中报扫描|“乐天派”与“谨慎派”的拿地之辩

童洁

2019-09-05 08:56:56

来源: 时代财经

有房企认为下半年尚可，可以继续拿地，而不少房企却十分谨慎，表示后市难测，需要小心应对。

房企拿地.jpg 图片来源：视觉中国

2019年对于房企而言是充满挑战与风险的一年，融资端口的持续收紧让房企变得更加谨慎。

今年5月起，房地产融资阀门收紧的消息不绝于耳，包括银行、信托、债券在内的多种融资渠道受到严厉监控。银保监会还发布文件，要求信托机构不得直接或变相为房地产企业拿地提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

7月初，包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托在内的10家信托公司收到“窗口指导”，要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模，涉及信托规模总额高达3万亿元。

到了8月，融资端口进一步收紧，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

“这次融资端的收紧是颠覆性、史无前例的，央行系统地在发债、ABS、信托等方面管控，所以这次监管层的控制会更严更快。”融创中国董事长孙宏斌在中期投资会上坦言，当前资本市场没有增量了，下一步市场可能就是没有债可以买了。

融资端的收紧令房企面临融资成本上升和现金流承压的难题。克而瑞数据显示，上半年95家房企境外发债平均成本为8.34%，不少房企的发债利率超过10%，更有甚者达到了15.5%。而现金流方面，今年以来，房企资金回流速度放缓，数据显示，7月份十强地产商销售额环比下跌27.1%。

这样的形势或在接下来很长一段时间里得到延续，阳光城执行副总裁吴建斌在去年下半年曾预测，政策严控起码会延续1到2年的时间。

基于此，房企不约而同在业绩会中强调下半年要狠抓回款。但在拿地预判上，房企们的态度却不尽相同，有房企认为下半年尚可，可以继续拿地，而不少房企却十分谨慎，表示后市难测，需要小心应对。

乐天派：下半年有机会

在8月的业绩会上，中国金茂及中海地产都认为，下半年的土地市场还有机会，并明确表示会延续上半年的拿地姿态。

上半年，金茂左手卖右手卖，5月及6月，其对外出售和退出的项目达到8个，预计回笼资金达到50亿元。与此同时，金茂在上半年获取了24个项目，耗资高达341亿元，权益土地款为179亿元，新增土储建面643万平米。

金茂表示，下半年会保持这样的节奏，且今年拿地的总额会与去年持平。“上半年各城市供地计划完成情况并不好，整体同比都出现下滑，很多城市今年供给计划都比较激进的，上半年只供应了40%土地，下半年全国主要城市推地力度会加大，所以下半年会有机会。”

类似的表态同样出现在中海的业绩会上。“中海去年新增投资安排1300亿港元，上半年完成43%左右，因二季度市场调整而放慢拿地节奏。下半年，我们会一如既往按照自己的风格拿地。”

在中海主席兼行政总裁颜建国看来，这样能保证持续发展。不过，他也表示，土地的选择还需考验投资精准度。

当然，像金茂和中海一样坚定且积极表示一定要拿地的房企并不多，在表态对后市有期待的房企中，更多希望下半年的拿地能在一定的财务约束下进行。

世茂是“严守纪律”的代表企业。业绩会上，其管理层称，下半年土地市场的机会或许比上半年更多，但世茂的拿地纪律会严格按回款50%用于投资的标准去执行，这是一个“死限”。

“前几年有些房企卖500亿的房子也买500亿的地，这是很危险的做法。所以，我们的投资比例要严格控制在50%以下，甚至再低一点，到40%，这是一个很安全的水平。”

据世茂董事局副主席兼执行董事许世坛介绍，按照全年2500亿销售额和2000亿回款的预期计算，2019年，世茂全年拿地预算在1000亿左右。上半年，世茂的拿地预算已经花掉了70%，下半年仅剩30%的额度。

谨慎派：伺机而动

相比于“乐天派”的“人丁单薄”，“保守派”的阵营可以用庞大来形容，其中不乏融创、富力、阳光城这样的规模房企。在它们看来，当前融资环境紧张，调控也丝毫没有放松的迹象，此时应以稳为主基调。

近些年来，胆大好胜的孙宏斌变得保守了许多，在业绩会上，他总是不断提醒下半年要小心。“别看现在买地便宜了，可能下个月更便宜，下下个月更加便宜，所以我们对买地市场判断，现在买地的很多都是踩空的，融创不着急。”

今年，土地市场现“小阳春”现象，房企纷纷抓紧机会出手拿地，仅上半年，融创就拿出了近800亿用于收并购和拿地。但当土地市场在5月恢复高位时，融创坚决踩了“刹车”，基本停止了在招拍挂市场拿地的动作。

“现在土地窗口比较短，从目前的情况来看，土地市场没有转冷，很多开发商还没有拿到地，很多城市土地价格还没有降低。” 孙宏斌称，今年下半年融创将没有拿地指标，除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

和融创一样，富力也选择了主动“踩刹车”的策略。7月，一份富力地产内部《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》在业界流传开，通知中明确写道，“下半年原则上暂停拿地工作”。

此次中期业绩会上，富力董事长李思廉承认了文件的真实性，并称文件为其本人起草。“整篇文是真的，但不全是这个意思。如果看到后文会发现，如果有特别的地也会看公司有否需求，但短时间内融资条件较紧，信贷环境收紧，企业出于对自身的保护，保守一点也是正常的。”

除了像融创、富力这样紧急叫停拿地的之外，更多房企对于下半年的投资报以“谨慎又机动”的态度。即不会轻易出手拿地，也不会完全放弃拿地。

阳光城所采取的就是灵活的拿地机制，归纳来说，就是发现有机会的时候赶快出击，发现不对就马上调头。“去年和今年上半年拿地总金额都是在销售额的30%左右，比例控制得还是比较好。公司对市场环境不敢有过高的预期，目前情况下，拿地还是要更加谨慎一些。”

而碧桂园也表示，将秉承一线到五线(城市)均衡布局的策略，其希望是机会驱动拿地，符合标准的地才拿。

后记

融资情况的好坏在很大程度上决定了房企拿地的心态，同时也对后市的走向产生一定的影响。但就当前的大环境来看，形势似乎不太乐观，房企的预期亦不断走低。

9月4日，上海银保监局下发一则通知，要求辖内信托公司9月起上报房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动情况，确保三四季度未辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现“鼓肚子”现象。这意味着，相关部门对资金端口的监管还在加码。

拿不到资金预示着房企花钱的时候要更加谨慎。而实际上，进入下半年以来，房企拿地的积极性相比上半年已经大打折扣。

wind数据统计，今年7月，拿地金额超过100亿元的房企仅三家，分别为万科、碧桂园和中国海外发展。整体来说，房企7月拿地总面积为1512.67万平方米，环比下跌24%。

8月，房企拿地预期进一步降低。据中原地产研究中心统计数据显示，截至8月27日，只有保利、新鸿基、万科3家企业拿地超过50亿元，这一数字在7月还是15家。

此前国家信息中心网站发布的一份报告预测，下半年在政策及预期的共同引导下，房地产市场将保持低速增长，部分先行指标甚至会出现下跌，市场分化态势持续。具体到土地市场，预计在下半年会出现降温，土地溢价率也将有所回落。