中国房企债务报告:20万亿巨债未来三年要还3/4 恒万碧保谁压力最大

时代数据 林锦达
2020-03-13 18:06:29
来源: 时代数据

房企未来三年为还债高峰


在刚刚过去的2018年,中国房地产行业迎来了债券到期的高峰。据国金证券数据显示, 2018年房地产行业到期债券规模合计4,154.78 亿元,同比增长了205.90%


除了房企信用债外,全国房企的其他有息负债,也将在2019-2021未来三年间集中兑付。据恒大研究院数据显示,截止至2018年6月,全国房企的有息负债达到了19.2万亿,其中房地产开发贷为9.64万亿,占所有债务的50.2%


2019-2021年,中国房企每年需要偿付的有息负债分别为6.06万亿5.85万亿3.4万亿


债务压顶,“借新还旧”成了房企们最常用的手段。


整个2018年,参与发债的中国房企一共186家,发债规模11396亿。其中主体信用评级AAA的房企有46家,其总发债规模占到了全年总规模的 50.34%,这些有息债券如滚雪球般,将在未来几年里制约房企的现金流。

                                                                                       

2018房企海外发债规模爆发


2018年,随着国内政策的收紧,中国房企的融资难度不断上升,资金压力越来越大。年初,中国房企海外发债规模飞速上涨,前四个月合计发债 531.37 亿美元, 同比暴涨了351.85%,这表明进入2018年后,房企们面临着前所未有的资金压力,这一现象在进入2018年中旬得到了缓和。


5 月 11 日,发改委和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,提出限制房企利用外债资金投资境内外房地产项目等行为,并对房企境外发债提出了更加严苛的审核要求。


条令颁布后,6月-8月,房企海外发债规模全部同比下滑。


而到了12 月,房企海外债券发行规模开始剧增,单月发债达到 86.96 亿美元,同比暴涨了712.75%


据国金证券分析,年底巨大的偿债压力,是房企们密集发债的重要原因。



2018民营房企融资艰难


房企疯狂发债的2018年,各家房企面临的发债成本截然不同。


根据国金证券的数据表明,2018年,基于主体信用评级的不同,各类房企所需承担的票面利率也存在较大的差异。AAA级房企、AA+级房企以及AA级房企发债的平均票面利率分别为5.37%6.38%6.90%


基于企业属性上的分类,央企发债的平均票面利率约为5.28%,地方国企则为5.88%,而民营企业达到了7.47%,足足比央企高出2.19%。


2018年,小型民营房企在融资道路上,要比大体量,有背景的企业艰难得多。



恒大长期信用债务高企,碧桂园信用债务逐年递增


2019年上半年,中国房企迎来了第一波债券到期高峰。


据国金证券统计的数据表明,2019年上半年房企到期的债券总量为2272.68亿,同比上涨了44.26%,其中规模最大的是私募债,到期量为796.14亿短期融资券到期量为576.2亿,同比暴涨了122.56%,在所有类型债券中增长速度最快,这与2018年下半年房企的疯狂发债不无关系。


时代数据整理了20家中国头部房企的未到期债券数据, 还原它们未来几年里应还的信用债务。


<恒大>


根据Wind记录的数据显示,截止至2019年1月15日,20家头部房企中,恒大以1073.4亿的未到期信用债务位列榜首,比第二名的碧桂园高出了46.3%,平均票面利率8.9%也是20家房企之最。


恒大的信用债还债大年处于2020年,到期信用债务为140.2亿,但恒大的未到期信用债务中,3年以上的长期信用债务占据了83%,2022年后到期债务为892.2亿,短期偿债压力较小。


<万科>


未到期债券数最多的企业为万科,总数合计33支, 规模为430.92亿,单支债券的平均发债规模为13亿。与此同时,万科在2019年需要偿还至少186.63亿的到期债券本金,位列20家房企之最。


<碧桂园>


碧桂园的未来信用债务递增明显,2019-2021年的到期信用债规模分别为17.1亿、104.8亿以及110.9亿,而2022年之后到期的债务规模达到342.67亿,这意味着,碧桂园的短期信用债务压力虽小,但未来将要承担逐年上涨的到期信用债务。


<保利>


2020年,保利将迎来信用债务的到期大年,至少要还140亿的本金。但作为央企的保利,在20家头部房企中拥有更大的发债优势,其16支未到期债券的平均票面利率为4.2%,仅为恒大的一半。


总体而言,2019-2021年为房企到期信用债务高峰,20家头部房企的合计到期债务规模分别为798.21亿1014.78亿以及1725.58亿元,房企借新还旧的方法还能奏效多久?随着房地产行业红利期的消逝,留给中国房企们的将是越来越高的融资成本与融资压力,除了发债之外,寻找更多的开源渠道,才是中国房企们在未来“活下去”的重要途径。

 

数据来源:时代数据、Wind、房企公告、房企半年报、国金证券、恒大研究院

头图来源:视觉中国

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

扫码分享