发展吾悦广场，新城控股（601155.SH，下称“新城”）有了新的计划和排布。
12月9日下午，新城董事长王晓松在新城2020年第二次临时股东大会上回应投资者称，从2021年起的未来3年里，公司每年争取新获取40个吾悦广场项目，当中10个为轻资产运营，30个为重资产运营。
吾悦广场推进轻资产化，离不开多年的积累。12月9日，王晓松以已经“实现投融管退闭环”来做出总结。
新城是业内较早试验轻资产运营的商业地产企业。追溯至2017年，新城首个轻资产项目诸暨永利吾悦广场开业。新城输出了管理服务。
目前，新城尚在营业的轻资产项目总计4个，包含青岛新城吾悦广场、成都武侯吾悦广场、渭南吾悦广场和合肥吾悦广场。
尽管新城商业轻资产项目数量不算多，不过其产生的归属公司的租金收入在2017年至2019年呈上升态势，分别为0.18亿元、2.21亿元和3.27亿元。
克而瑞地产研究中心在一份报告中将商业地产商的轻资产方式分为4种。一是以万科、龙湖为代表，和金融机构合作以及财务投资；二是以万达为代表的管理输出；三是以红星美凯龙为代表的租赁以及售后回租方式；四是以凯德、绿地和越秀为代表的以基金或者REITs退出的形式。
实际上，向轻资产模式推进，是国内外商业地产开发商发展中的必然选择。特别是在今年，随着公募REITs逐步推进，诸多商业地产商坚定了对重资产物业变现路径的信心。
商业地产巨头万达集团就在其一份公司债券的2020年半年报中表明，未来开业的40-50个万达广场将以轻资产为主。
万达的轻资产模式主要输出管理，在项目品牌、设计、建设以及运营环节输出服务，不介入重资产环节，从而与合作方或财务投资人分享租金收益，稳定现金流，降低经营风险。
新城诸暨永利吾悦广场正是采用万达的这种模式。但新城商业的轻资产模式并不局限于此。青浦吾悦广场就是通过发行国内首个商业地产类REITS产品，实现轻资产化。
不同于万达，新城商业目前不完全押注轻资产模式。
换句话说，新城商业目前还是以重资产为主、轻资产为辅。反应在数量上，截至12月8日，新城在全国累计开业及储备的148个吾悦广场中，轻资产项目为13个，占比并不高。
不管是重资产还是轻资产，在新城控股联席总裁曲德君看来，两者在运营环节没有本质差别。“甲乙双方互相信任，体量达到7万平方米以上的项目才会考虑轻资产。”他在9日回应投资者时称。
曲德君认为，相较重资产项目，轻资产项目在经营过程中需要花更多的时间进行沟通协调。
过往的27年发展里，新城实现了从住宅到“住宅+商业”双轮驱动模式的切换。这一模式，新城在未来一段时间里还会继续依靠。
当然，王晓松曾在今年6月的股东会上表示过，新城未来第3个15年发展的利润将主要来自于商业管理。
据时代周报记者了解，新城内部研究了香港商业地产商后发现，一般当商业运营收入产生的利润超过总利润10%以上后，资本市场对公司业务的看法会从传统住宅开发商逐渐转向运营商。
12月9日的新城股东会上，王晓松坚定看好商业地产在未来20年的发展以及公司未来的发展。
“345新规其实对行业是利好，金融杠杆下降后地产企业会回归理性发展，房地产业长发展周期反而因此能够更加长久。”王晓松对投资者称。
目前，新城对于销售规模排名的中长期目标是保持行业10名左右的位置。之所以如此，王晓松解释为：新城靠“住宅+商业”双轮驱动，需要在开发住宅同时自持吾悦广场，不和纯住宅房企一样单纯比拼销售排名。
新城曾在2017年和2018年抓住融资窗口期做大规模，成为行业黑马。王晓松认为新城从过去到现在的战略选择是正确的。
据克而瑞统计，2020年前11月，新城全口径销售金额为2201.8亿元，权益销售金额1680.3亿元，分别在行业中排第12位和11位。
