续致电诚越房地产的所属公司---河北三河燕达实业集团有限公司(以下简称“燕达集团”),燕达集团的相关负责人则表示,“不接受采访”,并直接挂掉了电话。

 

首尔甜城曾因售价过高被监管叫停

燕郊,隶属于河北省三河市,与北京仅一河之隔,距离北京市区约30公里。与北京市区动辄十几万元/平方米的房价不同,这里的房屋均价在2万元/平方米左右,是众多囊中羞涩北漂一族的购房首选之地。


2016年,受北京“9·30新政”的影响,很多北漂青年都失去了北京买房资格。于是,燕郊这块风水宝地开始进入人们眼帘。同年10月6日,潮白河边的燕郊某楼盘开盘,销售单价直逼4万元/平方米,3天内几乎售罄。据一篇《谁制造了燕郊房价4万元时代》文章披露,这一楼盘正是燕郊首尔甜城项目,在被曝光售价过高后被当地房管局叫停。


在一房难求的北京,北漂青年寻求归属感已很不容易了。燕郊首尔甜城项目的开发商燕达地产找准时机,抬高新开盘房价,“磨刀霍霍向猪羊”。其意为何?已经很明显了。


而在2013年,首尔甜城项目刚刚开始建设的时候,均价仅为9200元。


地铁站没了,首尔甜城仍在宣传与地铁线的距离优势

2016年11月23日,中国铁道科学研究院集团有限公司(以下简称“铁科院”)依据《北京市城市轨道交通第二期建设规划(2015~2021年)》,公布了平谷线(北京地铁22号线)北京段的环评公示,内容显示,拟率先开通东段9站,包括河北省境内的燕顺路、燕郊北和齐心庄3个站。


据最初规划,燕顺路站位于燕灵路与京秦高速交口附近,距离首尔甜城项目最近。据上文中提到的三河市市场监督管理局行政处罚决定书显示,建设中的燕顺路站距离首尔甜城方立方项目长达1.3公里。但据首尔甜城官方公众号2019年1月14日发布的信息所示,其宣称燕顺路站距离首尔甜城小区北侧仅200米,与三河市市场监督管理局调查核实的数据存在巨大误差。


到了2019年4月4日,原先的北京地铁22号线的建设规划被彻底改变。据铁科院公布的平谷线(北京地铁22号线)北京段的环评二次公示显示,22号线从原来的北线调整成了南线,车站从11个增加到20个,其中河北省境内将设齐心庄、高楼镇、神威大街以及燕郊镇4个站。

蓝色虚线为原规划22号线,红色实线为定期施工、已施工22号线,图片来源:楼市资本论


尽管如此,首尔甜城仍然于2019年6月13日在其官方公众号发文表示,“依照最新公布的环评报告来看,距离较近,受益最多的在售楼盘,首尔甜城子项目——甜城·方立方”。



诚越房地产到底什么来头

据天眼查数据显示,诚越房地产开发有限公司成立于2010年9月27日,是河北三河燕达实业集团有限公司的控股孙公司,实控人为李怀。

据燕达集团官网介绍,集团成立于2000年,总部位于燕郊经济技术开发区,是京冀地区的龙头企业,旗下包括医疗健康和房地产两大板块。而首尔甜城正是燕达集团房地产板块的重点开发项目---首尔园的重要组成部分。


首尔园项目位于燕郊经济技术开发区,主打高端产业研发与制造、教育、商业、高档生活区等,同时还与燕达国际健康城相呼应,将形成集医疗、养老、教育、商业、高档生活区等一体化新城,其规划规模在燕郊地区首屈一指,也难免不备受关注。


同时,燕达集团官网也规划出了从首尔甜城到北京CBD核心区的笔直行车路线,给人仅半小时车程就能到达的错觉。


图片来源:燕达集团官网


但据《消费者报道》查证,从首尔甜城到北京CBD核心区的实际车程在1小时以上,这还仅限有车一族。


百度地图截图


对于无车一族的北漂青年来说,从首尔甜城到北京CBD核心区的车程则将近两个小时,其中还不包括等车或换乘车的时间成本。


百度地图截图


首尔甜城再次揭开燕郊房地产乱象

在河北省的房价成长史上,燕郊是一个神奇的存在。


它的房价从2009年的3000多元/平方米一下跃升至2017年的超3万元/平方米。尽管近3年房价受到调控,但均价仍维持在2万元以上,依旧超过了河北省省府石家庄和经济强市唐山的均价,同时还能与众多新一线城市相媲美。


据了解,燕郊房价能够如此迅猛增长的最大原因,除了与北京相邻外,还有比北京远郊的平谷、密云、怀柔、延庆等广大区域都离北京中心城区近。与此同时,随着通州城市副中心的规划落地,距天安门直线距离仅30公里的燕郊自然而然成了北漂们的一块最优“飞”地。


1992年8月,燕郊经济技术开发区经河北省政府批准设立;1999年12月,燕郊升级成为省级高新技术产业开发区,开始大力推进河北省高新技术产业发展。就在此时,本土地产商开始崭露头角,大举拿地。


按照用地计划,燕郊原本规划了大量的产业开发项目,但由于相关的基础配套设施跟不上,因此,追逐利润的地产商们纷纷将40、50年产权的产业用地变更为70年产权普通商品房用地,经房地产开发后对外出售。


2002年,燕郊有了自己的第一个对外出售的住宅项目,均价1200-1500元/平方米。因燕郊距离北京城很近,又通了火车,于是引来了第一批北漂来此买房定居。18年过去了,燕郊的常住人口从2002年的5万人变成了现在的91万人,其中非户籍人口达55万人。这也意味着,每天或有55万人来往于燕郊与北京之间。


于是,经过20年的“野蛮生长”,燕郊自己的高新技术产业没发展起来,却带火了房地产业。同时,燕郊这块风水宝地也“养肥了4家本土地产商,福成、燕达、汇福和兴达。一直以来,燕郊的房地产开发都被这4家本土地产商控制着,鲜有外地房企进入燕郊拿地。


而在这“燕郊四大地产商”中,以福成最具实力。据天眼查数据显示,河北福成房地产开发有限公司(以下简称“福成地产”)成立于2002年9月9日,是福成投资集团有限公司的全资子公司。福成投资集团有限公司(以下简称“福成集团”)于2006年6月30日成立,前身为三河兴隆庄福成养牛场,是董事长李福成1987年一手创办的民营企业,可谓是先靠养牛发家,后靠房地产致富。李福成曾公开表示,福成集团年营收超100亿元,其中房地产开发收入就占了一半。


据福成地产官网显示,截至目前,福成已在燕郊开发了福成系列、上上城系列、青年社区系列、青年新城系列、理想新城系列、锦绣华庭系列、福成尚街时代广场等多个项目,总规模接近850万平方米。据《消费者报道》查阅地图显示,其项目大多位于102国道两侧,坐拥燕郊火车站唯一通京线路,占尽天时地利。


此外,《消费者报道》还发现,福成地产还于2009年至2016年间在燕郊先后成立或参股了河北联福房地产开发有限公司、三河市润旭房地产开发有限公司、三河市泰德房地产开发有限公司、三河市润城房地产开发有限公司、三河市丰德房地产开发有限公司5家房地产开发公司,进一步扩张其在燕郊的地产版图。




在福成地产开发如火如荼的同时,其因土地违规使用、房地产违规开发以及拆迁征地中不规范操作所致的负面新闻也屡被媒体曝光。2017年初,约7000名购买了福成地产旗下楼盘房屋的业主,在证件齐全的情况下不能办理不动产登记,手上房产证也沦为一张废纸。据了解,该楼盘的土地性质不属于住宅用地,而是工业用地,产权只有40年。随后,多家地产开发商也相继爆雷,合计约有20多个楼盘的土地性质变成工业用地、产业用地和绿化用地,引发了前所未有的燕郊“落宗”风波。


其实,燕郊“落宗”风波的发生早有端倪。2010年11月,燕郊经国务院批准升级为国家高新技术产业开发区时,曾推出了燕郊八大产业项目,涵盖新工业、航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业。


其中,最具规模的首尔园国际创业园项目,由本土地产商河北三河燕达实业集团有限公司(以下简称“燕达集团”)与韩国政府联合共同开发,总建筑面积约500万平方米,计划总投资约60亿美元,主打高端产业研发与制造、教育、商业、高档生活区等,号称将引进韩国三星、现代、SK、乐天、浦项、大宇等43家大中型企业进入创业园,项目建成后预计年收入高达200亿元。


现如今,首尔园国际创业园项目已经变成首尔甜城房地产开发项目。据燕达集团官网介绍,集团成立于2000年,总部位于燕郊经济技术开发区,是京冀地区的龙头企业,旗下包括医疗健康和房地产两大板块。其中,房地产板块燕达(地产)集团成立于2002年,在燕郊拥有住达房地产开发有限公司、诚越房地产开发有限公司两家房地产开发公司,已开发燕达国际健康城、星河系列、首尔甜城等多个项目,总规模约800万平方米。


据天眼查数据显示,首尔甜城的开发商诚越房地产开发有限公司成立于2010年9月27日,是燕达集团的控股孙公司,实控人为李怀。这一次,诚越房地产开发有限公司则因涉嫌虚假宣传、设计不合理无法居住等问题遭到业主的投诉。


此外,汇福的创始人石克荣原为燕郊辖区内高楼镇的党委书记,凭借高楼镇一家粮油加工企业改制的机会下海从商,成立三河汇福粮油集团有限公司,继而进入房地产行业,于2001年10月17日成立三河汇福房地产开发有限公司(以下简称“汇福地产”),先后在燕郊开发了普罗旺斯、纳丹堡、悦榕湾、怡景苑、育博苑等项目。


据《消费者报道》梳理,汇福地产也曾出现过因涉嫌买房送户口的虚假宣传、停车费贵、物业费贵等问题屡遭业主投诉。


与福成、燕达、汇福不同的是,兴达的实控人马志涛为建筑施工行业出身,自1999年11月9日成立河北兴达建工集团有限公司(以下简称“兴达集团”)后,于2000年4月24日迅速成立三河市兴达房地产开发有限公司(以下简称“兴达地产”),也是4大本土地产商中最早进入燕郊房地产开发的企业,在燕郊打造了夏威夷等多个系列项目。


《消费者报道》发现,由兴达地产开发的夏威夷蓝湾项目原本是兴达养老设备研发生产基地项目配套的住宅项目。然而,夏威夷蓝湾项目早已开盘出售,原规划内的养老设备研发生产基地主要项目则未再被提及。


在福成、燕达、汇福和兴达4家本土地产商之外,北京的天洋控股和央企港中旅两家外地房企是仅有的以航天现代服务业发展区和港中旅温泉度假区产业开发项目进入燕郊地产市场的两家外来房企。


然而,燕郊的产业开发似乎成了房企拿地的幌子。天洋控股和港中旅的这两个产业开发项目也变成了天洋城和港中旅海泉湾两个住宅项目,其原本的产业开发项目则一直未有实质性进展。

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